빌딩 투자, 이렇게 한번 해볼래요?(A부터 Z까지 다 알려주는)

빌딩 투자의 절호의 찬스는 바로 지금

정부의 강력한 규제를 벗어 날 수 있는 유일한 투자처!



현재 정부의 강력한 부동산 규제 정책으로 인해 부동산 투자자들의 발이 묶여있는 상태이다. 그러나 정부의 규제 중 70퍼센트 이상이 국민들의 실제 거주 문제와 관련된 아파트, 빌라 등에 치중되어 있다. 최근 들어 상업용 부동산 역시 규제가 들어오고 있지만, 1인 법인 설립 등 다양한 방법들을 통해 빌딩 투자는 계속 늘어나고 있다. 빌딩 투자는 단순히 건물을 보는 게 아니며, 경제가 어떻게 돌아가는지, 투자 영역의 특성은 어떤지, 부동산의 성격은 어떤지 모두 알아야 한다.



내가 가지고 있는 부동산이 생산수단인지

또는 소비수단인지 꼭 알고 있어야 한다



부동산에 투자하려는 사람들 중 많은 사람들이 팔 때는 시세 차익을 얻고, 가지고 있을 때는 임대 수익을 받길 원한다. 사람들이 부동산을 선호하는 이유는 무엇일까? 주식은 원금 손실 위험성이 너무 크고, 예금이자는 물가 상승률에도 못 미치기 때문이다. 부동산 투자의 가장 큰 장점은 높은 안정성과 수익이다. 각 투자처에는 보편적인 장단점이 있다. 은행의 예금은 환금성이 좋고 안정성이 높은 대신 수익이 낮다. 주식은 환금성과 수익이 높지만 안정성이 낮다.

노후에 은퇴자금으로 가장 많이 투자하는 곳 또한 부동산이다. 부동산 투자자들 중에는 성향에 따라 '샀다 팔았다'를 반복하며 시세 차익을 좋아하는 투자자들이 있는 반면, "평생 동안 가지고 있다가 자식들에게 물려줘야지"라고 생각하는 사람들도 있다. 그런데 부동산 투자에서는 시세 차익을 남기든, 평생 동안 가지고 있든 꼭 알아두어야 할 것이 있다. 내가 살 부동산이 생산수단으로써의 부동산이냐, 소비수단으로써의 부동산이냐 하는 것이다. 생산수단으로써의 부동산을 산다면 차분히 기다렸다가 시세가 올랐을 때 부동산을 팔 수 있고, 평생 가지고 있어도 문제가 없다. 하지만 소비수단으로서의 부동산을 사서 평생 동안 가지고 있다면 더 이상 굴러가지 않는 차를 보유하고 있는 것과 다름없다. 시간이 지나면 더 이상 사용할 수 없게 된다는 이야기다. 생산재가 아닌 소비재의 특성이다.



토지란 우리가 흔히 말하는 부동산의 본질이다. 모든 건물은 토지 위에 지어지기 때문이다. 우리가 부동산에 투자하려는 가장 큰 이유는 '생산수단'을 점유하고 싶기 때문인데, 많은 투자자들이 이를 인지하지 못하는 경우가 많다. 소비수단으로서의 부동산을 사고, 자신이 생산수단을 가지고 있다고 착각한다. '나는 부동산을 가지고 있는데 왜 자꾸 소비수단을 가지고 있다고 하지?'라고 생각한다면 생산수단의 필수요건을 생각해 볼 필요가 있다.



"내가 살고 있는 아파트(혹은 빌라)는 생산재인가 소비재인가?"

"내가 가지고 있는 상가는 생산재인가 소비재인가?"



부동산 투자 시 이 점을 유념하고 결단한다면 결코 실패한 빌딩 투자는 없을 것이다.

추천사

프롤로그



1장, 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역

1. 빌딩 투자할 때 가장 중요한 것은 비판적 사고이다

2. 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역

3. 부동산 전문가들은 시장의 변동을 예측할 수 있을까?

4. 실력이 없으면 생존할 수 없다

5. 예측할 수 없는 상권의 변화

6. 슈퍼예측가의 투자 원칙



2장, 부동산 투자의 핵심 포인트

1. 앞으로의 부동산 시장을 정확히 파악하자!

2. 부동산 시장의 핵심은 일자리

3. 지방의 인구 감소를 가속화시키는 3가지 요인

4. 부동산 투자로 돈을 버는 핵심 키워드 3가지

5. 강남 빌딩 소유주의 20퍼센트가 20~30대인 4가지 이유



3장, 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것: 기초편

1. 고정적으로 임대료를 받으려면 어떤 빌딩을 사야 하는가

2. 강남 빌딩, 임대 수익이 낮은데도 가격이 비싼 이유가 있다

3. 호재가 많은 곳의 빌딩을 살까? VS 이미 오른 곳의 빌딩을 살까?

4. 상가 건물, 다가구 주택, 상가 주택의 모든 것

5. 각기 다른 호가 가격, 정확한 시세를 알 수 있는 방법

6. 좋은 빌딩 컨설턴트를 선별하는 방법

7. 빌딩 투자 시 공적장부에서 확인해야 할 부분

8. 공실 가능성이 적은 빌딩은 분명히 있다

9. 빌딩 투자 시 기본적으로 알아야 할 용어정리

10. 투자한 빌딩의 가치를 높이는 3가지 방법

11. 임차인들이 명도 문제, 임대료 문제로 속을 썩일 때는 어떻게 해야 할까?



4장, 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것: 심화편

1. 노후된 건물을 리모델링하는 과정

2. 노후된 건물을 재건축하는 과정

3. 제대로 된 건축사, 시공사를 선택하는 방법

4. 좋은 건물을 오랫동안 보유하는 게 좋을까? VS 빨리 샀다 팔았다 하면서 시세 차익을 보는 것이 나을까?

5. 입지는 나쁘지만 안정적으로 임대 수입이 나오는 건물, 팔까? 말까?



5장, 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것: 세금과 절세 그리고 대출

1. 빌딩 투자 세금의 모든 것

2. 빌딩 투자 시 세금을 아끼는 다양한 방법

3. 빌딩을 사옥 용도로 구입할 때의 장점

4. 대출 받기 전에 검토해야 할 5가지

5. 빌딩 상속과 증여 시 절세하는 방법

조현우 현재 (조현우 빌딩 투자 연구소장)



"다양한 가치관으로 이론과 실전을 겸비한 전문가가 되다"



현재 네이버 카페 빌딩 투자 스터디를 운영하면서 조현우 빌딩 투자 연구소장으로 근무하는 그는, 8년간 공군에서 부사관과 장교로 근무한 후, 다양한 경험을 하고자 국외여행 가이드를 하면서 넓은 세상을 보고, 듣고, 배우며, 다양한 문화적 경험과 가치관을 몸으로 체험했습니다. 또 '의미 있는 일'을 하며 살기 위해 다독多讀과 다작多作은 물론 배움과 교육에 대한 열정을 놓지 않으며 강연도 했습니다. 그러다 이론만 공부하는 사람보다 현장에서 일하며 이론과 실전을 겸비한 전문가가 되겠다고 결심했습니다.

이 책은 직접 국내에서 가장 큰 빌딩 전문 중개법인에서 일하며 빌딩 매매 시장의 현실과 빌딩 투자 컨설턴트들이 일하는 것을 보면서 노하우만을 담은 것입니다. 그래서 이 책을 읽는 모든 분이 조금이라도 한 걸음 더 건물주로 향하는 발걸음을 내딛으시면 좋겠습니다.