재개발 실무자를 위한 행정절차 안내서(양장본 Hardcover)

Ha You ~ 너무 보고 싶어요!

필자는 공무원이었다.
평범한 공무원으로 근무 중 관내에 대규모 택지 개발, 신도시 개발, 재건축, 재개발 등의 수많은 사업이 진행되었고 해당 직무의 인허가 담당자로서 갑자기 개발행위의 중심으로 들어가 버렸다. 수많은 업무를 경험하면서 느낀 가장 심각한 점은 해당 행정절차는 사실상 인허가의 담당자 역시 해당 업무에 엄청난 부담을 느끼고 있고, 기회만 있으면 해당 업무에서 전출(전출이라 말하지만 사실상 도망이 맞는 표현이다. 도망이다.)을 원하고 있다는 것이다.

이러한 현상은 특정 지역 담당 공무원에게서만 벌어지는 현상이 아니다.

해당 사무의 공무원도 사람이다. 그들에게 우리는 재개발 민원을 가지고 방문하는 시민과 다르다고 생각할 필요가 없다. 조건 없는 봉사 정신을 요구한다는 것도 필자의 생각에서는 무리한 요구이다.

수많은 민원과 업무, 지휘관(=결정권자)의 수많은 보이지 않는 압박과 사실상 비전문가가 대부분인 조합의 임원, 수많은 음해세력 속에서 법령과 절차, 현실과 민원의 조화를 이루어가며 사무를 처리해야 하는 일은 매우 어려운 일이다.

재개발, 재건축은 민법, 행정절차법, 규칙, 형법 등 매우 많은 법령이 교차하는 영역이다. 흔하게 알고 있는 도시 및 주거환경정비법은 극히 일부일 뿐이다.

해당 분야는 관련된 법령의 개정이 빈번하고, 해당 법령은 시?도 조례에 매우 폭넓게 수권하고 조례가 매우 중요한 법원이 되는 영역이다. 이러한 행정절차를 정확하게 해석하고 업무에 반영하기 위해서는 개정 연역 및 입법취지를 이해해야 한다.
재개발?재건축 사업은 조합의 설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 이전고시 등의 단계를 거쳐 순차적으로 진행되는 행정절차의 연속이다. 선행 행정처분 이후의 행정절차가 진행되고 선행 처분은 종료되지 않고 이후의 절차에 영향을 미치며 그 과정에 조합설립변경, 사업시행계획변경, 관리처분계획 변경, 각종 심의?협의 사항에 따른 변경 등으로 지속적인 영향을 미친다.

해당 분야는 정부의 정책에도 많은 영향을 받는다. 따라서 도시 및 주거환경정비법 하나만으로는 그 방대한 절차를 규정할 수 없음은 당연하다.
가장 큰 문제점은 사실상 인기투표 또는 원주민들을 장악하고 있는 토착세력이다. 물론 이들이 충분한 지식으로 가지고 사무를 수행하면 다행이지만 불행하게도 대부분 그러하지 못하다.


본 책의 구성은 해당 사무의 처음부터 마지막까지의 행정절차를 중심으로 시간의 흐름을 생각하며 구성되었다. 분야의 특성상 다소 절차상 뒷부분을 이해하거나 수많은 관련 법령규칙을 이해할 필요가 있거나, 법령의 구성에 대한 전반적인 이해와 해석 능력이 있어야만 절차를 온전히 받아들일 수 있다. 본 내용은 법률의 전문가가 아닌 일반 국민에게는 전체 과정의 궁금증 해소 및 투자 등에 대한 도움을, 해당 사무를 수행하고자 하는 조합의 임원들에게는 협력업체 간의 상관관계와 사무지휘를 위한 도우미 역할을, 해당 사무에 들어와서 새로운 업무영역을 개척하고자 하는 국가 전문자격사에게는 필수적인 지식 이것이 이 책의 목적이다. 향후 개별적으로 구체적 용역과 사무의 수행을 위한 개별 용역 실무를 다루는 책과 프로그램을 준비하여 실제적인 사무를 수행하는 데 있어서의 전문지식과 자료를 제공할 예정이다.

대부분의 국민에게 평생 한 번 정도의 매우 소중한 투자 기회를 정신적?경제적으로 성공하는 데 일조하고 싶은 바람이 이루어지기를 간절히 바란다.
또한 토지등소유자의 피 같은 재산을 지키기 위해 현명한 판단을 하는데 도움이 되기를 바란다.

이 책이 나오기까지 도와주신 사랑하는 아빠 유재근 법무사, 엄마 황호걸, 무엇보다 어렵고 힘든 과정을 혼자 힘으로 이겨내고 내 곁에서 나와 가족을 지키는 사랑하는 여보 이성은, 우리 귀여운 쌍둥이 아들 SOL, L, 동생 미나와 가족, 영원한 마음의 고향 화성서부경찰서 및 동료들, 경찰학교에서 저를 지도해 주신 영원한 형사 사건의뢰 김복준 교수님, 수많은 어려운 상황을 극복하며 묵묵히 업무를 수행했던 경찰관 선후배 동료들, 친구들, 보이지 않는 주변 사람들, 출판에 도움을 주신 출판사 대표님, 함께 고민하고 연구한 임규영 변호사, 영원한 KNPA 최영덕 수사관, 최의란 박사님, 찐 전문가 김민석 수석님("재개발의 정치학, 부동산 개발 전쟁의 내부자들"의 저자), 언제나 영감을 주는 D.O deux 이현도님, 환경분야 서정범 박사님, 재해분야 박상호 박사님, 대한행정사회 이재형?김영숙 행정사님, 멋쟁이 이광호 행정사님, 저와 인연을 맺은 박재홍 조합장님 등 수많은 조합장님과 임원님들, 안과 의사 선생님 이응석, 정비 아카데미에서 강의하시는 수많은 교수, 변호사, 건축사, 감정평가사 등등의 전문가님에게 감사의 말씀 올립니다.

모든 분에게 행복하고 건강한 일상이 함께하시기를…
2024년 6월 17일
한국도시개발연구원 원장 행정사 유병석 올림

제1장 정비사업의 이해
제2장 조합설립을 위한 추진위원회
제3장 조합설립 기초 실무
제4장 사업시행계획 인가
제5장 관리처분계획
제6장 관련 법령 및 관련 서류양식

유병석 이 력
ㆍ전 화성서부경찰서 개서 준비요원
ㆍ전 화성서부경찰서 신축, 계약, 국유재산 담당
ㆍ전 경기지방경찰청 기동단 본부 인허가, 계약 담당
ㆍ전 국토교통부 한국교통안전공단 자동차 안전연구원 연구지원팀 과장
ㆍ전 ㈜현대모비스 공식대리점 대표이사
ㆍ현 저작권 위원회 저작권 강사
ㆍ현 부산광역시 스포츠공정위원회 위원
ㆍ현 대한행정사회 부산 수영구 지회장
ㆍ현 대한행정사회 도시개발 인허가 실무 교수
ㆍ현 정비아카데미 사업시행계획인가 용역 실무 교수

표창 등
ㆍ행정발전유공 정부표창 3회
ㆍ종합사무감사 업무수행능력 정부표창 등 다수 표창
ㆍ국토교통부 승인 제2023-005175호
-도시개발관리사 EXPERT / 도시개발관리사 SUPERVISOR
-대한민국 유일한 사업시행인가 용역 국토교통부 승인 자격증 교육 및 발급 허가
ㆍ프로그램 저작권 제C-2024-005815호
-대한민국 최초 재개발 행정사무 관리 프로그램
ㆍ 지적재산권 제C-2023-031507호
ㆍ 특허 제40-2105564호