공유지분 투자 비밀 노트(감정평가사가 알려주는)

지분 경매 노하우와 실전 사례 분석으로
고정 수익의 창출을 돕는 책

특수 경매에서 공유지분 이론이나 판례 등을 공부하다 보면 법적으로 생소하고 어려운 부분에 부딪힐 때가 많다. 지은이는 이 책 한 권만 잘 이해하면 학습이 가능하도록 이론과 실전 사례를 적절히 넣어 총 10장으로 구성했다. 1장 '공유지분의 개념'에서는 공유지분의 기본 개념과 지분의 처분 및 제한 등을 알아본다. 2장 '공유자 간의 법률관계'에서는 공유물의 관리 및 보존, 처분과 변경 등에 대해 알아보고, 관련 판결도 살펴본다. 3장 '공유의 주장'에서는 지분의 대외적 주장과 공유자의 우선매수청구권 등을 알아본다. 4장 '공유물의 분할'에서는 분할의 구체적인 방법, 법령상의 토지 분할 최소면적 규정, 대금 분할, 현물 분할 판결에 대한 항소 이후 대금 분할, 분할의 효과 등을 담았다. 5장 '공유지분 물건의 권리분석'에서는 물건의 변동과 등기, 형식적 경매, 특별한정승인의 기간, 상속 포기 등을 살펴보고, 6장 '공유지분의 낙찰 후 인도'에서는 공유자, 임차인 등에 대해 알아본다. 7장 '공유지분의 배당문제'에서는 지분 경매 시 임차보증금의 배당, 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우의 배당 요구 등을 공부해본다. 8장 '공유지분의 해법'에서는 공유지분의 처리순서와 민사소송, 비송사건에 대한 개념을 파악해보고, 9장 '구분소유적 공유관계'에서는 구분소유의 개념, 구분소유적 공유관계의 약정 효력과 법정지상권, 해소 사례 등을 살펴본다. 마지막 10장의 '적용 사례'에서는 다양한 실제 사례를 통해 지금까지 배운 내용을 적용해보고, 완벽히 이해할 수 있는 코너를 마련했다. 공유지분과 특수 경매에 가까워지는 기회가 될 것이다.

01. 공유지분의개념 15
01-1. 공유지분의 개념 16
01-2. 공유의 성립 16
01-3. 지분의 처분 및 제한 17
01-4. 지분권자의 권리 18
※ 대법원 2009.12.10. 선고 2009다54294 판결(부당이득금반환) 18
영동 2017타경1686(1) - 기존 지분권자의 전형적인 답변서 및 준비서면 19
01-5. 유증, 사인증여 21
포항 2020타경35831 - 부담부증여를 알고 매수해줄 사람을 찾는다 22
광주 2015타경16222 - 주택수를 고려한 토지, 건물 지분 물건은 경쟁이 덜하다 25
진주 2016타경6667(2) - 입지가 불량하더라도 사줄 사람만 확실하다면 26
01-6. 상속 우선순위 28
※ 민법 개정 전후 상속비율 30
춘천 2017타경6548 - 재혼 후 친양자 입양제도 33
02. 공유자 간의 법률관계 35
02-1. 공유물의 관리 및 보존 36
02-2. 공유물의 처분·변경 38
02-3. 공유물에 대한 부담(보증금반환채무의 성질) 39
※ 불가분채무, 불가분채권 39
※ (진정)연대채무 - 가분채무 - 일부의 이행을 청구할 수 있다(불가분채무와의 차이) 40
02-4. 대금 분할을 위한 논리 41
원주 2018타경3580 - 대금 분할의 논리를 제공하는 판결 41
03. 공유의 주장 45
03-1. 지분의 대외적 주장 46
03-2. 공유관계의 대외적 주장 47
03-3. 공유자의 우선매수청구권(공유자우선매수 신고제도) 48
남원 2017타경1633 - 일부 지분권자의 공유자우선매수 신청 53
대전 2015타경19063 - 채무자의 상속인이자 지분권자의 공유자우선매수 신청 54
04. 공유물의 분할 57
04-1. 분할의 자유 58
광주 2022타경61992 - 합유등기 60
04-2. 분할의 방법 62
군산 2017타경4148(2) - 채무자의 지분을 매수한 기존 지분권자 63
※ 소송승계(소송인수)67
04-3. 구체적인 분할 방법 69
04-4. 토지 분할 최소면적 71
여주 2019타경34614 - 토지 분할 최소면적 72
※ 법령상의 토지 분할 최소면적 규정 74
04-5. 대금 분할의 엄격한 요건 및 해결책 76
인천 2011타경4232 - 지분 근저당 후 공유물 분할 청구 77
04-6. 현물 분할 판결에 대한 항소 이후 대금 분할 80
공매 2015-17452-001 - 현물 분할 판결 항소 이후 대금 분할 판결 80
04-7. 분할의 효과 82
※ 상속재산 분할의 소급효와 제3자의 보호범위(대법원 2019다249312 판결) 82
※ 권리의 하자(민법) 84
※ 물건의 하자(민법) 85
속초 2020타경11310 - 변론종결 이후 가등기의 효력 87
광주 2020타경13708 - 변론종결 이전 가등기의 효력 88
05. 공유지분 물건의 권리분석 89
※ 물권의 변동 - 물권의 취득, 변경, 상실을 총칭 90
※ 물권의 변동과 등기 91
※ 물권변동의 종류 91
춘천 2022타경1196 - 아는 만큼 보이는 물건 94
※ 형식적 경매(청산) - 한정승인 + 청산절차 97
※ 특별한정승인 기간 99
※ 상속포기 100
제천 2021타경1208 - 이해관계인 분석으로는 입찰의 매력이 없는 물건
06. 공유지분의 낙찰 후 인도 103
06-1. 공유자 105
06-2. 임차인(관리행위에 의한 임대차계약) 106
06-3. 관리행위에 의한 임대차인지 여부 107
공매 2016-02321-003 - 현실은 관리행위에 의한 임대차계약일 확률이 떨어진다 107
07. 공유지분의 배당문제 111
07-1. 지분 경매 시 임차보증금의 배당(관리행위에 의한 임대차계약) 112
07-2. 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우의 배당요구 113
07-3. 공유지분에 대한 근저당 설정 후에 전체 지분에 설정한 용익물권의 처리 113
07-4. 과반수지분권자와 계약한 임차인의 경매 신청권 113
08. 공유지분의 해법 115
공유지분의 처리 순서도 116
※ 민사소송의 종류 118
※ 민사소송의 기본 원칙 119
※ 비송사건이란? 122
논산 2006타경4614(2) - 수익은 시간을 먹고 자란다 123
원주 2018타경502698 - 형식적 경매를 대비한 지분 낙찰가율 126
부산 2016타경104837 - 지분낙찰 후 공유물 분할소송 이후 형식적 경매 129
※ 부동산 처분금지 가처분신청서 131
09. 구분소유적 공유관계133
09-1. 개념 134
09-2. 구분소유적 공유관계의 약정 효력 134
09-3. 구분소유적 공유관계와 법정지상권 135
09-4. 구분소유적 공유관계가 경매에 의해 제3자에게 승계되기 위한 요건 136
※ 구분소유적 공유관계가 낙찰자에게 승계되기 위한 요건 137
순천 2022타경1654(1) - 실상은 구분소유이나 경매 시 표상은 되지 않음 138
공매 2010-00094-001 - 구분소유적 공유관계도 아니고 최소분할 제한면적에 걸림 139
09-5. 구분소유적 공유관계의 해소 141
09-6. 구분소유적 공유관계의 해소 사례 142
10. 적용 사례 143
진주 2016타경7622 - 낙찰 이후 가족이 매수함 144
전주 2016타경5875 - 점유하는 형제인 지분권자가 매수함 146
의정부 2016타경27910 - 좋은 물건이라 모두 입찰하는 물건 148
광주 2016타경6680 - 이럴 거면 전 회차에 단독낙찰이 100번 낫다 150
통영 2015타경6755 - 이때까지만 해도 전형적인 물건의 입찰가는 한 끗 차이였다 151
강릉 2015타경4398 - 공유자우선매수 때문에 포기하지는 말자 153
서산 2016타경276 - 낙찰 이후 노모가 매수함 156
여주 2019타경7421 - 형식적 경매까지 진행하다 취하 158

차건환 현) 감정평가사무소 운영
서강대학교 공공정책대학원 졸업
공·경매 투자(약 20년)
감정평가사, 공인중개사, 주택관리사
네이버카페 '차건환의 돈쭐경매' 운영 https://cafe.naver.com/donzzul22
메일주소 : counsapp@naver.com

전) 스피드옥션 '사례로 풀어보는 법원경매 감정평가서 분석' 강의
전) 캠퍼스부동산스쿨 '특수 물건의 수익실현 특강'
전) 패스트캠퍼스 '특수 물건 심화사례 과정 담당'
현) 차건환의 돈쭐경매 '기본경매 및 특수경매' 강의 진행
저서- 《감정평가사가 알려주는 정년 없는 부동산 경매》, 《스타트 소액 특수 경매》, 《법정지상권 - 투자 비밀 노트》