생활 속의 부동산 13강(3판)

부동산은 사람이 태어나는 시점부터 함께하는 요소로 우리의 생활과 밀착된 삶의 터전이다. 우리는 삶을 살아가며 원하든 원치 않든 부동산과 관련된 계약을 적어도 몇 번은 경험하게 되고 신문과 방송, SNS를 통해 접하는 소식의 상당 부분이 부동산과 관련된 뉴스로 생활 속에서 자연스럽게 부동산에 접하게 된다. 한국은행에서 발표된 자료를 보면 가계자산 중 부동산의 비중이 70%가 넘는 것으로 나타나 한국의 자산 보유 형태는 특히 부동산에 집중되어 있다고 할 수 있다.
자산이 부동산에 집중되어 있지만 투자는 과거처럼 단순하지 않다. 오늘날에는 부동산에 대한 투자가 직접투자에서 부동산금융을 매개로 한 간접투자로 전환되어, 리츠나 부동산 펀드 등의 간접투자상품과 더불어 ABS, MBS 등 각종 파생금융상품을 중심으로 투자대상이 다양화되고 있다. 이제는 부동산에도 STO라는 형태의 토큰증권이 도입되면서 과거처럼 부동산을 보유 현금에 맞추어 사고 팔기만 하면 되는 시대는 지나갔다고 할 수도 있다.
부동산은 살아가면서 몰라서는 안 되는 영역으로 자산 증식을 위한 투자라는 영역과도 매우 밀접하지만 부동산이라는 영역이 가진 특성들로 인하여 이해가 쉽지 않은 영역이다. 부동산을 예술로 빗대어 말하자면 영화라고 할 수 있는데 영화가 의상과 영상과 음악과 각본 등 여러 영역의 참여를 통하여 만들어지는 것처럼, 부동산을 이해하기 위해서는 공법과 정책, 금융과 경제, 기술 및 심리, 조세 등 수많은 영역에 대하여 고려해야 한다. 구구절절 설명하였는데 한마디로 어렵다고 말하는 사람들이 많고, 또 그만큼 제대로 알면 삶에 많은 이익을 주는 영역이라고 말할 수도 있다.
필자들은 학생들과 상담하는 과정에서 부동산계약에 대한 무지와 오해로 많은 어려움을 겪는 경우도 보았고, 학생신분이지만 소액으로 적극적인 투자를 감행하는 모습도 보았다. 학생이 거주하는 자취방의 임대차와 관련된 분쟁, 자기 집의 부동산매매와 관련된 분쟁, 세금과 관련된 오해 등에 대해 학생들과 상담하던 중, 학생들이 궁금해하는 내용을 중심으로 '생활 속의 부동산'이라는 교양과목 수업을 개설하였다. 이를 위해 학생들과 상담했던 경험을 바탕으로 목차를 구성하고, 원고를 작성하였다.
요약하자면, 학생들과 상담하는 과정에서 이 책의 골격이 만들어지고 그에 대한 보완이 오늘의 원고에 이르게 된 것이다. 따라서 이 책은 엄격히 보면 부동산학 원론서도 아니고 그렇다고 부동산 실무지침서도 아니다. 다만 이 책은 생활 속에서 부동산을 보다 쉽게 이해하고, 부동산에 대해 알고자 하는 학생들의 요구에 부응하기 위해 개설된 강좌를 목적으로 집필되었다. 따라서 책의 순서도 한 학기 16주차 강의순서에 따라 작성되었으며 전체적으로는 13주차의 목차로 구성되어 있다.
이 책은 부동산의 개념과 특징, 부동산산업, 주택공급과 분양, 부동산의 권리, 매매와 중개, 임대차, 경매·공매 등 부동산의 강제매각, 감정평가, 부동산금융, 부동산투자, 부동산개발, 부동산자산관리, 부동산세금, 부동산정책 등에 대해 기술하고 있다. 제3판에서는 제2판의 내용 중 1, 2주차를 묶어서 제1주차로 수정하였고, 13주차의 내용으로 부동산정책을 추가하였으며, 각 주차별 내용에 대해 이해를 돕기 위한 사례를 추가하였다.
-제1주차 부동산의 개념과 부동산산업에서는 부동산의 개념(법률적, 경제적, 기술적), 부동산학과 관련학문, 토지의 특성(자연적, 인문적), 토지의 분류, 건물의 특성, 단독주택과 공동주택, 아파트, 도시형 생활주택, 상업용 부동산 등에 대해 기술하고 있다. 또한 부동산산업에서는 부동산업과 부동산산업, FIRE산업을 설명하고, 부동산업의 종류에 대해서는 부동산공급업, 부동산임대업, 부동산서비스업(부동산중개업, 감정평가업, 부동산관리업, 부동산컨설팅업, 부동산금융업, 권원보험업, 에스크로우업)에 대해 기술하고 있다.
-제2주차 주택공급과 분양에서는 주택도시기금의 배경 및 목적, 주택도시기금의 운용·관리를 설명하고, 주택보급률, 자가점유비율에 대해 기술하였다. 또한 주택청약제도의 의의와 청약절차, 주택청약통장의 종류에 대해 기술하고, 아파트의 공급유형과 임대주택의 분양전환에 대해 기술하였다.
-제3주차 부동산의 권리에서는 표제부, 갑구, 을구, 구분건물등기 등 부동산등기부의 구성에 대해 기술하고, 부동산등기의 효력, 부동산등기의 종류에 대해 기술하였다. 또한 소유권과 소유권 이외의 권리와 정부24에서 제공되는 부동산종합증명서에 대해 기술하고 있다.
-제4주차 부동산의 매매와 중개에서는 부동산매매계약 체결 전 준비절차, 매매계약 시 체결절차, 매매계약 후 처리절차 등을 단계별로 기술하였고, 부동산거래 시 유의사항으로는 계약 전 유의사항, 계약 시 유의사항, 대금지급 시 유의사항, 등기완료 시 확인사항 등에 대해 국토교통부에서 제공하는 내용에 기초하여 기술하였다. 또한 부동산중개의뢰계약에 대해 기술하고 새롭게 변경된 공인중개사법과 부동산거래신고제도에 대한 법률, 부동산실거래가신고 등에 대해서 기술하였다.
-제5주차 부동산 임대차에서는 임대인의 권리·의무, 임차인의 권리·의무, 임대차의 종료원인, 임대차의 존속기간, 임대차계약의 갱신, 묵시적 갱신에 대해 기술하고 있다. 주택임대차보호법의 적용범위와 내용, 임차인의 보호(대항력, 우선변제권, 최우선변제), 임차권등기명령제도, 확정일자제도와 상가건물임대차제도에서 정하는 환산보증금, 확정일자, 이해관계인 등에 대해 기술하고 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법과의 비교를 통해 이해를 돕고 있다. 나아가 권리금의 유형과 권리금의 거래관행, 권리금에 관한 대법원 판례 등을 기술하였다.
-제6주차 부동산의 강제매각에서는 부동산경매의 대상과 장·단점, 부동산경매의 절차, 경매입찰, 경매배당의 절차와 순위에 대해 기술하고 있다. 부동산경매의 권리분석에서는 낙찰 후 소멸되는 권리, 낙찰자가 인수하는 권리로 구분하여 설명하고 있다. 경매와 공매의 차이를 기술하고, KAMCO 공매의 특징과 유입자산, 수탁재산, 압류재산 등 공매물건에 대해서도 상술하고 있다. 나아가 KAMCO에서 관리하는 국유재산과 국유재산의 매각기준, 국유일반재산의 대부 등에 대해 기술하였다.
-제7주차 부동산의 감정평가에서는 감정평가제도의 연혁 및 개념, 부동산가격의 특징과 발생요인, 감정평가방식(원가방식, 비교방식, 수익방식), 공시지가제도(표준지공시지가, 개별공시지가), 주택가격공시제도(표준주택, 개별주택가격), 공동주택가격 등으로 구성되는 부동산가격공시제도에 대해 기술하였다.
-제8주차 부동산금융에서는 부동산금융의 배경과 개념, 부동산 간접투자와 부동산증권화, 모기지론의 장점, RMBS와 CMBS의 비교, 모기지론과 역모기지의 비교, 역모기지의 특징 및 유형, 역모기지의 효용과 리스크, 주택연금, 농지연금, 리츠의 기본구조, 비과세요건, 재원조달, 리츠의 편입자산, 인가현황과 자산관리회사, 부동산펀드 등에 대해 기술하였다.
-제9주차 부동산투자에서는 부동산투자의 특징, 부동산투자의 위험, 포트폴리오에 대해 기술하고, 부동산투기의 역기능과 순기능, 버블과 자산 디플레이션, 부동산가격변화의 영향에 대해 상술하였다. 부동산투자의 경제성분석은 비할인현금흐름분석, 할인현금흐름분석법 등에 대해 기술하였다.
-제10주차 부동산개발에서는 부동산개발사업의 개념과 특성, 개발사업의 참여자와 역할, 개발사업절차, 부동산개발사업의 타당성분석에 대해 기술하였다. 또한 재개발사업의 개념 및 절차, 재건축사업, 주택의 증축·대수선 등에 대해 기술하였다.
-제11주차 부동산자산관리에서는 부동산관리의 의의와 중요성, 부동산관리의 구분(자산관리, 재산관리, 시설관리), 부동산자산관리의 단계, 부동산의 관리체제, 부동산관리업의 구분, 건물관리, 빌딩관리, 건물이용관리 등에 대해서 기술하였다.
-제12주차 부동산세금에서는 부동산 취득관련 세금, 부동산 보유관련 세금, 부동산 양도관련 세금 등에 대해 기술하였고, 양도소득세 비과세와 감면에 대해서 기술하였다. 부동산의 상속에서는 유증, 사인증여, 상속의 순위, 지정상속분, 법정상속분, 유류분제도, 한정승인에 대해 기술하고, 부동산의 증여에서는 증여와 증여세, 연부연납제도, 물납제도, 상속세와 증여세의 비교 등을 기술하였다.
-제13주차 부동산정책에서는 부동산정책의 의의(정부의 부동산시장 개입 이유, 정부의 시장개입 방법), 시장실패(시장실패의 원인, 외부효과에 대한 대책), 부동산정책의 종류(토지정책, 주택정책, 부동산조세정책) 등에 대해서 기술하였다.

이러한 내용들은 부동산학이라는 학문을 배우는 대학생뿐만 아니라 부동산관련분야에 종사하는 사람과 부동산에 관심을 갖는 사람들에게 부동산을 이해하는 기본적인 지식을 제공할 수 있을 것으로 기대한다.

week 1 부동산의 개념과 부동산산업
1. 부동산의 개념
2. 토지
3. 건물
4. 부동산학
5. 부동산의 용도별 분류
6. 부동산산업
7. 부동산산업의 분류
8. 부동산업의 종류

week 2 주택공급과 분양
1. 주택청약제도
2. 아파트의 공급유형
3. 청약자격
4. 주택도시기금

week 3 부동산의 권리
1. 부동산등기부
2. 부동산등기의 종류
3. 부동산의 권리
4. 부동산종합증명서

week 4 부동산의 매매와 중개
1. 부동산매매
2. 부동산거래 시 유의사항
3. 대상부동산의 비교ㆍ평가
4. 부동산중개

week 5 부동산 임대차
1. 임대차의 기능
2. 임대차의 종료
3. 주택임대차보호법
4. 상가건물임대차보호법
5. 권리금

week 6 부동산의 강제매각
1. 부동산경매
2. 부동산경매의 절차
3. 부동산경매의 권리분석
4. 공매

week 7 감정평가
1. 감정평가제도
2. 부동산가격
3. 감정평가방식
4. 부동산가격공시제도

week 8 부동산금융
1. 부동산금융
2. 모기지론
3. 역모기지
4. 리츠
5. 부동산펀드

week 9 부동산투자
1. 투자의 정의
2. 부동산투자의 특징
3. 부동산투자의 위험
4. 부동산투기
5. 부동산투자분석
6. 부동산투자의 경제성분석

week 10 부동산개발
1. 부동산개발의 개념
2. 부동산개발사업의 위험과 타당성분석
3. 재개발
4. 재건축
5. 주택의 증축ㆍ대수선

week 11 부동산 자산관리
1. 부동산관리
2. 부동산관리의 구분
3. 부동산자산관리의 단계
4. 부동산의 관리체제
5. 건물관리

week 12 부동산세금
1. 부동산 취득관련 세금
2. 부동산 보유관련 세금
3. 부동산 양도관련 세금
4. 부동산의 상속
5. 부동산의 증여

week 13 부동산정책
1. 부동산정책의 의의
2. 시장실패
3. 부동산정책의 종류

유선종 劉銑鍾, Yoo Seon-Jong
현) 건국대학교 부동산학과 교수
건국대학교 부동산학과(행정학사)
日本大學 大學院 不動産科學專攻(工學修士, 學術博士)
미국 조지아주립대학(GSU) 부동산학과 방문학자
[주요 저서]
부동산학원론, 초고령사회 뉴노멀시리즈 1(新노년의 삶, 웰에이징트렌드), 초고령사회 뉴노멀시리즈 2(新노년의 주거, 노인복지주택), 엔딩노트, 외국의 역모기지 사례, 노인주택 파노라마, 대학에서 배우는 부동산경매 등