10년 공공임대주택과 분양가 상한제

1. 들어가며

가. 책 읽는 방법 안내 014 / 나. 요약 015



2. 먼저 알아 둘 내용

가. 10년 공공건설임대주택과 분양가 상한제의 역사 022 / 나. 분양과 분양전환 039



3. 주택공급계약의 해석과 분양전환

가. 입주자모집공고 및 주택공급계약서 내용 050 / 나. 당첨자로서 주택 공급 052 / 다. 분양계약의 성립 054 / 라. 분양계약이 아니라면 최소한 분양예약이 성립 060



4. 분양전환의 법률관계에 적용되는 법령

가. 분양전환의 법률관계는 사법관계인가, 공법관계인가 066 / 나. 사법관계에 적용되는 법령의 기준시 069 / 다. 분양예약 후 분양전환하는 경우의 적용법령 070 / 라. 대법원 2009다97079 판결에 대하여 072 / 마. 분양계약 성립시기에 관한 몰이해의 유래 077



5. 주거 기본권과 우선분양전환제도의 입법목적

가. 주거 기본권과 임대주택법의 관계 080 / 나. 임대주택법의 입법목적 081 / 다. 임대주택법상 우선분양전환청구권의 입법취지 072



6. 임차인은 무슨 근거로 분양전환청구권을 행사할 수 있나

가. 최초 주택공급계약 vs 법률 규정 086 / 나. 분양전환의 본질 088 / 다. 분양전환의 법적 성격 089 / 라. 각각의 대법원 판결례 090



7. 분양전환가격은 어떻게 결정되나

가. 임대주택과 분양주택의 성격을 동시에 가진 주택 092 / 나. 분양주택으로서 구 주택법 제38조의2 분양가격 규제가 적용 094 / 다. 구 임대주택법에 특별규정이 존재하는지 096 / 라. 임대주택법 시행규칙 별표 1의 '감정평가금액을 초과할 수 없다'는 규정(상한규정)이 구 주택법 제38조의2의 특별규정이 될 수 없는 이유 098



8. 분양가 상한제 적용의 다른 근거들

가. 분양주택만 주택공급규칙의 재당첨제한을 받는다. 106 / 나. 분양가 상한제 적용주택이 아니었다면 임차인들은 주택공급계약을 체결할 이유가 없었다. 106 / 다. 건설교통부고시 「임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」 109 / 라. 대한주택공사의 2008. 12. 30.자 분양규정 111 / 마. 성남시장이 입주자모집공고안 승인시 분양가 상한제 적용을 명시했다. 112 / 바. A건설사가 입주자모집공고안 승인신청시에 성남시장에게 분양가격을 제출했다. 113 / 사. 민간 임대사업자들은 성남시장으로부터 승인 받은 입주자모집공고안 중 「분양가 상한제 아파트」 관련 내용만 삭제하고 모집공고를 했다. 114 / 아. 승인된 입주자모집공고와 실제 공고한 내용이 다를 경우의 형법적 취급 118 / 자. 승인된 입주자모집공고와 실제 공고한 내용이 다를 경우의 사법적 취급 119 / 차. 임대주택의 택지비를 40%까지 할인한 것은 국민에게 저렴한 중소형 임대주택을 공급하기 위한 취지이다. 123 / 카. 성남시장이 2008. 7. 9. 경기도지사에게 보낸 공문에서 분양가 상한제 적용 주택임을 재확인했다. 125 / 타. 같은 해 인근 판교 지역 공공임대주택 모집공고시 분양가 상한제가 적용됨을 명시한 사례 125 / 파. 기업회계기준 등에 관한 해석【56-90】 126 / 하. 임대사업자는 감정평가금액이 정해지기 전에 '분양전환가격산출근거 서류'를 성남시장에게 제출해야 한다. 128 / 거. 약관의 규제에 관한 법률 제6조가 적용된다. 129 / 너. 언론은 분양가 상한제가 적용된다고 했다. 132 / 더. 정부도 분양가 상한제가 적용된다고 했다. 133 / 러. 표준건축비는 분양전환가격의 산정기준이었다. 135 / 머. 과거 분양전환가격이 건설원가보다 낮게 결정되었음을 인정했다. 136 / 버. 최초 입주시 발코니 확장형 공사계약 및 플러스 옵션에 대한 대금을 지급했다. 138 / 서. 임차인들은 주택 소유자에게 부과되는 재산세, 지방교육세, 도시계획세 및 공동시설세 항목을 임대료에 포함하여 납부했다. 138 / 어. 정책입안자인 김수현 전 청와대 정책실장 또한 임대주택이 아님을 인정했다. 139



9. 임대주택 분양전환을 바라보는 상식과 정의

가. 무주택자의 내집마련 기회를 목적으로 공급한 주택 142 / 나. 임대사업자는 자기자금 투자 없이 임대주택을 공급 144 / 다. 선량한 풍속 기타 사회질서의 관점 146 / 라. 2006년초 분양가 상한제를 둘러싼 이해관계의 충돌 151



10. 분쟁의 원인과 대책

가. 건설사의 과도한 이윤추구와 언론의 잘못 156 / 나. 부실한 입법과 입법형성과정상의 문제 161 / 다. 충실한 법적 해석과 평가의 미비 164 / 라. 재판을 통한 분쟁해결의 가능성 165



11. 마치며

가. 누가 시세차익을 얻는가의 문제가 아니다. 누구에게 귀속되어야 할 재산인가의 문제이다. 170 / 나. 언론은 사회적 책임을 다해야 한다. 174 / 다. 주택공사를 신설하고 한국토지주택공사와 경쟁하도록 하는 방안을 제시한다. 176

이영근