재건축 재개발 총회진행, 임원선임 해임 시공자 선정 실무

“1인당 분담금 3,000만원을 절감하는 시공자 선정 및 계약 노하우”

“재판에서 이기는 조합총회·이사회·대의원회, 추진위원회, 주민총회 진행법”

“국내 최초 임원 선임·해임 쟁점 해설”
이 책은 제목 그대로 재건축·재개발 조합에서 ① 조합임원을 선임, 해임함에 따른 모든 법률문제와 ② 총회, 이사회, 대의원회를 진행하는 방법, ③ 추진위원회, 주민총회를 진행하는 방법, ④ 시공자 선정방법 및 도급계약노하우를 다루고 있습니다.

아마 위 주제와 관련된 논문은 있으나, 총회진행 및 임원 선임·해임, 시공자 선정 문제만을 집중적으로 다룬 책은 이 책이 국내 유일할 것입니다.

모든 조합원들의 꿈은 하나일 것입니다. 분담금은 적게 내고, 아파트는 최고 품질로 짓는 것입니다. 이러한 꿈을 이루는 방법은 간단합니다. 조합원들이 조합임원을 제대로 선임하고, 총회에 적극적으로 참여하여 각자의 권리의무를 다하고, 시공자를 제대로 선정하고 도급계약을 제대로 체결하는 것입니다. 예를 들어 도급계약 중 비용상환순서를 공사비 → 유이자 대여금 순서에서, 유이자 대여금 → 공사비 순서로만 바꾸어도 1,000세대의 경우 약70억원이 절감된다는 통계가 있습니다.

조합원 1인당 약3,000만원의 분담금을 절감하는 비법은 간단합니다. 아직 시공자와 도급계약을 체결하지 않은 조합은 서울시가 발표한 표준도급계약서 내용대로 계약을 체결하고, 이미 도급계약을 체결한 조합은 시공자에게 이 책이 제시하는 독소조항의 변경을 요구하고, 이에 응하지 않으면 민법 제673조에 의거하여 계약을 해제하면 됩니다. 그래도 시공자는 원가공개 문제로 조합을 상대로 손해배상청구소송을 하지는 못합니다.

정비사업의 분담금은 시공자와의 계약에 달려 있다고 해도 과언이 아닌데, 그동안 시공자와의 도급계약을 소홀히 하거나, 시공자에게 일방적으로 끌려 다닌 측면이 있습니다. 특히 입찰지침서의 작성이 가장 중요함에도 불구하고 남의 것을 베끼는 우를 범하고, 가계약도 실제는 계약임에도 불구하고 소홀히 하는 경향이 있는 것도 사실입니다.

이에 법무법인 강산은 구체적인 계약서는 오픈하지 못하지만(법무법인 강산은 내부적으로 수십 개의 계약서를 분석하여 조합에 가장 유리한 계약서를 가지고는 있으나, 조합별로 상황이 다르기 때문에 오픈을 하지 못하는 것입니다), 나머지 시공자 선정 및 계약노하우는 공개하여 조합원들에게 도움을 주고자 집필하게 된 것으로써 법무법인 강산의 20년 노하우가 집약된 것입니다.

이 책은 2018년 7월까지의 법 개정 내용 및 판례가 반영되어 있습니다. 또한 저자들의 사견도 피력하여 제도개선에 일조하고자 노력하였습니다.

저자들은 도시정비법에 대해서 활발한 자문 및 연구, 강의 활동을 펼친 공로로 국토교통부장관 및 경기도지자로부터 표창을 수상한 바도 있습니다.

이 책이 분쟁 없는 조합을 운영하고, 시공자와 도급계약을 제대로 체결하여, 조합원들의 분담금을 줄이는 계기가 되기를 소망합니다.

현금청산문제에 대해서는 “참 재건축·재개발 시리즈” 제1편 「재건축·재개발 현금청산금 아는 만큼 더 받는다」 책을 참고하기 바랍니다.