지목변경(2020)(전종철 교수의)

지목이 바뀌면 토지의 운명이 바뀐다!



"땅값이 오르기만 기다릴 것인가?

땅의 가치를 수직 상승시킬 것인가?"



★ 건물을 지을 수 없는 땅이 건물을 지을 수 있는 땅으로 바뀐다! ★



지목이란 법이 정하고 있는 토지의 용도이다. 똑같아 보이는 땅이라도 지목이 무엇이냐에 따라 그 가치는 천차만별이다. 그중 가장 높은 가치를 가지는 것이 건물을 지을 수 있는 땅이다. 건물을 지을 수 없는 땅을 건물을 지을 수 있는 땅으로 바꿀 수만 있다면 그 어떤 토지투자도 따라올 수 없는 투자 수익을 실현할 수 있다. 물론 그 방법이 쉽지는 않기에 오랫동안 전문가의 영역으로 남아 있었던 것도 사실이다. 하지만 전종철 교수는 지목변경 역시 그 행위와 절차, 결과를 충분히 예측할 수 있는 과학적인 투자기법이라 역설한다. 이 책은 그동안 저자의 모든 지식과 경험이 집대성된 지목변경의 결정판이다.



★ 지목변경만으로 50%의 고수익과 환금성을 동시에! ★



사람들은 '땅에 돈을 묻어둔다'라고 한다. 토지투자의 과실은 자식들 몫이라고도 한다. 가격 상승을 기대하며 땅을 사지만 현실은 그렇지 못한 경우가 많기 때문이다. 개인의 힘으로 개발 호재를 만들 수도 없고 주변 환경을 바꿀 수도 없다. 돈이 묶여버려 엄청난 기회비용을 포기해야 하고 손절할 기회마저 잡지 못하는 경우도 많다. 반면 지목변경은 수동적으로 무작정 기다리는 투자가 아니다. 지목변경 그 자체만으로 평균 50%의 수익을 창출할 수 있고 자신이 원할 때 시장에서 쉽게 거래할 수 있다. 비상장 주식이 코스닥에 상장된 것이라 이해하면 쉬울 것이다.



★ 토지투자의 마스터, 전종철 교수의 역작! ★



전종철 교수는 부동산 전문 기자들 사이에서 '진짜 토지 전문가'로 통한다. 오랜 연구와 풍부한 경험으로 다져진 그의 이론체계와 분석기법은 타의 추종을 불허한다. 극히 일부 전문가들의 영역으로 알려졌던 '지목변경'을 일반 투자가의 영역으로 끄집어낸 것도 그였다. 부동산 투자가들 사이에서 지목변경은 곧 전종철 교수로 통한다. 이번에 출간된 책은 그의 트레이드마크인 지목변경 5단계 분석법의 틀은 유지하면서 새로운 법체계와 더 명쾌하고 체계적인 분석기법, 그동안 축적된 현장 경험들이 녹아 있는 역작이다.



★ 분석기법부터 실전사례까지! 초보자도 단숨에 토지 전문가로! ★



투자가가 농지나 산지를 전용하려면 수십 가지 법률에 저촉받게 된다. 어떤 법의 어떤 조항을 보아야 할지 가늠이 되지 않는다. 체계적인 매뉴얼도 없을뿐더러 인허가 관청에서 전문적인 상담을 받을 수도 없다. 지목변경이라는 복잡하고 난이도 높은 레이스에서 길을 잃기 십상이다. 이 책은 바로 그런 투자가들의 앞길을 밝혀주는 지침서이다.

토지를 분석하는 기법과 함께 토지 이용에 대한 각종 규제와 그것을 타개해가는 방법을 5단계 분석법으로 설명해준다. 다양한 사례를 이용해 체계적으로 설명해주므로 이해가 쉽고 점차 토지를 보는 전문가들의 관점을 배우게 된다. 또한 토지투자에 필수적인 용어 해설 및 관련서류 보는 방법까지 수록해 초보자도 토지 전문가로 클 수 있고 지목변경의 과실을 만끽할 수 있게 된다.

머리말: 토지의 가치를 수직 상승시키는 최고의 투자분석기법



PART1. 토지투자의 기초



면적·건폐율·용적률·건축물의 종류

-면적 및 건폐율, 용적률

-용도별 건축물의 종류



문서의 열람·발급 및 해석

-반 박자 빠른 '온라인 문서발급'

-문서의 해석

-실전 4가지 문서 해석

-건축물 대장

-토지 전문가로 가는 길



지목과 지적제도

-지적용어 배워보기

-토지의 사용용도별 분류 '28가지 지목'

-지목의 종류



PART2. 토지개발의 기초



용도지역과 건축제한

-용도지역의 정의 및 구분

-관리지역 투자와 개발



개발행위허가제도

-토지개발허가의 구분

-개발행위허가의 대상

-개발행위허가의 절차



토지개발과 영향평가

-경미한 소규모 환경영향평가

-소규모 재해영향평가



토지개발과 부담금

-농지보전부담금

-대체산림자원조성비

-개발부담금



PART3. 지목변경 제1~제2단계 분석전략



지목변경 제1단계 분석: 용도지역과 건축물

-입지분석과 필지분석

-지목변경 제1단계 분석

-용도지역과 건축물



지목변경 제2단계 분석: 개발행위허가기준

-용도지역별 개발행위허가의 규모

-「도시·군계획조례」에 의한 개발행위허가기준

-산지와 농지의 전용허가기준



PART4. 지목변경 제3단계 분석전략



지목변경 제3단계 분석: 도로와 진입도로

-건축허가와 도로

-「국토계획법」에 의한 도로

-「도로법」에 의한 도로

-「사도법」상 사도

-「농어촌정비법」상의 도로

-「건축법상 지정도로

-기타: 「농어촌정비법」상 도로

-개발행위허가와 진입도로

-도로의 점용허가 및 연결허가

-진입도로 확보를 위한 하천 등의 점용허가

-접도구역



PART 5 지목변경 제4~제5단계 분석전략



지목변경 제4단계 분석: 배수로

-배수로 관련 규정

-법정배수로와 비법정배수로



지목변경 제5단계 분석: 군사기지 및 군사시설보호구역

-군사기지 및 군사시설 보호구역

-통제보호구역 vs 제한보호구역

-위탁(임)지역 vs 협의지역

-협의업무의 처리절차



PART6. 중요 지역·지구의 분석



용도지구·용도구역과 건축제한

-용도지구와 건축제한

-용도구역 5가지와 건축제한



성장관리방안과 건축제한

-성장관리지역과 성장관리방안

-성장관리방안이 수립된 토지의 건축제한



농지와 산지의 분석 및 개발

-농지와 산지의 개념

-농업진흥지역 농지의 건축제한

-보전산지의 건축제한



완충녹지와 토지 개발

-녹지의 종류와 완충녹지

-완충녹지에서의 건축제한 및 행위제한

-완충녹지에 저촉된 토지 사례



PART7. 토지투자와 증명서의 신청 및 발급



농지취득자격증명, 농지원부, 농업인확인서

-농지취득 프로세스

-농지취득자격증명

-농지원부

-농업인확인서



부동산 거래 신고제도

-부동산 거래 신고 및 신고필증의 발급

-부동산 거래계약 신고 내용의 정정 및 변경

-부동산 거래의 해제 등 신고



토지거래 허가제도

-허가를 받아야 하는 토지거래 계약

-토지거래허가기준

-토지 의무이용기간

-허가구역 해제 및 효과



PART8. 개발행위허가 사례



단독주택 개발 사례1

: 보전관리지역 임야에서 단독주택 개발

-토지에 관한 정보

-지목변경 5단계 분석



단독주택 개발 사례2

: 계획관리지역 농지 및 임야에서 단독주택 개발

-토지에 관한 정보

-지목변경 5단계 분석



공장용지 개발 사례

: 계획관리지역 농지 및 임야에서 공장용지 개발

-토지에 관한 정보

-지목변경 5단계 분석

전종철 부동산 전문 기자들이 '대한민국 최고의 토지전문가'란 닉네임으로 부르는 주인공이다. 하지만 이런 평가도 부족하다. 토지뿐만 아니라 자산관리 3대 분야인 부동산·금융·세무를 융합, 분석할 수 있는 대한민국의 몇 안 되는 전문가이기 때문이다. '지목변경'과 '지적도'에 관련된 다양한 저술활동과 강의를 통해 토지시장에서 전문가들의 전유물인 고급 투자분석기법을 대중화하는 데 선도적인 역할을 하고 있다. 최근에는 첨단산업단지와 물류단지의 기획 및 개발에 관심을 집중하고 있다. 저서로는 『지적도의 비밀』 『지목변경』 『지목변경 5단계 분석법』 『관리지역 투자전략』 『토지전문중개사』 『토지투자 부동산공법』 『그린벨트 투자의 비밀』 『문재인정부의 부동산시장 전망』 등이 있다.



학력 및 경력

단국대학교대학원 부동산법학 석사

성균관대학교 행정학사

전) 동서증권, 국세청 근무

전) 단국대학교 행정법무대학원 초빙교수 / 인·허가법률전문가 특별과정 주임교수