무조건 싸게 사는 부동산 경매

부동산으로 수십억 원, 수백억 원 벌었다는 연예인들의 이야기….
"어쩌면 나도, 부자가 될 수 있지 않을까?"

'루지', '잭파시', '피어슨', '흥샘'
대한민국 재테크 귀재들이 추천한 초보 경매 필독서!

누구나 부자를 꿈꾸지만 그 방법에 대해서는 잘 모른다. 아니, 알고자 하는 의지가 없다. 나와는 상관없는 '먼 얘기'처럼 들리기 때문이다. 그럼에도 포기할 수 없는 '부의 유혹'은 늘 궁핍한 우리의 삶을 맴돈다. 궁핍에서 벗어나는 방법은 의외로 간단하다. 제대로 알고, 정확히 투자하는 것. 이 책은 주식, 부동산, 가상화폐, 금, 채권 등 셀 수 없이 많은 투자처 가운데 초보자가 특히 어렵게 느끼는 경매의 'A to Z'를 전문가의 시각에서 분석한 입문자용 경매 투자 지침서다. 이 책을 덮는 순간, '나도 부자가 될 수 있을까?'라는 의문이 '나도 부자가 될 수 있다!'라는 확신으로 바뀌게 될 것이다.

"무언가 충분히 중요하다면,
확률이 당신에게 유리하지 않더라도 시작하라." _ 일론 머스크(Elon Musk)

투자자는 결국 한 개인에 지나지 않기에 거대 투자 시장 앞에서는 주눅이 들 수밖에 없다. 그러나 이길 확률이 낮은 싸움 속에서 꾸준히 그 승률을 높여가는 것 또한 투자의 빼놓을 수 없는 매력이지 않은가? 낡은 빌라를 헐값에 사서 몇 년 뒤 다섯 배, 열 배의 값에 팔 수 있다면 한 번쯤 제대로 부딪혀 볼 만한 일이라는 것이다. 물론, 그러기 위해서는 많은 공부와 경험이 필요하다. 초행길을 내비게이션 없이 느낌대로만 간다면 엉뚱한 길로 빠지는 것은 불 보듯 뻔하다. 이 책은 경매의 길 위에서 방황하는 모든 이들을 위해 경매의 종류, 진행 절차, 등기부등본, 권리분석, 매각물건명세서, 물건 수집과 정보, 입찰과 낙찰로 이어지는 최상의 루트를 제공하며 '2023년'을 대표하는 최상급의 경매 길라잡이가 되어 줄 것이다.

프롤로그 완벽한 실패, 그 이후의 삶


Chapter 1. 경매, 너는 누구니?

1-1 경매가 진행되는 이유

1-2 입찰참여 자격

1-3 경매를 시작해야 하는 이유
ㆍ저렴한 가격
ㆍ부업과 투잡
ㆍ물건의 다양성
ㆍ중개사기 및 사고율 제로
ㆍ규제의 면제

1-4 경매의 종류
ㆍ임의경매
ㆍ강제경매
ㆍ형식적경매

1-5 경매 진행 절차
ㆍ경매신청
ㆍ경매개시결정
ㆍ경매 준비
ㆍ배당요구 종기일
ㆍ매각기일 공고
ㆍ매각물건명세서 비치
ㆍ매각기일(입찰)
ㆍ매각허가결정
ㆍ매각허가확정
ㆍ대금납부와 소유권이전등기
ㆍ인도 및 명도
ㆍ배당


Chapter 2. 권리분석의 모든 것

2-1 등기부등본 보는 법
ㆍ표제부
ㆍ갑구
ㆍ을구

2-2 등기부 권리분석
ㆍ저당권 및 근저당권
ㆍ가압류 및 압류
ㆍ선순위전세권
ㆍ담보가등기
ㆍ경매개시결정등기

2-3 등기부 권리분석과 함께 알아야 할 내용
ㆍ법정지상권
ㆍ가처분
ㆍ유치권

2-4 임차인 권리분석
ㆍ대항력
ㆍ대항력을 판단하는 문서와 분석 유형
ㆍ우선변제권
ㆍ배당요구(배당신청)

2-5 임차인 권리분석과 함께 알아야 할 내용
ㆍ증액된 보증금에 대한 대항력과 우선변제권 변동
ㆍ소액임차인 최우선변제권
ㆍ임차권등기명령


Chapter 3. 매각물건명세서 익히기

3-1 매각물건명세서
ㆍ매각물건명세서 보는 법
ㆍ매각물건명세서의 중요한 정보들

3-2 매각물건명세서 분석
ㆍ임차인 없는 매각물건명세서
ㆍ대항력 없는 임차인의 매각물건명세서
ㆍ대항력 갖춘 임차인의 매각물건명세서
ㆍ대항력 갖춘 임차인이 배당신청하지 않은 매각물건명세서


Chapter 4. 물건 선정과 입찰

4-1 물건 선정과 정보수집
ㆍ유료 경매업체
ㆍ부동산 플랫폼
ㆍ현장 조사(3차 정보수집)

4-2 경매 입찰
ㆍ기일입찰 과정
ㆍ입찰자 준비사항
ㆍ입찰표 작성방법
ㆍ입찰 시 예상 경비
ㆍ입찰 당일 체크 사항

4-3 경매 낙찰
ㆍ경락잔금대출 알아보기
ㆍ점유자 연락처 알아내기
ㆍ권리 취득


Chapter 5. 명도 협상과 강제집행

5-1 상황별 임차권 소멸 시기
ㆍ대항력 없는 임차인
ㆍ대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 전액 배당받는 경우
ㆍ대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 일부만 배당받는 경우
ㆍ배당이의소송으로 배당받지 못한 경우

5-2 명도 협상
ㆍ보증금 전액을 배당받는 임차인
ㆍ보증금 일부만 배당받는 임차인
ㆍ배당받지 못하는 임차인, 채무자 겸 소유자

5-3 인도명령
ㆍ인도명령 신청

5-4 강제집행
ㆍ강제집행 비용
ㆍ강제집행 절차


Chapter 6. 배당

6-1 배당 시기와 순위
ㆍ배당 시기
ㆍ배당순위

6-2 개정된 국세기본법으로 바뀐 배당순위(2023년)
ㆍ국세기본법
ㆍ국세징수법


Chapter 7. 경매 투자 노하우

7-1 경매정보업체 백배 활용하기
7-2 집착을 버려라
7-3 위기는 또 다른 기회다
7-4 소액 물건으로 그리는 빅픽처
7-5 차익형과 수익형, 둘 다 잡아라
7-6 임차권 인수조건변경부 물건 찾기


에필로그 낡은 빌라 한 채의 기적


책 속 부록 경매 입찰 기재요령

Ⅰ. 기일입찰표 기재요령
Ⅱ. 위임장 기재요령
Ⅲ. 공동입찰 신고서 기재요령
Ⅳ. 공동입찰자 목록 기재요령
Ⅴ. 경매물건 임장 체크리스트
Ⅵ. 기일입찰표
Ⅶ. 위임장
Ⅷ. 명도확인서
Ⅸ. 부동산인도명령 신청서
Ⅹ. 매각결정취소 신청서

백희진(네이마리) 호텔경영학 석사과정을 마치고 호텔리어를 꿈꿨지만 차가운 현실 앞에 수차례 좌절했다. 전 재산 900만 원에 대출을 받아 대전의 허름한 빌라 한 채를 매입했고, 그 후 경매를 통해 본격적으로 부동산 투자를 시작했다. 부동산 공부와 경매를 병행하며 재개발지, 재개발 가능성이 있는 주택들을 경매로 낙찰받아 수십억 원의 자산을 쌓았으며, 아파트·빌라·상가·토지·분양권·입주권·재개발지 등 십수 개의 부동산을 보유하고 있다.

현재 주식회사 〈네마〉와 〈네이마리 부동산연구소〉 대표, 네이버 부동산 인플루언서로 활동하고 있으며 블로그를 통해 수많은 구독자들과 소통하며 매월 부동산 강연 및 경매 강의 '기초반'과 '실전반'을 운영 중이다. 저서로 『대한민국 부동산, 성공투자 지침서!』가 있다.