왕초보도 성공하는 지식산업센터 투자 가이드

왕초보라면 현금 파이프라인을 만드는
지식산업센터에 투자하라!
★부동산사관학교 '푸릉' 대표 렘군 추천!
★《딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿》저자 세빛희 추천!
★'푸릉' 재개발 재건축 부동산 투자법 강사 진와이스 추천!
★부동산 강의 플랫폼 '로그인부동산' 운영자 핸담 추천!

부동산 투자라고 하면 아파트 투자만을 떠올리는 사람이 많다. 하지만 아파트 투자는 목돈을 묶어 버리기에 당장 현금 유통을 할 수 있는 투자라기보다 장기적이고 안정적인 주거 마련에 더 가까운 투자다. 더욱이 금리 변동이 심할 때는 시세 차익으로 이윤을 남기기 힘들어 투자에 난항을 겪을 수도 있다. 이는 부동산 투자를 하려면 매달 현금이 들어오는 수익형 부동산을 공략해야 한다는 뜻이다. 그리고 수익형 부동산의 대표 종목이 바로 지식산업센터, 줄여서 '지산'이다.
지산은 사업체만 입주 가능한 오피스 집합 건물로 '도시의 돈 뿜는 공장'으로 부를 정도로 현금 흐름을 만드는 영리한 투자처다. 특히 초기 자금이 부족한 초보자들이 도전하기 좋은 종목이다. 최대 90%까지 대출이 나와 소액 투자가 가능하고, 여러 채를 보유해도 세금 폭탄이 없으며, 월세 수익으로 달러 투자와 주식 등 다른 종목으로의 파이프라인을 만들 수 있기 때문이다. 또 매매가가 상승하면 시세 차익도 노릴 수 있다는 점, 임차인 리스크가 현저히 낮다는 점 등 다양한 장점이 있다.
부동산의 '부' 자도 모르던 월급쟁이에서 5년 만에 자산을 20배 불린 파이어족이 되기까지, '맨땅에 헤딩'하며 기초부터 쌓은 저자가 지산 투자 실전 비법을 아낌없이 안내한다.

지식산업센터 초보 투자자의 고민을
100% 이해하고 답한 책!
지식산업센터는 매물 정보를 구하기 어려운 폐쇄적인 종목이기에 초보자라면 매물을 탐색하는 첫 단계부터가 난관이다. 투자가 난생 처음인 왕초보라면 투자금을 얼마나 모아야 하는지부터 궁금할 수 있다. 마찬가지로 재테크의 종류도, 돈 모으는 방법도 몰랐던 저자가 왕초보 시절 지산 투자를 하면서 겪은 시행착오를 바탕으로 초보라면 헷갈리고 어려워할 수밖에 없는 실전 투자의 모든 것을 알려 준다.
지산 투자에 필요한 최소 자금과 실전 매수가 이루어지는 전반적인 과정부터 각 단계에서 반드시 확인해야 할 체크리스트를 정리했다. 또 부동산 중개소에 방문하는 방법, 임장에서 부동산 중개인에게 물어봐야 하는 것, 사업자 등록 방법, 좋은 대출 조건을 가진 은행을 찾는 법, 임대 계약 시 주의해야 할 점 등 직접 부딪치며 얻은 노하우를 한 번 보고 바로 실천할 수 있을 정도로 친절하게 설명한다.
투자 방법에 이어 초보자들이 가장 궁금해하는 것이 바로 '어디에 투자해야 하는지'다. 초보 투자자일수록 자금이 부족하기 때문에 실패할 확률이 낮고 수익률이 높은 매물을 알아보는 '입지 보는 눈'이 필요하다. 저자는 초보자들의 투자 리스크를 줄여 주기 위해 황금 지식산업센터 입지 조건을 소개한다.

사야 할 지식산업센터는 따로 있다!
황금 입지의 조건과 뜨는 지역 20곳
'임장을 다니는 사람 중 단연 최고'로 불릴 정도로 수많은 임장을 다니며 정리한 황금 지산의 입지 조건을 제시하고, 이를 충족해 초보자라도 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 수도권 대표 입지 20곳을 안내한다.
크게 시세 차익형으로 접근할 수 있는 입지와 월세 수익형으로 접근할 수 있는 입지로 나누어 정리하는데, 차익형 황금 입지의 조건은 관련 업종이 모인 업무 지구, 우수 인력이 많은 지역, 상권과 교통이 좋은 역세권, 지산 건물의 연면적이 커서 편의 시설이 입점된 지역, 공실률이 낮은 지역 등이다. 이를 충족하는 입지는 강남 접근성이 높은 지역으로, 대표적으로는 법조인과 개발자가 많은 송파구, 국내 최대의 지산 단지인 금천구와 구로구, 과천시가 주도로 개발 중인 과천시, KTX로 인프라가 발달한 광명시 등 서울과 수도권에 18곳이 있다. 다음으로 수익형 황금 입지는 이 다섯 가지에 더해 '실사용자가 많아 임대 매물이 귀해서 월세를 비싸게 받을 수 있는 지역일 것, 오피스 실사용 면적이 커서 높은 임대료를 받을 수밖에 없는 지역일 것'이라는 조건이 붙는다. 이를 충족하는 입지는 주로 경기도에 분포하며, 대표적으로는 경쟁 업무 지구가 없는 용인시와 월세 수익률이 압도적인 수원시의 두 곳이 있다. 끝으로 저자는 황금 입지의 수익률은 얼마나 되는지 실제 매수한 지식산업센터를 예로 들어 설명하고 수익률 계산 방법, 지산 시장의 전망까지 꼼꼼하게 알려 준다.
월급에만 의존하다가 뒤늦게 돈 없는 노후의 불행함을 깨닫고 투자를 시작한 왕초보 투자자가 경제적 자유를 이루기까지 차곡차곡 쌓은 투자 비법을 모두 담았다. 이 책은 현금 흐름을 창출하고 싶은 투자자, 입지 보는 눈을 키우고 싶은 투자자, 꾸준한 중장기 투자로 성공한 투자를 하고 싶은 투자자, 새로운 투자처를 찾는 사람, 지산 투자를 시작하고 싶은 사람이 경제적 자유로 향하는 여정에 함께할 가이드가 될 것이다.

왕초보도 성공하는 지식산업센터 투자 가이드(본문 속에서)
외벌이든 맞벌이든 월급쟁이에게는 근로 소득 외의 파이프라인이 필요하다. 월급은 시간이 지나면 멈추기 때문이다. 특히 회사의 작은 톱니바퀴 역할을 하는 직장인일수록 울타리 밖을 쳐다봐야 한다. 고연봉자도 마찬가지다. 오히려 고연봉에 취한 상태라 월급이 사라질 위기가 오면 당장 소비를 조절하지 못해 그대로 가난해질 가능성이 크다. 즉 월급에만 의존하면 생존 싸움에서 진다. 오늘날 평생 직장은 없다. 버티고 버텨서 60대에 정년퇴직을 해도 평균 연령 80세까지 생계를 유지해야 하는 이른바 '장수 리스크'를 맞이한다. 직장인이라면 최대한 빨리 울타리 밖 세상을 봐야 한다. 당장 퇴사를 하고 전업 투자를 하라는 뜻이 아니다. 투자는 퇴사하지 않아도 가능하다. 부동산에 투자하든 주식에 투자하든 코인에 투자하든 스마트스토어를 운영하든 방법은 자유롭게 선택하면 된다. 나한테는 그 시도가 바로 부동산이었다.
-30~31쪽 '월급만 받으면서 나이 든다는 불행'에서

부동산 투자에서 수익을 실현하려면 2~4년이 걸린다. 20대에 시작해도, 60대에 시작해도 2~4년이 걸린다는 뜻이다. 투자는 시간을 먹고 자라기에 이른 시기에 투자 마인드를 가지라는 말에는 동의하지만 나이에 집중하기보다 부동산 투자의 본질에 집중하자. 나이는 나이일 뿐이고 부동산 투자에는 2~4년이 걸린다는 사실이 더 중요하다. 투자처와 투자 종목에만 집중하자. 압구정 현대 아파트의 가격과 입지는 투자자의 나이에 따라 달라지지 않는다. 매물은 누구에게나 평등하고 항상 그 위치에 있을 뿐이다. 이 사실만 인지하고 투자하기를 당부한다. 용기를 갖자.
-50~51쪽, '늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때라는 진리'에서

지식산업센터는 다르다. 시세 차익과 월세 수익까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 종목이다. 월세도 나오고 시세 차익도 있다. 적당히 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 종목이 바로 지식산업센터다. 지식산업센터는 월세를 받고 싶은 마음, 현금 흐름 창출, 믿고 퇴사할 수 있는 자산, 이 세 가지 요건을 모두 충족하는 투자처였다.
-69~70쪽 '대기업 직장인 월급이 부럽지 않은 월세 수익'에서

시행사마다 분양 일정 공고 방법, 입주자 선정 방식이 다르다 보니 호실 배정을 받았는데 갑자기 취소되는 일도 간혹 발생한다. 초보 투자자가 원분양자로 배정받기는 힘들다는 이야기다. 초보 투자자에게는 이미 지어진 기축 매수를 추천한다. 분양권은 시세를 반영하지 않은 원가로 매수할 수 있어서 매수할 때 기분이 좋을 수는 있지만, 지식산업센터에는 분양가 상한제가 없어 분양가가 현 시세보다 비싼 경우가 많다. 오히려 최근에 지어진 기축을 매수해 임대하는 투자 방법이 더 유리할 수 있다. 거기다 기축을 매수하면 계약부터 대출받기, 잔금 치르기, 임대 계약까지 한 사이클을 단기간에 경험할 수 있어 초보 투자자에게는 좋은 경험이 된다.
-120~121쪽 '분양권이냐 기축이냐, 그것이 문제로다'에서

하지만 은행에서도 '영끌'해서 대출을 받는 것은 조심해야 한다. 영끌이란 '영혼까지 끌어모으다'의 준말로, 부동산 투자에서는 자신이 모을 수 있는 돈을 한계까지 최대한 끌어모아 투자하는 행위를 이르는 말이다. 예를 들면 신용 카드 사용 금액의 10% 이상을 이자로 내야 하는 고금리 대출까지 받아서 투자금을 마련하는 경우다. 이제 일상적으로 쓰는 용어지만 개인적으로 '영끌'이란 단어를 좋아하지 않는다. 투자 실패 후의 대책이 없기 때문이다. 한 방에 승부를 보는 느낌도 든다. 이런 관점에서 투자자가 3금융권의 고금리 대출까지 진행하는 것도 '영끌'에 속한다.
-147쪽, '대출 없이는 수익도 없다'에서

지식산업센터는 전국 각지에 흩어져 있지만, 여기서는 기존 투자자들뿐 아니라 초보 투자자들도 비교적 적은 리스크로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 지역만을 다루었다. 최근에는 월세와 시세 차익을 모두 얻을 수 있는 입지를 찾아보기 힘들다. 오히려 시세 차익형 투자가 늘어나는 추세이므로 시세 차익형으로 접근하면 좋은 입지와 월세 수익형으로 접근하면 좋은 입지로 나눠 설명하겠다. 먼저 시세 차익 여력이 있는 입지다. 시세 차익형으로 접근하기 좋은 지식산업센터의 입지 조건은 다섯 가지로 정리할 수 있다. 첫째는 관련 업종이 모인 업무 지구일 것, 둘째는 우수한 인력이 모이는 지역일 것(수도권), 셋째는 역세권이 발달한 곳(상권과 교통)일 것, 넷째는 지식산업센터 건물의 연면적이 클 것(편의 시설), 마지막 다섯 번째는 공실률이 낮을 것이다.
-177~178쪽 '시세 차익이 가능한 황금 지식산업센터 입지'에서

현금이 나오는 지식산업센터는 앞에서 언급한 다섯 가지 조건은 당연히 갖추어야 한다. 여기에 월세 수익을 받기에 유리한 조건이 붙는다. 전용률이 높은, 즉 실사용 면적이 높은 곳이 유리하다. 매매가는 공급 면적 기준으로 정해지지만 임대료는 실제로 사용하는 면적인 전용 면적 기준으로 정해지기 때문이다. 베란다 같은 서비스 면적을 포함하는 코너 호실이 높은 임대료를 받을 수 있는 이유다. 보통은 연식이 오래될수록 실사용 면적, 전용 면적이 넓다. 요약하면 월세 수익 창출이 가능한 지식산업센터는 매매가 상승률과 임대료 상승률이 비슷한 곳, 높은 전용률로 높은 임대료를 받을 수 있는 곳, 그리고 실사용하는 비율이 높고 임대 호실이 귀한 곳이다.
-250~251쪽, '월세 수익이 나오는 황금 지식산업센터 입지'에서

비용의 중요성을 강조하고 싶다. 근로 소득에서 부동산 투자 혹은 금융 소득과 같은 주식 투자를 추가하려면 비용을 들여야 한다. 우리는 소비를 그토록 억누르면서 다른 생산 요소를 갖기 위해 많은 비용을 투자해야 한다는 말이다. 좋은 대학교를 가는 것처럼 학습의 시간, 강의, 책같이 압도적인 비용을 들이면 반드시 대가는 따라온다. 바로 경제적 자유라는 대가 말이다.
-280쪽, '노 머니, 노 라이프(No Money, No Life)'에서

김승호 작가의 《돈의 속성》에 금융 문맹에 대한 이야기가 나온다. 금융에 대한 단어들을 이해할 수 있는지에 대한 내용이다. 문맹이란 '배우지 못하여 글을 읽거나 쓸 줄 모른다'는 의미다. 금융 문맹을 벗어나는 법은 이렇다. '배우지 못하여 글을 읽거나 쓸 줄 모른다'를 '글을 읽거나 쓸 수 있으려면 배워야 한다'로 거꾸로 생각해 보자. 금융 문맹도 학습하면 비교적 짧은 시간 내에 벗어날 수 있다. 그렇다면 어디부터 시작해야 할까? 금융 용어를 쉽게 접할 수 있는 콘텐츠는 바로 신문이다. 경제 신문의 헤드라인을 꾸준히 읽기만 해도 3개월 안에 금융 문맹을 탈출할 수 있다고 확신한다. 딱 60일만 이렇게 실행해 보자.
-290~291쪽, '모르는 분야도 60일이면 보인다'에서

목표에는 원래 논리가 없다. 그래서 누군가는 내 목표를 허황되다며 비웃을 수도 있다. 하지만 떠오른 목표에는 논리가 부족해도 진짜라고 착각하게 만드는 강력함이 있다. 목표를 떠올리면 실현하고 싶은 의지가 생길 것이다. 그래서 목표를 떠올리고 이를 이루기 위한 방법을 고민하는 것이 중요하다. 단 떠오른 목표를 순간의 생각으로 소비할 뿐이라면 생존 싸움에서 진다. 이기려면 목표를 생산 수단으로 실현해야 한다. 정리된 직관적 생각은 자본주의에서 승리하기 위한 무기가 될 것이다.
-305쪽, '성과는 목표로부터 시작한다'에서

추천사
렘군_지식산업센터 초보 투자자의 고민을 100% 이해하고 답한 책
세빛희_실전에 바로 써먹는 지식산업센터 투자 입문서
진와이스_섬세한 임장으로 정리한 지식산업센터 투자의 모든 것
핸담_시작하는 투자자를 위한 맞춤형 안내서

시작하며
내향적인 늦깎이 초보자도 성공한 지식산업센터 투자

1장 월급은 옵션, 투자는 필수인 시대가 왔다
: 내향적인 월급쟁이가 투자에 뛰어든 이유
평생 돈의 노예로 살 것인가?
월급만 받으면서 나이 든다는 불행
투자 공부는 곧 인생 설계다
워커홀릭이 되기보다 투자 홀릭이 돼라
부자로 가는 첫 번째 목표, 3년 안에 10억 원을 벌어라
3,000만 원을 마련하면 그때부터 시작이다
늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 때라는 진리

2장 현금 파이프라인을 만드는 지식산업센터
: 지식산업센터의 일곱 가지 매력
도시의 돈 뿜는 공장, 지식산업센터
최대 90%의 대출로 소액 투자가 가능하다
대기업 직장인 월급이 부럽지 않은 월세 수익
시세 차익으로 잡는 두 마리 토끼
다(多)지식산업센터 보유자를 비켜 가는 정부의 규제
세금에 감면 혜택을 더하다
0에 수렴하는 임차인 리스크
돈을 복사하는 투자 파이프라인의 시작점

3장 한 번 보고 바로 실천하는 지식산업센터 투자
: 초보자라면 꼭 알아야 할 투자 과정 A to Z
실전! 지식산업센터 매수
좋은 매물의 열쇠는 부동산 중개소에 있다
분양권이냐 기축이냐, 그것이 문제로다
지식산업센터는 많고 오피스는 다양하다
대출 없이는 수익도 없다
직장인을 고뇌에 빠뜨리는 사업자 등록
임대 경쟁에서 우위를 차지하는 법
받아야 할 돈, 받지 못하는 돈, 내야 할 돈
월세가 낮으면 매도도 못 한다

4장 사야 할 지식산업센터는 따로 있다
: 왕초보도 돈 버는 황금 지식산업센터의 조건
시세 차익이 가능한 황금 지식산업센터 입지
감성 카페와 스타트업의 만남 '성동구 성수동'
개발자와 법조인이 책임진다 '송파구 문정동'
제조업의 성지 '영등포구 당산동·문래동·양평동'
대기업 터줏대감의 힘 '강서구 마곡 지구'
국내 최대의 지식산업센터 단지 '금천구·구로구'
교통으로 압도한다 '중랑구·구리시·남양주시'
과천시가 직접 주도한다 '과천시 지식 정보 타운'
오래된 매물부터 신축 매물까지 '안양시 동안구·의왕시 포일동'
시작된 개발, 떠오르는 기대주 '안양시 만안구'
4호선의 마지막 황금 입지 '안양시 호계동·군포시 제일 공단'
강남과 판교 접근성이 다했다 '용인시 수지구'
삼성의 혜택을 받다 '수원시 영통구'
KTX로 일군 인프라 '광명시 일직동·소하동'
월세 수익이 나오는 황금 지식산업센터 입지
이 구역의 나 홀로 지식산업센터 '용인시 흥덕 택지 지구'
월세 수익률 11% '수원시 영통구 망포역 인근'
황금 입지의 실제 수익률은?
지식산업센터 투자, 앞으로의 전망은?

5장 늦깎이 왕초보 투자자가 투자로 성공한 비결
: 부자를 향한 일곱 가지 마인드 셋
노 머니, 노 라이프(No Money, No Life)
등잔 밑에 가장 저평가된 자산이 있다
처음이 어렵지 두 번째는 쉽다
모르는 분야도 60일이면 보인다
투자의 쓴맛을 모르는 자는 단맛도 모른다
방해꾼이 많을수록 잘하고 있다는 뜻이다
성과는 목표로부터 시작한다

마치며
최소 리스크, 최대 수익률로 경제적 자유를 이루자

황인수(워리치) 부동산 투자자로 부동산사관학교 '푸릉'에서 부동산 투자법을 코칭하고 있다. '푸릉'의 네이버 카페에서 경제 칼럼 '금융 스케치'를 연재하는 칼럼니스트이기도 하다.
정보 통신 공학을 전공해 삼성전자 공채로 입사, 삼성전자 반도체 사업부에서 수석 연구원이 되기까지 17년간 직장인 생활을 했다. 고연봉의 안정적인 직장이었지만 월급은 일시적인 수입이라는 것을 깨닫고 2015년부터 부동산 투자를 시작했다. 기축 아파트, 분양권 등 아파트 투자를 비롯해 2020년부터는 지식산업센터 투자를 하고 있다. 치열하게 경쟁해야 하는 대기업 월급쟁이가 아닌 제2의 인생을 살기 위해 퇴사했다.
2015년에 실거주용 주택 한 채를 산 것으로 시작해 투자로 자산을 20배 이상 키웠고, 현재의 소비 패턴을 유지한 채 30년 이상 생활할 수 있는 시간의 자유를 얻었다. 월급밖에 모르던 소극적이고 내성적인 성향으로 이렇게 성장할 수 있었던 이유는 아파트 투자로 돈을 불리고 지식산업센터라는 수익형 부동산으로 안정적인 현금 흐름을 만들었기 때문이다.
현재는 전업 대디로 가족과 시간을 보내며 좋아하는 일로 미래를 그리고 있다. 주식회사 워리치를 설립해 1인 기업가로서 다양한 사업을 구상 중이며, 이 커머스 사업과 작가로 활동 범위를 넓혔다.