모두가 기분 나쁜 부동산의 시대

지난 4년간의 부동산 정책 전개 과정을 세밀하게 기록한
문재인 정부 부동산 백서

왜 지금 무주택자도, 1주택자도, 다주택자도 모두 분노하는가?

언제부터인가 사람들이 모인 곳에서는 부동산에 대한 이야기가 빠지지 않는다. 어느 곳을 가도 어떤 아파트가 얼마나 올랐고, 누가 얼마를 벌었다는 소리만 들려왔다. 지난 4년 간 급등한 집값은 이제 근로 소득으로 따라잡기 어려운 수준이 되었고, 열심히 돈을 모아 40대 때 청약으로 새 아파트에 입주하는 일도 모두 옛날이야기가 되어버렸다.
이렇게 집값이 오르면 누군가는 기뻐해야 할 텐데, 주위를 돌아보면 딱히 그렇지도 않아 보인다. 지금 가장 좌절하는 이들은 단연 무주택자다. 예전에는 마음만 먹으면 살 수 있었던 집들이 이제는 1~2억 원씩 오른 것은 예사고, 3~4억 원 이상 뛴 곳도 있어 살 수 없게 됐다. 조금만 더 기다려 보자는 생각은 매번 실망으로 돌아왔을 뿐, 상황이 나아질 것 같지 않아 보인다.
1주택자는 어떨까? 막상 내 집이 오르는 속도보다 옮기고 싶은 집이 달아나는 속도가 두 배는 빠른 것 같다. '그러게 그때 무리해서 30평대로 갈 걸', '그때 그냥 1억 원 더 주고 신축으로 갔어야 했는데' 하는 후회의 소리가 계속 들려왔다.
그렇다면 다주택자들은 기분이 좋았을까? 적당한 때에 집을 팔고 수익 실현을 하고 싶지만 방법이 없어 일단 시간이 지나면 어떻게든 되겠지 하며 관망할 뿐이다. 다만 국가적 대역 죄인으로 지목된지라 기분 나쁘다는 말은 못 하고 그저 잠자코 세금을 내며 눈치만 살피고 있다.

보통 사람들의 평범한 꿈 '내 집 마련', 앞으로 가능할까?

집값이 오른 원인을 하나로 지목할 수는 없다. 그러나 분명한 것은 무려 26번에 걸친 정부 정책이 나올 때마다 시장에 의도하지 않은 엉뚱한 영향을 주었다는 것이다. 또 너무 단기간에 많은 정책이 거듭 발표되다 보니 충분한 검토나 사회적 합의 없이 그때그때 땜질식으로 덧입혀지면서 나중에는 각각의 제도나 규제가 서로 상충되는 일도 속출했다.
그 와중에 주택 정책을 결정하는 인사들의 자기 모순적 언행이나 '내로남불'식 행동, 실언이 더해지면서 국민들의 실망만 쌓여 갔다. 일정 시점부터는 정부 규제가 역치를 넘어 아무리 새로운 규제가 나와도 약발이 듣지 않았고, 시장 참여자들이 오히려 비웃듯 우회로를 찾는 상황까지 초래됐다.
그런데 개개인에게 부동산이란 단순히 돈을 벌고 말고 하는 성격의 문제가 아니다. 우리는 경제 활동을 통해 자본을 축적하고 이를 통해 주거 안정을 얻고자 평생 동안 애쓴다. 첫 집을 마련했다고 해서 고민이 끝나지 않고, 아이가 태어나고 자라면서, 열심히 일한 만큼 생활수준을 높여 나갈수록 좀 더 나은 주거에 대한 갈증을 느낀다. 좁은 집에서 좀 더 넓은 집으로, 좀 더 시내와 가까워 생활 여건이 편리한 곳으로, 이왕이면 새집으로 옮기고 싶은 것이 보통 사람들의 평범한 바람이며, 이것은 투기적 기대나 차익 실현 욕구를 넘어선다. 좀 더 안정적인 생활 기반을 확보한다는 차원에서도 집 문제는 최우선적으로 해결해야 할 과제일 수밖에 없다.
그러나 안타깝게도 최근 몇 년간 내 집 마련의 무게는 훨씬 무거워졌고, 집을 가진 사람과 갖지 못한 사람의 자산 격차는 더 많이 벌어졌으며, 이제 근로 소득으로는 그 격차를 따라갈 엄두가 나지 않는 수준이 돼 버렸다.

개인의 차원에서 부동산 문제에 대응하기 위한 최소한의 단서

《모두가 기분 나쁜 부동산의 시대》는 지난 4년간의 부동산 정책 전개 과정을 세밀하게 기록한 책이다. 이를 통해 과거의 정책이 어떤 측면에서 잘못된 판단이었으며 어떤 부작용들을 낳았는지 돌아보고 앞으로 다시는 동일한 실수를 반복하지 않았으면 하는 바람으로 쓰였다.
또 단순히 정책의 내용만 나열하듯 적지 않고 지난 4년간 시장의 참여자이자 목격자로서 시기별로 있었던 생생한 이야기들을 기록하고자 했다. 그뿐 아니라 사람마다 정책의 뜻을 어떻게 받아들이고 입장 차이를 보였는지 조망함으로써, 부동산 문제가 단순히 이상적 목표나 당위만으로는 절대 해결할 수 없는 문제라는 것을 짚어내려 했다. 더 나아가 우리 사회가 좀 더 바람직한 부동산 해법을 찾기 위한 단서들도 남기고 싶었다.
정책은 개인의 삶에 직접적인 영향을 미친다. 특히 부동산 문제는 우리가 생활하는 주거를 직접적으로 겨냥하기 때문에 모른 척하거나 가벼이 여길 수 없다. 그러나 짧지 않은 기간 동안 너무 많은 정책들이 쏟아졌고, 시장에 가해진 작용들이 누적돼버려 이제 그 과정을 정확하게 이해하는 것조차 어렵고 부담스러운 일이 되었다.
《모두가 기분 나쁜 부동산의 시대》는 정치적 치우침 없이 평범한 눈높이에서 세상을 바라본 기록으로, 보통의 사람들이 부동산 문제의 현실을 파악하고 해석하는 데에 도움을 주기 위해 쓰였다. 또 지난 시간을 반면교사로 삼아 개인의 관점에서 정책을 어떻게 바라보고 대응해야 할지에 초점을 두고자 했다. 이를 통해 '벼락 거지'라는 황당한 신조어가 난무하는 세태 속에서 혼자 소외되지 않고 더 나은 내일을 준비하는 데 보탬이 되었으면 한다.

[프롤로그] 강남 아파트는 왜 10억 원에서 30억 원이 되었나?

1장. 결국은 아파트가 문제
5,000만 원이 오를까, 1억 원이 오를까?
부동산 정책 실패에 대한 트라우마
공급이 충분하다고?
새로운 수요의 탄생
[2017년 8.2 대책 주요 내용]
로또 분양의 개막
미계약 물량 현장에 모인 현금 600억 원
집값 때문에 서울을 떠나는 사람들을 위하여

2장. 집 살 수 있는 마지막 기회
강남 아파트의 천장이 뚫리다
가격이 가격을 밀어올리는 장세
3기 신도시를 통한 공급 재검토
[2018년 9.13 대책 주요 내용]
대출이 안 나오니 갭 투자를 합니다
세금을 올리면 집을 팔아야 하는데
모두가 기분 나쁜 계절

3장. 10억 원 아파트 시대가 펼쳐지다
뉴타운이 쏘아 올린 작은 공
[2019년 12.16 대책 주요 내용]
서울에서 수도권으로 향하는 시선
투기 과열 지구일수록 사고 싶은 심리
너무 많은 물량이 잠겨버렸다
정책과 제도를 신뢰한 죄
임대차 3법이라는 무리수
원하는 집은 임대 주택이 아닌 평범한 아파트
규제의 역설

4장. 앞으로의 부동산
3기 신도시 청약, 기다려도 될까?
대규모 물량 공급에 대한 기대감
지분 적립형 주택? 지분 적립형 무주택
공공과 민간이 함께 성과를 만들 때
앞으로의 주거 문제를 해결할 또 하나의 구원

[에필로그] 내 집 마련을 위한 현실적 목표

김민규 서강대학교 경영학과 졸업 후 대기업 전략기획실과 신사업 부서에서 각종 투자 사업을 검토하며 10년을 일했다. 업무적 직업병은 곧 재테크에 대한 관심으로 확장됐고, 블로그를 통해 부동산 시장에 대해 분석하고 고민하던 중 《돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라》(2017)라는 발칙한 제목의 책을 출간하기도 했다.
당시는 문재인 정부 출범 후 부동산 대책들이 막 발표되려던 시점이었는데, 2017년 8.2 대책을 시작으로 불과 4년 만에 벌어진 일들은 애석하게도 정부와 시장의 예상을 뛰어넘는 엄청난 결과를 만들어 버렸다. 왜 이런 일들이 일어나게 된 걸까?
이 책에서는 부동산 시장을 관찰하고 분석해온 참여자의 입장에서 지난 4년간 부동산 시장에서 벌어진 일들을 담담히 돌아보고, 정책과 시장의 불협화음에 대해 냉정하게 분석하려 했다. 무엇이 잘못 진단되었는지 그래서 시장에 파급된 결과는 무엇이었고 또 예상치 못한 엉뚱한 불똥은 어떻게 번져 나갔는지도 기록했다. 그리고 앞으로 우리 사회가 나아갔으면 하는 방향에 대해서도 이야기하려 했다.
현재 웹진, 언론 매체, 사회 과학 저널 등 다양한 지면에 칼럼을 기고하고 있고, 실수요자의 눈높이에 맞는 아파트를 예산·직장 위치 등 조건에 따라 검색할 수 있는 아파트 검색 엔진 '파인드아파트'를 개발해 운영하고 있다.

ㆍ 블로그 www.guppyshrimp.com
ㆍ 아파트 검색 엔진 www.FindAPT.co.kr