부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

그들은 절대로
지금 사지 말라는 말은 하지 않는다!

공인중개사나 부동산을 업으로 하는 사람들에게 "지금은 사지 않는 게 좋다"라는 말을 들어본 적 있는가? 신문을 가득 채운 부동산광고와 그 옆의 분양기사, 개발계획기사를 봐도 마찬가지다. 불황에도, 호황에도 최고의 수익을 올릴 수 있는 물건들로 대한민국이 가득 찬 것 같다. 정확한 의미는 모르겠지만 '확정수익률', '특별분양' 같은 말을 들으면 이미 안정적으로 높은 수익을 올리고 있는 기분마저 든다.
부동산투자가 활발해져서 거래가 많아지면 누가 가장 좋아할까? 첫 번째는 부동산중개를 통해 수수료를 받는 공인중개사일 것이다. 두 번째는 정부일 것이다. 부동산을 거래할 때 발생하는 등록세와 양도소득세를 받기 때문이다. 부동산투자를 통해 수익이 발생해도 남 좋은 일만 시키고 내 몫은 적은 게 현실이다.
이렇게 한쪽으로 치우친 정보와 시각으로는 투자에 성공할 수 없다. 국내 대기업 경제연구소와 지자체 출연 연구소에서 부동산 정책을 연구한 이창우 한국부동산분석학회 이사는 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》에서 전문가들은 절대로 말하지 않는 부동산투자의 '속사정'을 다양한 통계와 현장의 사례들로 낱낱이 밝히고, 가짜 정보에도 흔들리지 않는 나만의 투자원칙을 만드는 법을 소개한다.

제2의 월급은 어떻게 가능할까?
먼저 나만의 투자 기준을 만들 것!

부동산시장은 급격하게 변하고 있다. 저자가 주목한 가장 큰 변화는 수요의 변화다. 특히 부동산에서 가장 큰 수요 요인은 인구와 가구인데, 통계청 발표에 의하면 1인 가구가 급격하게 증가함에도 불구하고 울산에서는 2032년부터, 대구의 경우 2035년부터 전체 가구수가 감소할 것이라고 한다.
먼 이야기인 것처럼 들리겠지만, 이러한 수요절벽은 15년도 채 남지 않았다. 지금까지의 부동산 불패 신화는 부족한 공급과 넘치는 수요가 지탱해왔다. 저자는 처음으로 수요가 감소하는 시기의 부동산투자는 기존의 접근법과 완전히 달라야 한다고 말한다.
저자는 수익형 부동산에 대한 판단도 놓치지 않는다. 수익형 부동산투자를 검토하고 있다면 대놓고 '색안경'을 쓰고 보라고 조언한다. 지속적으로 안정적이며 높은 수익을 보장하는 상품은 있을 수 없다는 것이다. 수익률 몇 퍼센트를 보장한다는 말을 믿고 투자계약서를 들여다보면 정작 관련 문구가 없는 경우도 있고, 보장이 된다고 해도 길어야 2년 이내로 한정된 경우가 대부분이다. 또한 시행사가 계약률을 높이기 위해 직접 임차인을 모집하고 임대료까지 대신 지급하는 경우도 있어 주의가 요구된다고 말한다.

믿을 수 없이 낙관적인 세상에서
합리적 투자자로 살아남기 위한 질문

저자는 이 외에도 소형주택, 재건축, 꼬마빌딩 등 초보 투자자들을 유혹하고 있는 부동산투자 키워드에 대한 원초적인 질문과 통찰을 멈추지 않는다. 소형주택의 경우 직장인이나 은퇴자 같은 초보 투자자들이 소액으로 수익을 올릴 수 있는 대표적인 상품으로 소개되면서 많은 자본이 몰렸다. 그런데 정말 소형주택은 투자 가치가 높을까?
현상만 보면 대형 평형 위주의 주택 공급과 1인 가구의 증가로 수요와 공급 간의 괴리가 발생하면서 소형주택 가격은 가파르게 상승했고, 소형주택 소유주들은 분명 큰 이익을 보긴 했다. 하지만 지금은 어떨까? 건설사들은 늘어난 수요를 맞추기 위해 소형주택 공급을 급격히 늘리기 시작했고, 정부까지 나서서 도시형 생활주택 공급에 나서는 바람에 2년 만에 공급과잉 상태에 이르렀다.
지금 부동산시장은 공급이 넘치는 상황으로 급변했다. 이러한 상황에서 데이터를 검증하고 투자를 판단하는 것은 결국 투자자 자신이다. 안전하게 강을 건너기 위해서는 강을 아는 것이 중요하다. 강의 얕은 부분, 유속이 느린 지점을 찾아 한 걸음씩 나아갈 때 생존 가능성을 높일 수 있다. 부동산투자도 마찬가지다. 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》는 수익을 꿈꾸는 초보 투자자들이 쉽게 잊어버리는 부동산시장의 거센 파도를 정확하게 짚어주고, 이를 뚫어낼 자신만의 투자 판단 기준을 알려줄 것이다.

서문

01장 소형주택은 정말 투자 가치가 높을까?
02장 경매의 가성비는 어느 정도일까?
03장 조합 아파트는 어떻게 반값 아파트가 되었을까?
04장 급매물은 왜 급매물이 되었을까?
05장 재건축투자는 언제나 유망할까?
06장 나도 부동산 부자들처럼 성공할 수 있을까?
07장 어떤 개발계획이 호재일까?
08장 레버리지는 어떻게 작동할까?
09장 지속적인 임대수익은 가능할까?
10장 언제 사서 언제 팔아야 할까?
11장 부동산투자는 정말로 안전할까?
12장 분양광고는 어디까지 믿어도 될까?
13장 분양 형태는 왜 이렇게 많은 걸까?
14장 꼬마빌딩이 뜨는 이유는 뭘까?
15장 부동산 공부는 어떻게 해야 할까?
16장 부동산시장은 합리적으로 움직일까?
17장 전문가의 전망은 왜 서로 다를까?
18장 기사를 보고 투자해도 괜찮을까?

이창우 저자 이창우는 한국부동산분석학회 이사. 경희대학교 주거환경학과와 서원대학교 경제학과 겸임교수로 재직 중이다. 한양대학교 도시공학 박사과정을 마치고 GS건설 경제연구소 선임연구원으로 다양한 현장경험을 쌓았으며, 토지 매입, 인허가, 재개발 수주 등 주택 개발 업무를 진행했다.

지자체 출연 연구원에서 부동산 정책 연구 및 주택, 부동산 관련 시장분석과 도시·주택 정책을 연구했다. 삼성경제연구소 SERI 건설·도시·부동산 정보교류 포럼을 10년 넘게 운영했고, 블로그를 통해 대중과 소통하며 건축과 경매, 투자예측, 도시개발 전망과 같은 부동산 전반의 흐름을 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 안내하고 있다.

지은 책으로는 《부동산, 돈 버는 선택 VS 돈 버리는 선택》이 있다.