지정개발자 신탁방식 해설: 재개발·재건축·가로주택·노후계획도시

지긋지긋한 재개발·재건축조합장 비리!
이것을 원천봉쇄하고, 전문가인 신탁회사가 조합 대신에 사업시행자로서 사업을 진행하고, 자금을 조달한다.

신탁회사가 사업을 시행할 경우 ① 3분의 2 동의로 정비구역 지정 제안권, 정비계획 수립 전에 정비구역을 지정하고, ② 면적 1/2 & 숫자 2/3 이상 동의로 정비구역지정과 동시 사업시행자를 지정하고, ③ 정비계획과 사업시행계획을 통합 수립함으로써 사업진행 속도가 조합이 진행할 때보다 엄청나게 빠른 것이 신탁사업이다.

게다가 1기신도시 정비사업인 노후계획도시정비사업에서는 신탁방식을 채택하면 인센티브도 준다.

따라서 현재는 신탁방식 전성시대이다. 그럼에도 불구하고 현실은 신탁방식을 종합정리한 해설서가 없다.

그래서 토지등소유자들 입장에서는 신탁방식을 채택하면 어떻게 사업이 진행되고, 어떠한 장·단점이 있는지를 쉽게 알기 어려운 실정이다.

신탁방식을 진행하는 신탁회사 직원들도 신탁방식에서 어떠한 쟁점들이 있으며, 어떠한 문제들을 주의하여야 하는지를 알기 어려운 실정이다. 그래서 신탁방식으로 진행하면서 신탁회사들이 별도로 용역비를 지불하면서 정비사업전문관리업자를 선정하는 것이 관행처럼 되어 있는 실정이다.

나아가 관련 용역회사 관계자들도 신탁방식에서 어떻게 자신들이 용역회사로 선정되고, 용역비는 언제 어떻게 받아야 하는지에 대해 알기 어려운 실정이다.

이에 법무법인강산은 약 30년간의 재개발·재건축 경험을 종합하여, 신탁방식에 대한 안내서를 출간하게 되었다.

제1편은 신탁회사를 지정개발자로 지정하는 방식에 대한 종합적인 해설, 간단한 노후계획도시법에 대한 해설, 그리고 최근 도시정비법 개정내용을 상세하게 안내한다.

제2편은 정비사업에서 가장 중요한 시공자 선정 및 계약 관련 내용을 다루고 있다. 정비사업에서 시공자 선정 및 계약은 가장 중요한 행위이다. 여기서 정비사업의 분담금이 사실상 결정된다. 제도개선 내용, 선정방법, 서울시 정비사업 시공자 선정기준, 서울시 정비사업 표준공사계약서 내용, 서울시 질의회신, 민법 제673조에 의한 일방적인 해지, 기타쟁점을 다룬다.

제3편은 신탁방식 정비사업을 진행함에 있어서 주요쟁점을 다룬다. 주택공급수, 매도청구, 토지수용, 형사처벌, 상가소유자 아파트 분양가능 여부, 상가소유자와 상생문제, 관리처분타당성 검증 사례를 다룬다.

제4편에서는 주요 분쟁사례 34가지를 소개한다.

저자들은 앞으로 신탁방식에 대해서 여러 가지 강의를 준비하고 있다. 특히 신탁회사들이나 토지등소유자들이 요청할 경우 직접 찾아가는 설명회도 진행한다.

저자들의 오랜 경험과 연구들로 태어난 이 책은 신탁방식에 대해 안내서가 될 것이다. 나아가 법개정 내용이나, 분쟁사례들은 홈페이지를 통해서 계속 업데이트될 예정이다.

제1편. 신탁회사 정비사업 시행 일반론
Ⅰ. 노후계획도시 정비사업과 신탁업자
Ⅱ. 신탁회사 지정개발자 지정
Ⅲ. 2023. 7. 18. 개정 도시정비법 해설
Ⅳ. 2024. 12. 3. 개정 도시정비법 해설
Ⅴ. 도시정비법시행령 2024. 12. 17. 개정 내용
Ⅵ. 신탁업자 시행시 특례
Ⅶ. 사업시행자지정 동의·지정·고시 등
Ⅷ. 표준신탁계약서 및 표준시행규정
Ⅸ. 토지등소유자 및 조합원
Ⅹ. 토지등소유자전체회의
제2편. 시공자 선정 관련
Ⅰ. 시공자 선정 조문
Ⅱ. 제도개선 내용
Ⅲ. 선정 방법
Ⅳ. 서울시 정비사업 시공자 선정기준
Ⅴ. 서울시 정비사업 표준공사계약서 주요 내용(국토부안과 비교)
Ⅵ. 서울시 질의회신
Ⅶ. 민법 제673조에 의한 시공자 해지
Ⅷ. 기타 쟁점
제3편. 주요 쟁점
Ⅰ. 소유자미확인, 대표조합원 선정, 주택공급수
Ⅱ. 재건축 매도청구
Ⅲ. 토지수용
Ⅳ. 신탁회사와 형사처벌
Ⅴ. 재개발 상가소유자 아파트 분양 가능 여부
Ⅵ. 재건축 상가소유자와 상생 문제
Ⅶ. 관리처분 타당성 검증 지적사항
제4편. 주요 분쟁사례

법무법인 강산 법무법인강산은 1995년 김은유 변호사 개인사무실로 출발하였고, 2004. 2. 16. 법무법인강산으로 조직전환을 하여, 현재에 이르고 있다.

법무법인강산(이하 '강산'이라고만 함)은 국내 최초로 손실보상 전문서적인 「실무 토지수용보상」, 재개발·재건축 전문서적인 「재건축·재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정실무」, 도시개발법에 의한 도시개발사업 전문서적인 「환지수용보상 도시개발법 해설」 등 총 15권의 책을 펴내, 해당 분야를 리드하고 있다.

강산은 『토지보상』, 『주택재개발·재건축』, 『도시개발사업』에 관한 한 전문지식과 네트워크 및 경험을 갖추어 동료 변호사나 사단법인 한국전문기자협회로부터 그 전문성을 인정받고 있다.

위 분야에 대해서는 현직 변호사 및 지자체의 담당 공무원들을 대상으로 특별 교육 프로그램을 제공하고 있으며, 주택재개발·재건축에 대한 자문 등 공로를 인정받아 국토교통부(2010.12.31.), 서울시(2022.12.31.)로부터 표창장을 받기도 하였다.

강산은 현재 한국경제신문에 토지보상, 재개발·재건축 분야 칼럼을 쓰고 있다.

강산은 고객을 현혹하지 않는다. 정직이 사훈이다. 일단 수임하고 보자는 행동은 절대로 하지 않는다. 처음 상담과정에서부터 추후 재판결과에 대해 솔직하게 변호사의 생각을 고객에게 이야기한다. 그래야만 고객의 대응전략이 달라질 수 있기 때문이다.

강산은 다음과 같은 전문분야에서 활약하고 있다.
공공기관으로, 수원시, SH서울주택도시공사, GH경기도시공사, 강원개발공사, 수원도시공사, 하나은행 「하나 WM 법률자문단」 등을, 토지보상으로는 세종시, 탕정지방산업단지 주민대책위 등을, 재개발·재건축으로는 개포2지구재건축조합, 한남4구역·성수3구역·신용산북측제2구역·노량진6구역재개발조합 등을, 도시개발사업으로는 한들구역·대전대성지구도시개발사업조합, 평택신흥지구도시개발조합 등을, 아파트리모델링으로는 사단법인 한국리모델링협회, 서강GS아파트·상록타워아파트리모델링조합 등의 고문변호사를 맡고 있다.

최고의 전문성을 가지면서도 고객에게 정직한 곳!
동료변호사가 소개하는 곳!
그곳이 강산이다.