서울, 신뢰를 짓다

프롤로그 - 서울의 신뢰는 현장에서 건축된다


서울의 집은 단순한 건축물이 아니다.
그 안에는 수많은 세대의 기억과 가족의 시간이 켜켜이 쌓여 있고,
주택정책이 변화해 온 과정 또한 고스란히 담겨 있다.
서울의 집은 결국 사람들의 이야기다.

그리고 그 이야기는 하루하루 고단한 삶의 현장에서,
시민의 곁에서, 매일같이 쌓여가는 신뢰의 벽돌로 지어진다.
그렇기에 서울의 집값은 통계 숫자 하나로만 설명될 수 없다.
그것은 시민이 체감하는 현실이며,
정권의 흥망성쇠를 가르는 민심의 척도이자
민주주의가 작동하는 가장 생생한 현장이다.

이 책 《서울, 신뢰를 짓다》는 서울형 부동산정책 백서다.
동시에 이는 부동산정책을 둘러싼 정치적 신뢰를 회복하기 위한
실천의 기록이기도 하다.

국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특위 위원이자
서울시 마포(을) 당협위원장인 함운경,
마포구의회 의장이자 서울시 자치구의회 의장단협의회장인 백남환,
국민의힘 동작갑 당협위원장 장진영,
강동구의회 의장 조동탁,
국민의힘 강북갑 당협위원장 김원필,
도봉구의회 의장 안병건은
각기 다른 위치에서 정치를 수행해 왔다.

그러나 부동산 문제 앞에서만큼은
모두 같은 결론에 도달했다.

서울의 주거 문제는
단순한 행정의 문제가 아니라,
정치가 얼마나 신뢰를 축적해 왔는가의 문제라는 인식이다.

정권은 경제로 무너지지 않는다.
성장률 몇 퍼센트, 고용지표의 등락이
정권의 운명을 결정한 적은 거의 없다.
대한민국 정치에서 결정적인 균열은
언제나 부동산 앞에서 시작됐다.

집값이 올라도 무너졌고,
집값이 내려도 무너졌다.
문제는 가격이 아니었다.

정치가 시민의 기다림을 관리하지 못하는 순간,
그때 정권은 흔들리기 시작했다.

정부는 공급을 약속했고,
시장은 안정을 말했으며,
정비사업을 통해 주거 환경이 개선될 것이라고 설명했다.
그러나 시민의 삶에서 변화는 오지 않았다.

정책은 발표됐지만,
시간은 흐르지 않았다.
정확히 말하면,
공식적인 시간표는 있었지만
시민이 신뢰할 수 있는 시간표는 없었다.

서울의 재건축과 재개발은
이 문제를 가장 선명하게 보여준다.
재건축은 원래 시간이 걸리는 사업이다.
10년, 15년이 걸리는 것 자체가 문제는 아니다.

문제는 그 시간이
어디에 와 있는지 알 수 없었다는 점이다.

다음 단계가 언제인지,
무엇이 병목인지,
누가 책임을 지는지
설명되지 않았다.

정비구역으로 지정된 지 수년이 지나도 착공은 보이지 않았고,
추진위원회 단계에 10년, 20년이 머무는 단지들이 등장했다.
어떤 곳은 결국 분양에 도달했고,
어떤 곳은 아직도 "다음 단계"를 기다리고 있다.

같은 출발선에서 시작했지만,
시민에게 도착한 시간표는 전혀 달랐다.

이 간극 속에서 시민의 질문은 바뀌었다.
"정책의 방향이 맞는가?"라는 질문 대신
"이게 정말 되는 일인가?"라는 질문이 자리 잡았다.

정치에 대한 평가는
정책의 의도가 아니라,
정권이 관리할 수 있는 시간 안에서
결과가 도착했는지로 이루어졌다.

도착하지 않은 정책은
시민에게 존재하지 않는 정책과 다르지 않았다.
이때부터 부동산은
경제 문제가 아니라 정치의 문제가 되었다.
정확히 말하면, 신뢰의 문제가 되었다.

지난 몇 년 동안 우리는
부동산정책의 현장에서 수없이 많은 시민을 만났다.
그리고 그들로부터 절박한 목소리를 직접 들었다.

재건축·재개발 착공을 애타게 기다리며
시간을 견뎌온 주민들은
"이제는 신속한 결정이 필요하다"고 입을 모았고,
전세사기와 월세 불안 속에서 삶의 기반이 흔들린 청년들은
"어른들의 이기심에 분노한다"고 토로했다.
세금과 규제의 혼선 속에 놓인 중산층 시민들은
"정치가 불안하고 피로하다"고 말했다.

그러나 동시에 우리는
변화의 가능성도 확인했다.
서울은 여전히 살아 있고,
신뢰는 아직 복원될 수 있다는 사실이다.

마포구에서의 경험은 이를 분명히 보여주었다.
강북 최대 단지로 꼽히는 성산시영 재건축의 추진 과정에서
'신뢰의 행정'이 어떻게 작동하는지 직접 확인했다.
대장·홍대선과 상암DMC 전철역 유치 논의 과정에서는
교통 인프라가 주거 가치와 삶의 균형을
어떻게 바꾸는지 체감했다.
6개월이 넘는 마포 쓰레기 소각장 반대 투쟁은
부동산 자산 하락에 대한 시민의 불안이
어떻게 정치적 행동으로 전환되는지를 보여주었다.

이러한 경험은
1만 2,000세대가 넘는 강동구 둔촌동 대규모 재건축,
도봉·성북·강북 지역의 낙후 주거지 정비 과정으로
자연스럽게 이어졌다.
우리가 처음에는 마포구를 중심으로 고민을 시작했지만,
서울은 결국 하나로 연결된 도시라는 결론에 도달했다.

우리가 이 책을 준비한 이유는 명확하다.
정부나 여당의 부동산정책을
무조건 비판하기 위해서가 아니다.
정쟁이 아닌 정책으로,
대립이 아닌 해법으로,
서울시민과 머리를 맞대고
'정책의 신뢰'를 다시 짓기 위함이다.

주택정책의 방향은
그럴듯한 설계도면 위에서 완성되지 않는다.
일선 현장에서 주민과 대화하고,
행정과 부딪히며,
시민이 몸소 체감할 수 있는 변화를
만들어가는 과정 속에서
비로소 완성된다.

지금 서울에 필요한 것은
더 많은 규제도, 더 큰 혼란도 아니다.
요란한 정치적 구호 역시 해답이 될 수 없다.

필요한 것은
더 깊은 믿음, 더 빠른 행정,
그리고 시민과 정치가
함께 책임지는 협력의 구조다.

서울이 지향해야 할 부동산정책은
행정이 실현 가능한 정책을 만들고,
정치가 이를 조정해 최대한 빠르게 추진하며,
시민의 공감이 함께 어우러지는
서울형 대안이어야 한다.

행정의 내용과 정치의 방향이
시민의 신뢰로 다시 순환되는 과정,
그 치열한 현장이
바로 서울의 부동산정책이어야 한다.

이 책을 만드는 과정은
정치인으로서 스스로를 돌아보는
성찰의 시간이기도 했다.
동시에 2026년 6월 지방선거를 앞두고
서울시민께 드리는
정책의 약속이자 정치적 다짐이다.

정책은 현장에서 실험되고,
정치의 신뢰는
시민과의 약속 속에서만 쌓인다.

우리가 제시하는 이 정책 제안 백서는
완벽할 수는 없을 것이다.
그럼에도 이 책이
'비판만 하는 야당'에서
'설계하는 야당'으로 나아가는
첫걸음이 되기를 바란다.

2026년 제9회 동시지방선거는
단순한 권력 경쟁의 장이 아니다.
서울이 다시 신뢰할 수 있는 도시로
설 수 있느냐를 가르는 분기점이다.

우리는 서울의 미래를
행정의 속도도, 정치의 일방통행도 아닌
'시민과 함께 만드는 신뢰의 속도'로
완성하고자 한다.

정치는 구호가 아니라 현장에서 증명된다.
정책은 설계도가 아니라
신뢰로 지어진다.

서울의 신뢰는
그 현장에서, 오늘도
하나둘 다시 지어지고 있다.

이제 독자 여러분은 서울의 주요 지역으로 들어가게 된다.
각 장의 이야기는 서로 다르지만, 그 끝은 하나다.
부동산은 단순히 경제의 문제가 아니라는 결론에 다다른다.
이제, 하나씩 그 보따리를 푼다.

2026년 봄을 기다리며,
상암동 쓰레기 소각장 반대 투쟁의 현장에서
이 기록을 서울시민께 바친다.

2026년 1월

프롤로그 대표 집필
마포구의회 의장 ·
서울시자치구의회 의장단협의회 회장 백남환

저자 노트 - 부동산의 정치학을 시작하며 4

프롤로그 - 서울의 신뢰는 현장에서 건축된다 12

제Ⅰ부 집값이 서울을 삼킨다 24
제1장 부동산과 정치의 시간표 38
제2장 신뢰의 시험장이 된 서울 50
제3장 재개발·재건축, 시간이 정치가 되는 순간 64
제4장 공급절벽, 기다림이 불신으로 80
제5장 결정이 사라진 도시 92

제2부 같은 서울, 네 가지 판단 기준 108
제6장 집값이 아니라 규칙을 묻는 강남 109
제7장 신뢰가 먼저 흔들리는 마포 126
제8장 결과로만 마음을 여는 동작·영등포 144
제9장 가장 늦게 기대가 폭발하는 노·도·강과 성북 152

제3부 시간을 관리한 도시들을 찾아서 171
제10장 기준선을 고정한 도시, 런던 176
제11장 점프가 아니라 사다리였다 190
제12장 파리, 규칙이 주거를 지키다 210
제13장 도쿄, 규칙의 단순화가 속도를 만들다 236
제14장 뉴욕 - 규칙 없는 도시, 정치가 된 주거 257
제15장 호주, 합의된 공급과 시장 진입의 정치 276

제4부 한국의 대안 : 정치를 줄이고, 규칙으로 도시를 다시 짓다 309
제16장 규칙이 시간을 만든다 314
제17장 서울의 기준선을 다시 세우다 319
제18장 주거 사다리는 왜 한국에서만 반복해서 끊어졌는가 332
제19장 수도권을 다시 설계하다 340

에필로그 - 신뢰는 어떻게 도시를 떠나는가 348

함운경