집합건물법 해설(판례와 개정 법령·쟁점 중심의)

한국은 서울 등 대도시는 물론이고 전국의 중, 소도시까지도 어디를 가든 고층건물들이 빌딩의 숲을 이루고 있다.
위와 같은 고층빌딩 모두가 집합건물은 아니다.
그러나 위 고층빌딩들은 집합건물에 속하는 것이 대부분이며, 특히 중ㆍ고층 아파트나 상가빌딩, 연립주택 또는 사무실용 오피스텔빌딩 등은 거의 모두가 집합건물에 속한다.
집합건물의 경우에는 건물과 대지 사이의 일체성이 강력하므로 이들을 분리하여 각각 처분하는 경우 수많은 법적, 사실적 분쟁이 발생할 수 있다.
이런 경우 민법규정의 법리로는 위와 같은 여러 분쟁의 문제점들을 원만하게 해결하기 불가능하다.
이에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 집합건물법)이 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되어 시행되기 시작하였고, 그 후 집합건물의 급속한 증가현상과 이로 인하여 발생하는 다양한 문제점의 발생, 그리고 그에 따른 관련법규들의 제ㆍ개정에 따라 집합건물법은 2023. 9. 29.부터 시행되고 있는 현행 집합건물법[2023. 3. 28. 제19282호]까지 16차례의 제ㆍ개정을 거쳤다.
저자는 약 10년 이상 동안의 대학 강당에서, 그리고 삼십수년 이상 동안 집합건물과 관련된 수많은 분쟁 사건들을 수임하여 해결하면서, 위와 같이 수차례 제ㆍ개정된 집합건물법 각 규정들과 이에 부합하는 대법원 판례입장들을 바르게 해석한 저서를 찾는 것이 쉽지 않았다. 특히 집합건물의 구분소유의 성립요건문제, 분양자(시공자)의 담보책임문제, 전유부분과 공용부분의 일체성문제, 공용부분의 변경문제, 관리비용 부담문제, 대지사용권 문제, 관리단과 관리인 사이의 문제, 관리단집회의 의결 및 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의방법 등의 문제, 집합건물에 대한 재건축의 경우의 본법과 도시 및 주거환경정비법 사이의 충돌문제, 또는 상가집합건물의 관리의 경우의 본법과 유통산업발전법 사이의 충돌문제 등 다양한 구체적인 사건에서 집합건물법 규정의 해석과 이에 대한 대법원 판례입장을 잘못 이해함으로써 소송의 승패가 좌우되는 분들을 접하면서 매우 안타까웠다.
이에 본 저자는 약 1년여동안 심혈을 기울여 집합건물법과 그에 따른 핵심적 대법원 판례를 연구하고, 집합건물법 관련 여러 서적들과 각종 논물들을 참고로 하고, 저자 본인의 수십년 동안의 소송실무경험을 바탕으로 현행 집합건물법을 각 규정의 순서에 맞추어, 그리고 쟁점중심으로 해설한 본 서적을 쓰게 되었다.
사무실 사건 업무에 여념이 없으면서도 본 서적 저술을 위해 각종 근거자료들의 준비와 원고의 탈고 등에 헌신적으로 도와준 오은별 실장님에게 감사하며, 집합건물인 아파트나 각종 상가 또는 오피스텔의 신축업무나 관리업무에 종사하는 분들의 업무와 공인중개사나 본법에 관련된 시험을 준비하는 분, 그리고 집합건물에 대한 법률관계에 관한 사건을 직접 접한 분들의 실무해결에 본 저서를 권해드리며, 본서는 일반적으로 발생하는 분쟁이 되는 각 쟁점을 중심으로 목차(contents)에서 기술하고 있으므로 목차중심으로 찾아 보면 도움이 될 것으로 생각된다.

2024.

제一장집합건물법(集合建物法)의 개설(槪說)
가. 서설(序說) 3
나. 집합건물법에 관한 구성ㆍ편제 및 특히 유의할 점에 관하여 4
다. 집합건물법에서 사용되는 용어에 관한 정의 해설 6
라. 집합건물법과 다른 법률과의 관계 8
제二장집합건물법의 각 규정에 따른 해설
제1장 건물의 구분소유 9
제1절 총칙 9
1. 건물의 구분소유의 의의와 그의 성립요건 9
가. 구분소유의 의의 9
나. 구분소유의 성립요건(구조상, 이용상 독립성과 구분행위) 9
다. 구분소유의 성립시기 10
라. 상가건물의 구분소유의 성립요건에 대하여 10
2. 구분소유권의 목적범위(=전유부분) 12
가. 집합건물부분의 구성부분 및 구분소유권의 목적범위 12
나. 구분소유권의 성립시기와 그에 대한 등기 12
다. 집합건물의 구별방법 및 민법과의 관계 13
3. 구분소유의 구조상의 독립성과 이용상의 독립성에 대하여 14
가. 구분건물의 구조상의 독립성 14
1) 구조상 독립성의 의의 14
2) 리모델링 공사 등으로 격벽이 제거되어 기존 구분건물의 구조상 독립성이 상실되고 새로운 1개의 구분건물이 된 경우와 기존 구분건물에 대한 등기의 효력 14
3) 구조상 독립성의 일부상실 및 그에 대한 독점적 점유ㆍ사용자에 대한 배제청구 방법에 대하여 15
나. 구분건물의 이용상의 독립성 16
다. 일시적으로 구조상ㆍ이용상의 독립성이 상실된 경우의 구분건물 16
4. 구분소유권의 성립요건인 구분행위 18
가. 구분행위의 의의 18
나. 구분소유권의 성립요건과 구분행위 사이의 관계 18
1) 1동건물의 증축부분에 대한 구분소유권의 성립요건 18
2) 허가받지 않은 집합건물 지하층에 대한 소유관계 19
다. 구분소유권의 객체를 확정하기 위하여 집합건축물대장의 등록이나 등기부의 등재가 필요한지 여부 19
5. 상가집합건물의 경우의 구분소유권의 성립요건 21
가. 이용상의 독립성과 구분행위 21
나. 구분점포의 구분행위의 기준시점, 그리고 구분점포에 대한 특정방법과 점포의 실제 이용현황 사이의 관계 21
1) 구분점포의 구분행위에 대한 소송상 기준시점 21
2) 구분점포에 대한 특정방법과 점포의 실제 이용 현황 사이의 관계 22
3) 상가건물의 구분소유에 관한 본법 1조의2가 신설·시행된 이후, 집합건축물대장의 신규 또는 변경등록이 이루어지고 그에 따라 구분등기가 마쳐진 경우 구분점포는 그 등록 및 등기가 마쳐진 그 당시 상가의 구분소유권의 요건을 갖추고 있었다고 추정되는지 여부 및 그에 대한 주장, 입증책임의 귀속여부 23
6. 구분소유권의 해소에 대하여 24
7. 구분소유권의 매도청구권 25
8. 분양자(시공자)의 담보책임과 그의 존속기간 27
가. 분양자(시공자)의 담보책임 27
1) 하자보수의무 28
2) 손해배상의무 28
3) 계약해제권 28
나. 분양자(시공자)와 수분양자 사이의 담보책임에 관한 특약의 효력 29
다. 본법 제9조 규정에 따른 하자담보책임을 원인으로 한 추급권 29
라. 분양자와 시공자의 담보책임에 대한 제한 30
마. 담보책임의 존속기간 30
1) 구분소유자의 담보책임에 관한 권리의 행사기간 30
2) 담보책임의 존속기간의 기산일 31
바. 분양 전환된 임대아파트의 분양자(시공자)의 하자담보책임기간 32
1) 분양으로 전환된 임대아파트의 경우 분양자 및 시공자의 하자담보책임기간 32
2) [2012. 12. 18. 법률 제11555호]의 본법 시행 이전에 사용승인을 받고 임대되었다가 개정 법률 시행 이후에 분양전환이 이루어진 아파트의 하자에 관한 담보책임의 존속기간 33
9. 분양자의 관리의무 등에 관하여 34
가. 분양자의 관리의무 기한에 대하여 34
나. 본법 제9조의3 규정의 목적 및 취지, 그리고 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계의 효력에 대하여 35
다. 분양자의 표준계약의 사전교부의무 37
라. 분양자의 구분소유자에 대한 관리단집회의 소집통지의무 38
마. 분양자의 관리단집회의 직접소집의무와 그 요건, 그리고 그에 대한 문제점 38
바. 집합건물의 분양자(시행자)의 담보책임과 공동주택관리법 제37조 규정의 사업주체의 담보책임사이의 관계에 대하여 39
10. 건물의 설치ㆍ보존상의 흠 추정 규정과 대지공유자의 분할청구 금지 규정에 관하여 41
제2절 전유부분과 공용부분 42
1. 전유부분 42
가. 전유부분의 의의 42
나. 구분소유건물 중 일부가 구분 폐지된 경우의 권리관계 42
2. 공용부분 44
가. 공용부분의 의의 44
1) 전유부분 이외의 건물부분 44
2) 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 44
3) 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물 45
나. 구조상(법정) 공용부분 45
1) 의의 45
2) 전유부분 상호간의 장벽(障壁) 등 46
3) 건물의 기본적 구성부분 47
다. 규약상 공용부분 47
1) 의의 47
2) 규약의 설정에 의한 공용부분 48
3) 공정증서(公正證書)에 의한 공용부분의 설정 48
라. 일부공용부분 및 그에 대한 결정 기준 49
마. 공용부분은 취득시효의 대상이 되는지 여부 50
바. 공용부분의 등기에 관하여 51
1) 공용부분 등기의 대상은 규약상 공용부분 51
2) 공용부분등기의 절차 52
3. 공용부분의 귀속관계와 공유관계 및 공유자의 공용부분에 대한 지분권, 그리고 전유부분과 공용부분의 일체성의 원칙에 대하여 53
가. 공용부분의 귀속관계와 공유관계, 그리고 공용부분에 대한 공유자의 지분권 53
1) 공용부분의 귀속관계 53
2) 공용부분의 공유관계 53
3) 공유자의 공용부분에 대한 지분권 54
4) 일부공용부분이 인정되는 경우의 지분권 54
나. 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성의 원칙 55
1) 의의 55
2) 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)에 관한 등기 55
4. 공용부분의 사용ㆍ관리에 관하여 56
가. 공용부분의 사용에 관하여 56
나. 공용부분의 관리에 관하여 56
1) 관리의 의의 56
2) 관리사항에 관한 의결절차 여부 56
3) 세입자 등 점유자의 의결권 58
4) 보존행위와 집합건물의 대지에 대한 배타적 사용에 대하여 58
다. 공용부분에 대한 관리권한 관계 59
1) 집합건물의 관리단과 입주자대표회의 사이의 관리 권한 관계 59
2) 관리단과 위탁전문 위탁관리업자사이의 관리권한에 대하여 61
라. 일부공용부분의 관리 63
5. 공용부분의 변경에 관하여 64
가. 공용부분의 용도 및 형상 등의 공용부분의 단순한 변경에 관하여 65
1) 관리단집회의 의결정족수 65
2) 특별 이해관계에 있는 구분소유자로부터의 승낙 65
나. 권리변동 있는 공용부분의 변경의 특별결의 요건에 대하여 66
1) 각 특별결의 요건 및 결의사항 등에 관하여 66
2) 공용부분의 변경 사항(본법 제15조)과 권리변동 있는 공용부분의 변경 사항(본법 제15조의2)에 대한 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의요건의 세분화 68
다. 일부 구분소유자가 공용부분을 전용(專用)하는 경우 69
1) 구분소유자 중 일부로 하여금 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 전용하여 사용하도록 하는 사항에 대한 결의에 대하여 69
2) 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용하게 하는 경우의 부당이득 반환의 의무 여부에 대하여 70
라. 공용부분의 변경결의로 상가집합건물에 대한 수직증축형리모델링이 가능한지 여부 70
6. 공용부분의 관리비용의 부담ㆍ수익, 수선적립금, 그리고 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력 73
가. 공용부분의 부담ㆍ수익에 관하여 73
나. 공용부분을 위한 수선적립금에 대하여 74
1) 공용부분의 수립절차 74
2) 수선적립금의 적립 75
3) 수선적립금의 귀속 75
4) 수선적립금의 용도 75
5) 수선계획의 수립 및 수선적립금에 대한 시행령 규정 76
다. 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력 77
1) 공용부분에 관하여 발생한 채권에 대한 특별승계인의 승계 77
2) 공용부분에 관하여 발생한 채권에 대한 특별승계인의 승계 및 합리성의 원칙과 민법상 신의성실의 원칙 사이의 관계 78
3) 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위 79
4) 구 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 명분으로 관리단이 새로운 구분소유자에게 조치한 단전ㆍ단수 및 엘리베이터 운행정지 등의 행위가 불법행위인지 여부 80
7. 공용부분에 관한 규정의 준용 81
제3절 건물의 대지 및 대지사용권 82
1. 건물의 대지와 부동산등기법에 따른 대지사용권의 공시(公示) 82
가. 건물의 대지의 의의 및 그에 대한 명확한 범위의 필요성 82
1) 의의 82
2) 건물의 대지에 대한 명확한 범위의 필요성 83
나. 건물의 대지와 부동산등기법의 대지사용권의 공시(公示)에 대하여 83
2. 건물의 대지의 종류 84
가. 법정대지(法定垈地) 84
나. 규약상대지(規約上垈地) 84
1) 규약상대지의 의의 84
2) 본법 제4조제1항에 따른 규약상대지의 설정 절차 등에 대하여 85
3) 규약상대지의 효력 범위 86
4) 규약상대지의 폐지 절차 86
다. 집합건물의 대지는 점유취득시효의 완성으로 취득할 수 있는지 여부 87
라. 구분소유자는 대지사용권 없이 전유부분만 소유하는 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 철거 및 토지 인도를 구할 수 있는지 여부 88
마. 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분의 소유권이전등기나 대지권변경등기를 지적정리 후에 해주기로 하고 전유부분의 소유권이전등기만을 마쳐 준 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 이를 경락받은 경우, 경락인은 대지사용권을 취득하는지 여부 89
3. 대지사용권(垈地使用權) 91
가. 의의 91
나. 대지사용권의 유의 사항 91
1) 미등기된 토지인 소유권이나 임차권과 대지사용권의 성립 여부 91
2) 대지사용권의 동일한 권원을 요하는지 여부 92
3) 대지사용권이 토지의 소유권인 경우 그 토지에 지상권이나 토지 일부에 임차권 설정이 가능한지 여부 92
4) 구분소유자가 수개의 전유부분을 갖는 경우 각 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 각 대지사용권의 비율 93
5) 건물의 대지를 수필지로 분할하여 각 구분소유자가 각 토지를 대지사용권으로 할 수 있는지 여부 93
6) 대지사용권의 권원이 된 일부토지가 대지사용권이 될 수 있는지 여부 93
7) 부동산신탁과 대지사용권의 성립 여부 94
다. 아파트 입주자대표회의가 아파트 단지 출입구에 차단기를 설치하여 외부차량의 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 침해한다고 볼 수 있는지 여부 94
라. 건축주가 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 그 지상에 집합건물을 건축한 경우의 대지사용권에 대하여 95
4. 전유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙과 분리처분금지의 원칙 96
가. 두 원칙의 의의 96
나. 선의로 물권을 취득한 제3자에 대한 분리처분금지의 원칙의 제한 96
다. 본법 제20조상의 위 양 원칙의 규정취지 98
라. 양 원칙에 따라 분리하여 처분할 수 없는 '처분'의 의미 및 그에 따른 대지사용권의 지분비율에 대하여 100
1) 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없는 '처분'의 의미 100
2) 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 지분비율 100
마. 기존의 구분건물이 증축에 의하여 전유부분이 증가하거나 동일한 대지상의 공지(空地;빈터)에 새로운 별개 동의 구분건물을 신축하는 경우와 대지사용권의 지분비율의 변경 여부 및 그에 대한 처리 절차 101
5. 일체성의 원칙에 따른 분리처분금지의 원칙에 대한 예외 103
가. 위 원칙에 예외의 근거 103
나. 위 분리처분금지의 원칙의 예외와 소송실무에서의 문제점 104
1) 집합건물이 성립하기 이전에 대지 위에 근저당권이 설정된 경우 104
2) 대지사용권에 대한 미등기의 경우 104
3) 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 물권을 취득한 경우 106
4) 집합건물의 구분소유자가 애초부터 대지사용권을 보유하고 있지 않거나 대지사용권 보유의 원인이 된 계약의 종료 등에 따라 대지사용권이 소멸한 경우 107
5) 집합건물의 대지에 구분소유자 외에 다른 공유자가 있는 경우, 다른 공유자는 구분소유자에게 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부 108
6. 전유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙 및 민법 제267조 및 제278조 규정의 적용 배제에 대하여 110
가. 민법 제267조(제278조 포함) 규정과 위 일체성의 원칙과의 관계 및 적용 배제의 이유 110
나. 위 일체성의 원칙 배제에서 유의할 사항 111
다. 공로로 통행할 수 있는 구분소유적 공유토지를 두고 타인의 토지를 통행하는 주위토지통행권이 허용될 수 있는지 여부 111
제4절 관리단 및 그의 기관 113
1. 관리단 113
가. 관리단 및 일부공용부분관리단의 의의 113
1) 관리단의 의의 113
2) 일부공용부분관리단의 의의 114
3) 관리단의 성립시기에 대하여 114
4) 관리단과 단지관리단의 구별 및 그에 대한 필요성에 대하여 115
나. 관리단의 법적 성격 116
1) 권리능력 없는 사단으로서의 관리단 116
2) 관리단집회에서 규약의 설정이나 관리인의 선임 등의 관리단체의 실체적 조직체를 갖추지 못한 경우의 관리단의 법적 성격 116
3) 관리단의 법적 성격과 그의 존립의 형식이나 형태 또는 명칭의 관계(상법상 주식회사의 경우) 117
다. 관리단의 구성원 118
1) 구분소유자 전원 118
2) 전유부분을 수인이 공동 매매하여 구분소유권을 수인이 공유하는 경우의 구분소유자 119
라. 관리단 구성원인 구분소유자의 권리 또는 권한 119
1) 구분소유자의 공용부분의 용도에 따른 사용권 119
2) 구분소유자의 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 아니하는 공용부분의 사용청구권 120
3) 세입자 등 점유자의 다른 구분소유자의 전유부분 또는 공용부분에 대한 사용 청구권 120
4) 기타 구분소유자의 본법이 규정하고 있는 권리 또는 권한 121
5) 관리단집회의 결의 없이 구분소유자 각자가 할 수 있는 보존행위의 범위 한계에 대하여 121
마. 관리단 구성원인 구분소유자의 의무와 책임 123
1) 공동의 이익에 반하는 행위의 금지 의무 123
2) 주거용 전유부분의 타용도(他用途)의 사용 및 증ㆍ개축행위 금지 의무 124
3) 본법 제5조제1항과 제2항의 각 의무 사이의 관계 125
바. 관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임 126
사. 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률(약칭;산업직접법)상의 지식산업센터의 관리에 대하여 126
2. 관리인 127
가. 관리인의 의의 127
나. 관리인의 자격과 선임, 해임 및 임기 128
1) 관리인의 자격 128
2) 관리인선임 및 해임절차 128
3) 동조 제3항 단서조항이 신설되기 전의 대법원 판례 입장 128
4) 관리단집회의 결의에 의해 관리인을 선임ㆍ해임하는 경우의 의결정족수에 대하여 129
5) 분양자의 구분소유자에 대한 관리단집회 통지 의무와 직접적 관리단집회 소집 의무에 대하여 129
6) 관리인 선임 신고 131
다. 임시관리인의 선임 등에 관하여 131
1) 임시관리인의 선임에 대하여 131
2) 임시관리인의 지위 및 권한과 의무에 대하여 132
3) 임시관리인의 임기 132
라. 관리인의 지위 133
1) 관리인선임이 필수적인 경우 133
2) 구분소유자와 관리인의 관계 133
마. 관리인의 권한과 의무 134
1) 관리인의 포괄적 권한과 대표권제한 134
2) 공용부분의 보존행위와 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위 135
3) 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위 136
4) 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판외의 행위 136
5) 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위 137
6) 기타 규약 및 본법 규정의 직무권한 137
7) 관리인의 보고의무 등 137
바. 상가집합건물의 관리인과 유통산업발전법상의 대규모점포등관리자 사이의 권한범위관계 140
1) 상가집합건물의 관리인과 대규모점포관리자 사이의 관리관계 140
2) 대규모 점포 등 관리자의 관리권한 범위에 관하여 142
사. 관리인의 회계감사를 받을 의무 및 그에 대한 보고의무, 회계감사의 기준ㆍ방법, 그리고 회계감사를 받는 관리인의 금지행위 147
1) 관리인의 회계감사를 받을 의무 및 회계감사가 면제되는 경우 147
2) 관리인의 구분소유자 및 점유자에 대한 감사보고 의무 148
3) 회계감사의 기준ㆍ방법 및 감사인의 선정방법 등에 대하여 149
4) 회계감사를 받는 관리인의 금지행위 150
5) 본법 제26조의 2 규정의 회계감사와 공동주택관리법 및 유통산업발전법 사이의 관계 150
아. 기타(민법상 수임인으로서의 관리인의 권리의무에 관하여) 151
3. 관리단의 관리위원회 152
가. 관리위원회의 의의 152
나. 관리위원회의 설치 및 기능 152
1) 관리위원회의 설치 152
2) 관리위원회의 기능(역할) 153
다. 관리위원회의 구성 153
1) 관리위원회의 구성 153
2) 관리위원회의 위원의 자격과 선임ㆍ해임에 대하여 154
3) 관리위원회 위원의 임기 155
4) 관리위원회 위원의 결격사유 155
라. 관리위원회의 운영 156
1) 관리위원회의 소집에 대하여 156
2) 관리위원회의 의결방법에 대하여 157
3) 관리위원회의 운영에 관하여 157
4. 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 집합건물의 관리에 관한 감독 159
제5절 규약 및 집회 161
1. 관리규약 161
가. 의의 및 필요성 161
1) 의의 161
2) 관리규약의 필요성 162
나. 규약의 법적 성격 및 그의 형식 162
1) 규약의 법적 성격 162
2) 규약의 형식 163
3) 표준관리규약에 대하여 163
다. 규약으로 정할 사항 165
1) 관리단의 조직ㆍ운영에 관한 사항 165
2) 관리 또는 사용에 관한 사항 165
3) 권리내용에 관한 사항 166
4) 기타 집합건물의 소유와 관리에 관하여 필요한 사항 166
라. 규약에 갈음하는 공정증서(公正證書) 166
1) 의의 166
2) 공정증서에 의한 규약의 변경 또는 폐지절차 167
마. 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지절차 167
1) 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지절차 167
2) 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지의 제한 168
바. 규약의 보관 및 열람 169
사. 규약의 효력범위 169
1) 규약의 효력범위 169
2) 규약의 특별승계인에게 미치는 효력의 범위 170
3) 규약내용의 적법성여부의 한계(본법이 정한 절차에 따라 제정된 모든 규약의 내용이 유효인지 또는 무효인 경우가 있는지 여부의 문제) 171
아. 관리단의 단전ㆍ단수 등의 제재조치에 대하여 172
자. 집합건물인 상가의 업종제한 변경 문제 173
2. 관리단집회의 의의와 조직에 대하여 177
가. 관리단집회의 의의 177
나. 관리단집회의 구성원 및 조직 177
1) 관리단집회의 구성원 177
2) 관리단집회의 조직 178
다. 관리단집회의 지위와 권한 178
라. 관리단집회의 소집 180
1) 집회의 종류 및 소집권자 180
2) 소집통지 등 집회소집절차 181
3) 소집통지장소 182
4) 소집통지내용 183
5) 집회소집절차를 생략할 수 있는 경우에 대하여 183
6) 전유부분의 점유자의 집회 출석 및 의견진술권 183
마. 관리단집회의 의사(議事) 184
1) 집회의 결의사항 184
2) 구분소유자의 집회 의결권에 대하여 185
3) 점유자의 집회 의결권 행사 및 의견진술권에 대하여 185
4) 집회의 의결방법 186
5) 집회의 의결권 행사 방법 187
6) 대리인집회 제도 189
바. 의사록 작성의무, 작성방법 및 보관, 열람 또는 등본 교부 청구권 189
사. 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등에 대하여 189
1) 서면 또는 전자적 방법 등에 의한 합의의 결의 간주의 효력 189
2) 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 방법에 대한 대법원 판례의 입장 191
3) 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의에서의 대리인집회제도 192
4) 서면 또는 전자적 방법으로 기록된 정보의 보관 및 열람 193
5) 서면 또는 전자적 방법에 의한 합의가 유효하게 성립된 후에 구분소유자가 동의의 의사표시를 철회할 수 있는지 여부 193
아. 관리단집회 결의의 효력 및 집회결의 취소의 소 194
1) 관리단집회 결의의 효력 194
2) 집회결의취소의 소 195
3) 집회결의효력정지 가처분 196
제6절 의무위반자에 대한 조치 198
1. 구분소유자의 의무위반자에 대한 조치(의무위반의 효과) 198
가. 위반행위의 정지, 결과의 제거, 행위의 예방에 필요한 조치 청구권 198
1) 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위 198
2) 본법 제43조제1항 규정과 본법 제5조제2항 규정의 각 행위사이의 관계 199
3) 건물의 부당사용으로 인하여 공동이익을 해하는 행위 199
4) 법원의 소송을 통한 위반조치에 대하여 200
5) 세입자 등 점유자에 대한 준용 200
나. 소송을 통한 사용금지청구 201
1) 소송을 통한 사용금지청구권 행사 201
2) 소송제기를 위한 특별결의절차 201
3) 판결에 의한 전유부분에 대한 사용금지청구권 행사 202
다. 구분소유권에 대한 경매청구권 203
1) 최후적 수단으로써의 경매청구권 203
2) 소송제기를 위한 특별결의절차 203
3) 판결에 의한 전유부분 및 대지사용권에 대한 경매청구권 행사 204
4) 당해 구분소유자의 경락 불허 204
라. 전유부분의 점유자에 대한 인도청구에 대하여 205
1) 전유부분의 점유자에 대한 인도청구절차 및 소송상 청구에 대하여 205
2) 소송을 통하여 계약해제를 함께 청구하는 경우 계약당사자인 구분소유자와 점유자 2인을 공동피고로 할 것인지, 아니면 점유자만을 피고로 할 것인지 여부 205
3) 전유부분의 인도 206
제7절 재건축 및 복구 207
Ⅰ. 재건축(再建築) 207
1. 재건축의 의의 및 복구와의 구별 207
2. 본법 제47조규정의 재건축결의와 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 함) 제35조규정의 조합설립인가 사이의 관계 208
가. 집합건물의 재건축사업의 도시정비법 시행 이전과 이후의 본법 적용문제에 대하여 208
나. 집합건물의 재건축사업의 결의요건과 도시정비법상의 재건축사업을 위한 재건축조합의 설립요건 사이의 관계 209
1) 집합건물의 재건축사업에 대한 본법 제47조 규정의 결의요건 209
2) 도시정비법 제35조 규정의 재건축조합의 설립요건 210
3) 재건축사업에 관한 두 법률 사이의 관계 211
다. 재건축사업에 대한 본법 적용 범위 212
라. 소결론 212
3. 재건축을 위한 구분소유권 등의 매도청구권 213
가. 매도청구권 행사를 위한 사전 절차 213
나. 구분소유권 등의 매도청구권의 행사 요건 213
다. 매도청구권 행사에 의한 매매계약관계의 성립에 관하여 214
라. 법원의 매도인에 대한 건물명도기간의 허락에 대하여 214
마. 매도인의 매수인에 대한 환매청구권의 행사요건 214
4. 재건축사업의 실시 216
가. 재건축사업의 진행에 대하여 216
나. 재건축사업의 착수기간에 대하여 216
다. 본법 제48조제4항에서 정한 매도청구권은 반드시 매도청구권자 전원이 공동으로 행사하여야 하는지 여부 및 그에 따른 소유권이전등기절차의 이행 등을 구하는 소가 고유필수적 공동소송인지 여부에 대하여, 217
라. 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가지는지 여부에 대하여, 218
Ⅱ. 복구(復舊) 219
가. 복구의 의의 219
나. 건물가격의 1/2이하 멸실 시의 복구 219
다. 건물가격의 1/2초과 멸실 시의 복구 220
라. 관리단집회의 복구 결의에 반대한 구분소유자의 찬성한 구분소유자에 대한 건물 및 그 대지의 매수 청구권에 대하여 221
마. 복구 결의가 없는 경우의 건물가격의 1/2을 초과하는 건물부분이 일부 멸실된 경우의 건물 및 그 대지의 매수 청구권에 대하여 221
바. 법원의 매수청구권 행사에 의한 상환금 또는 대금지급기간 유예 결정 222
제2장 단지 223
1. 단지관리단의 의의 223
가. 본법상 단지관리단에 관한 규정 223
나. 각 동의 관리단들 사이의 결합도와 단지관리단의 유형화 224
다. 단지관리단의 형태 224
2. 단지관리단의 임의설립절차 및 본법 제1장 규정 준용에 대하여 226
가. 단지관리단의 임의설립절차 226
나. 본법 제1장 규정 준용에 대하여 226
다. 집합건물의 분양계약서에 의한 단지관리단의 성립 여부 226
제2장의2 집합건물분쟁조정위원회 228
1. 의의 및 집합건물분쟁의 대상 228
가. 의의 228
나. 집합건물분쟁의 대상의 한정 228
2. 조정위원회의 구성과 운영 230
가. 구성 230
나. 운영 230
3. 위원의 제척 사항 232
4. 조정의 신청과 조정 개시 여부 결정 233
가. 조정신청과 상대방의 의사 통지 233
나. 조정위원회의 조정의 개시 여부 결정 233
5. 조정절차 234
가. 조정의 진행절차 234
나. 조정위원회의 분쟁당사자, 분쟁 관련 이해관계인 등에 대한 의견진술 및 자료제출 요구에 대하여 235
다. 하자 등의 감정 235
라. 조정의 중지 및 통보, 소송 진행 중인 신청에 대한 통보 및 각하결정 236
6. 조정의 효력 237
제3장 구분건물의 건축물대장 238
1. 건축물대장 및 그에 관한 건물등기부와의 관계 238
가. 건축물대장과 건물등기부의 각 의의 및 생성 관계 238
나. 건축물대장과 건물등기부 사이의 일치에 대하여 238
다. 집합건물에 관한 부동산등기법상 규정 239
2. 건축물대장의 편성 243
가. 1동의 집합건물과 단지집합건물의 각 건축물대장의 구성에 대하여 243
나. 건축물대장의 편성 243
3. 건축물대장의 등록사항 245
4. 건축물대장의 신규등록절차 및 변경등록절차 247
가. 건축물대장의 신규등록절차 247
나. 건축물대장의 변경등록절차 248
5. 소관청의 구분건물에 관한 직권조사 및 조사 후의 처리에 관하여 250
가. 소관청의 구분건물에 관한 직권조사 250
나. 소관청의 구분건물에 관한 직권조사 후의 처리에 관하여 250
제4장 벌칙 253
가. 벌금 대상 253
나. 과태료 대상 253
과태료의 부과기준(제23조 관련) 256

부칙 (부칙 규정)
부칙 〈제3725호,1984.4.10〉 259
부칙 〈제3826호,1986.5.12〉 259
부칙(부동산등기법) 〈제5592호,1998.12.28〉 260
부칙 〈제6925호,2003.7.18〉 260
부칙 〈제7502호,2005.5.26〉 260
부칙 〈제9172호,2008.12.26〉 260
부칙 〈제9647호,2009.5.8〉 261
부칙 (측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률) 〈제9774호, 2009.6.9〉 261
부칙 〈제10204호,2010.3.31〉 261
부칙 (부동산등기법) 〈제10580호, 2011.4.12〉 262
부칙 〈제11555호,2012.12.18〉 262
부칙(정부조직법) 〈제11690호, 2013.3.23〉 263
부칙(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 〈제12738호, 2014.6.3〉 263
부칙(공동주택관리법) 〈제13474호, 2015.8.11〉 264
부칙(주택법) 〈제13805호, 2016.1.19〉 264
부칙 〈제16919호, 2020.2.4〉 265
부칙 〈제19282호, 2023.3.28.〉 265
집합건물법 시행령(대통령령) 부칙
부칙 [2003.12.24.] 266
부칙 [2013.6.17. 제24605호] 266
부칙(시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령) 〈제28586호, 2018.1.16〉 266
부칙(국토안전관리원법 시행령) 〈제31211호, 2020.12.1〉 267
부칙(전자서명법 시행령) 〈제31222호, 2020.12.8〉 267
부칙 〈제31423호,2021.2.2〉 267
부칙 〈제33737호,2023.9.26.〉 267
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 269
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 297

참고판례목록 307
건축물대장 예시 311

나병용 ▣ 편 저 나 병 용 ▣
· 변호사(사법연수원 22기)
· 법학박사
· (전)동국대학교 법학과 겸임교수
· (전)서울특별시지방경찰청 법률지원상담관
· (전)서울 광진구 인사위원회위원
· (전)서울동부지방법원 민사조정위원 및 서울고등법원민사 및 가사조정위원
· (현)서울고등법원 민사조정위원
· 2023. 9. 서울지방변호사회 백로상 수상
논문
· 석사: "행정절차법에 관한 연구"
(우리나라 행정절차법과 관련하여) (1997. 7.)
· 박사: "주식회사의 집행임원제 도입에 관한 연구"
(미국 회사법상 논의로부터의 시사점) (2005. 6.)