공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다

임대 수익과 시세 차익, 두 마리 토끼 잡는
상가주택 신축의 모든 것

상가주택은 어떻게 지을까? 이 책은 총 9장에 걸쳐 그 과정을 상세히 보여준다. 1장 '평범한 내가 상가주택을 짓게 된 이유'에서는 왜 지은이는 아파트가 아닌 상가주택을 택했는지, 어디에 무엇을 지을지 결정해가는 준비 과정을 담았다. 2장 '좋은 땅을 찾아내는 방법'에서는 입지 좋은 곳을 찾아 2년간 헤맨 지은이의 이야기와 토지 분석, 예상 수익률 계산에 대해 알아본다. 3장 '부지 계약부터 대출 및 잔금까지'에서는 땅 계약과 잔금 전 멸실과 취득세 중과 문제, 사업자등록 종류와 신청 방법, 대출 등에 대해 살펴본다. 4장 '설계 및 시공사 선정'에서는 설계의 중요성, 최대한 면적을 넓게 쓰는 방법, 시공사 선정에서 계약까지의 과정을 알아본다. 5장 '철거 및 사전절차'에서는 지적측량, 해체, 착공, 공사감리 선정에 필요한 내용을 살펴본다. 6장 '건물 시공과 외장재 공사'에서는 기초공사와 골조공사의 순서, 외장재의 중요성, 창호를 비롯한 미관을 좌우하는 요소들에 대해 알아본다. 7장 '남다른 건물을 만드는 내부 인테리어'에서는 기본 내장재 고르는 팁, 조명, 옵션 가구와 가전, 화장실과 복도 인테리어 등 건축주들이 빠뜨리기 쉬운 숨은 디테일을 지은이와 함께 살펴본다. 8장 '사용승인 및 하자 점검'에서는 사용승인 신청과 준공 전 하자 점검, 비용 정리 등 건축주에게 필요한 실용적인 정보를 담았다. 마지막 9장 '실제 수익을 내보자'에서는 임대와 건물 관리를 위한 작업 등 초보 건축주가 꼭 알고 싶은 정보를 유용하게 정리했다. 뿐만 아니라 곳곳에 '실전 건축' 코너를 마련해 지은이의 다양한 신축 경험은 물론 셀프로 진행하는 건물명실등기 방법 등 실전에서 유용한 살아 숨 쉬는 정보를 만나볼 수 있다.

프롤로그 5급공무원을그만두었습니다 5

1장. 평범한 내가 상가주택을 짓게 된 이유
왜 아파트가 아닌 상가주택이었을까 12
신축의 목적을 분명히 하자 16
어디에 지을까 19
무엇을 지을까 24
[실전 건축] 나의 상가주택 신축 타임라인 28

2장. 좋은 땅을 찾아내는 방법
입지 좋은 곳을 찾아 2년간 방황하다 32
토지 분석 잘하려면 이 정도는 알아두자 39
내 손으로 직접 토지를 분석해보자 52
[실전 건축] 후보 지역을 하나씩 분석해보자 58
가설계로 예상 수익률을 계산해보자 62
[실전 건축] 최종 선택한 땅의 수익성은? 67

3장. 부지 계약부터 대출 및 잔금까지
드디어 땅을 계약했다 74
[실전 건축] 잔금 전 멸실과 취득세 중과 문제 80
사업자등록은 뭘로 할까 85
사업자등록 신청하는 방법 94
레버리지의 마법, 대출 받아 활용하기 98

4장. 설계 및 시공사 선정
설계만 잘해도 절반은 성공이다 106
사소하지만 고려해야 할 것들 112
같은 면적도 최대한 넓게 쓰는 방법 123
[실전 건축] 반지하, 넣을 것인가 말 것인가 126
시공사만 잘 골라도 10년 안 늙을 수 있다 130
시공사 계약서는 어떻게 쓰나 139

5장. 철거 및 사전절차
본격적인 공사의 시작 '지적측량' 146
해체(철거)하기 151
착공 허가 절차 및 공사감리 선정 156
[실전 건축] 셀프로 건물멸실등기를 해보자 160

6장. 건물 시공과 외장재 공사
기초공사와 골조공사의 순서 166
그 밖에 신경 써야 할 부분들 173
[실전 건축] 현장소장님의 중요성 177
건물의 첫인상을 결정하는 외장재 179
기능성과 심미성이 모두 중요한 창호 186
사소하지만 미관을 좌우하는 것들 193

7장. 남다른 건물을 만드는 내부 인테리어
어떤 공간을 만들 것인가 200
기본 내장재 고르기 203
조명을 잘 쓰면 분위기가 살아난다 206
작아도 깔끔한 화장실 인테리어 211
임대용 옵션가구 및 옵션가전 넣기 214
의외로 눈길을 사로잡는 복도 인테리어 220

8장. 사용승인 및 하자 점검
사용승인 신청하기 226
준공 전 하자 점검 229
준공을 위해 준비할 것들 233
얼마의 비용이 들었는지 정리해보자 235

9장. 실제 수익을 내보자
두근두근 임대를 위한 작업들 242
건물 관리를 위한 작업들 248
직접 지어 임대해본 후 알게 된 것들 252
[실전 건축] 임대를 하더라도 매도할 때를 고려하자 257

에필로그 그래서 지금 행복하냐고요? 260

소니도로(김유성) 소니도로(김유성)

행정고시에 합격해 5급 공무원으로 10년 가까이 근무하며 돔야구장 건설, 마곡산업단지 기업 유치 등의 업무를 담당했다. 극심한 업무 스트레스 때문이었는지 건강을 잃었고, 수술 후 더 행복한 삶을 찾고자 공무원에서 퇴직했다.
시간적·경제적 여유를 동시에 얻기 위한 방법으로 상가주택 임대 및 판매를 선택했고, 이탈리아 건축사인 남편과 함께 발품을 팔아 땅을 마련해서 직접 건물을 신축했다. 건축주 입장에서 필요한 정보를 찾기 힘들어 직접 공부하고 부딪쳐가며 신축한 이야기를 블로그에 공유했고, 책으로 내게 되었다.
현재 강남구, 은평구 등에 건물을 보유하고 있고, 임대 사업자와 투자자로 살고 있다.

블로그 | https://blog.naver.com/sognidoro_kr
인스타그램 | @sognidoro_325 로그 https://blog.naver.com/sognidoro_kr
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