신탁부동산 NPL 실전투자 비법

무조건 실패하지 않는 신탁부동산 NPL 투자,
바로 여기에 그 비법이 있다!

이 책은 투자자가 신탁부동산 NPL 실전투자에 적용할 수 있는 다양한 상황과 사례들이 담긴 투자 가이드북이다. 신탁부동산을 공매 혹은 그 외의 절차로 취득하는 자세한 방법에서부터 공매 낙찰 시 인수되는 인수등기를 고려한 NPL 매입가격의 산정, 제7순위까지 약정된 신탁부동산 NPL 관련 배당정산 순위의 안내 등 이 책은 투자의 자세한 기준 및 절차를 이야기한다. 그와 더불어 최근 신탁부동산의 주요 이슈 중 하나인 전세 사기 문제 등을 정리하며, 실제 투자자가 겪을 수 있는 상황과 대처 방법을 이야기한다.
총 11장으로 구성된 이 책은 1장에서 신탁부동산을 공매로 취득하는 다양한 방법을 소개한다. 그리고 2장에서는 신탁부동산을 채무 인수 혹은 위탁자 지위 이전 매수 등 공매 이외의 절차로 취득하는 방법을 이야기한다. 3장에서는 공매 대금 납부 시 자기 자금 부담을 최소화할 수 있는 방법을 정리해 말해주고, 4장에서는 신탁부동산 NPL에 관련한 배당정산의 절차를 자세히 설명하며, 배당정산 순위 기준과 사례를 이야기한다. 5장에서는 신탁부동산의 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 세금 납부 의무에 관해 자세히 정리하고, 6장에서는 불법 점유자 등 비동의 임차인에 대한 부동산 점유이전금지 가처분 신청의 절차를 이야기한다. 7장에서는 가처분의 본집행을 위한 부동산 인도 청구의 소 제기 절차와 집행 사례 등을 이야기한다. 8장에서는 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 실전투자 시 분쟁 사례 10가지를 살펴본다. 9장에서는 신탁부동산 공매 낙찰 사례를 통해 낙찰 및 수익실현의 자세한 절차를 알아본다. 10장에서는 신탁부동산의 매매나 전세 사기 등 최근 이슈들의 제도적 개선책에 관해 이야기한다. 마지막으로 11장에서는 대물변제 신탁과 담보권 신탁 제도 등 주요 신탁 제도의 활용 방법에 관해 정리한다.
이처럼 신탁부동산 NPL 실전투자 상황의 모든 것을 담은 이 책을 투자의 지침서로 삼아 효율적인 절차로 신탁부동산의 공매 낙찰과 재매각 등을 통한 차익실현을 이루어낸다면, 누구나 많은 수익을 취할 수 있을 것이다. 최근 큰 문제가 되고 있는 매매와 전세 사기 이슈 혹은 신탁부동산 NPL의 숨은 함정인 대항력 있는 증액보증금의 인수 여부 등 가려진 리스크를 꼼꼼히 잡아, 성공한 투자자의 길을 걸어보자.

들어가며 … 4
책의 내용 및 구성에 관해 … 6

PART 01 신탁부동산을 공매로 취득하는 다양한 방법
1. 우선수익권부 NPL 할인매입(또는 할인 없이 매입) 후 상계에 의한 대금 납부로 유입취득 하는 방법 … 24
2. 우선수익권부 NPL 대위변제 후 상계에 의한 대금 납부로 유입취득 하는 방법 … 26
3. 공매로 낙찰받거나 수회 유찰 후 수의계약으로 취득하는 방법 … 27
가. 신탁부동산 공매 매매계약서(안) … 28
- 매수인의 명의변경 불가 특약 없는 경우
나. 신탁부동산 공매 매매계약서(안) … 34
- 매수인의 명의변경 및 권리 의무 승계 불가 특약이 있는 경우
다. 부당특약 부존재 상호 확인서… 42

PART 02 신탁부동산을 공매 이외의 절차로 다채롭게 취득하는 방법
1. 신탁부동산의 처분 특약에 따른 우선수익자 측의 수의계약에 의한 우선매수 방법 등 … 44
가. 우선수익자가 자신 명의로 우선매수 하는 방법 … 46
나. 우선수익자가 지정한 매수인에게 매각하는 방법 … 49
다. 우선수익자가 지정하는 방법으로 임의 매각 방법 … 50
2. 신탁대출 완제 또는 대위변제 및 신탁계약 해지 조건부 매수 방법 … 51
3. 채무 인수 및 위탁자 지위 이전 매수 방법 … 52
(신탁부동산 할인매수 방법, 사기 매매 방지 방법)
가. 업무 처리 절차 … 52
나. 신탁부동산 할인매수 방법 및 사기매매 방지 방법으로 활용 가능 … 53
4. 담보채무 인수 조건부 매수 방법 … 55
(채무 인수 · 위탁자 지위 이전· 신탁계약 해지 방법)

PART 03 공매 대금 납부 시 자기 자금 부담 최소화 방법
1. 신탁등기 전 설정된 근저당권 인수 조건 낙찰 … 60
2. 수탁자와 계약한 임차보증금이 큰 임차권 인수 조건 낙찰 … 61
3. 공매 낙찰 후 부동산담보신탁대출로 소액 임차보증금 차감 없이 최대한도로 낙찰 잔금대출을 받는 방법 … 62
4. 공매 낙찰에 따른 매매계약 후 임차인을 구해서 임차보증금으로 매매잔금을 납부하는 방법 … 63
5. MCI로 소액 임차보증금 차감 없이 최대한도로 대출받아 낙찰대금 납부 … 64
가. MCI란? … 64
나. 보험금 지급 후 구상권 행사 판례 … 65

PART 04 신탁부동산 NPL 관련 배당정산 절차
1. 신탁부동산 공매 대금의 배당정산 개요 … 68
2. 신탁부동산 NPL 관련 배당정산 순위 … 71
3. 신탁부동산 NPL 관련 배당정산 순위에 대한 구체적인 설명 … 73
가. 제1순위 배당정산 : 신탁채권(신탁비용 및 보수)의 수익채권에 대한 선순위 배당정산 … 73
나. 제2순위, 제3순위, 제4순위 배당정산 : 수탁자가 승계하거나 수탁자와 체결한 임대차의 임차인 또는 신탁등기 전 설정된 근저당권자 등에게 1순위 다음 순위로 배당 … 82
다. 제5순위 배당정산 : 이후 남은 배당재단에서 제5순위로 우선수익자(NPL채권자)에게 배당 … 85
라. 제6순위 배당정산 : 우선수익자보다 후순위의 수익자에게 배당 … 87
마. 제7순위 배당정산 : 최종 잉여 배당정산금은 위탁자에게 배당 … 88
4. 배당정산 이의제기 절차 및 사례 … 89
가. 공매 낙찰대금의 배당정산 이의제기 절차 … 89
나. 배당정산 이의제기 판례(공탁금 출급 청구권 확인 청구의 소) … 90
5. 신탁 종료에 의한 수탁자의 최종 계산 및 정산 책임 면제(신탁법 제103조) … 93

PART 05 신탁부동산의 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 세금 납부 의무
1. 위탁자의 소득세, 재산세 및 종합부동산세 등의 납부 의무 … 96
가. 위탁자인 개인의 소득세 납부 의무 … 96
나. 위탁자인 법인의 법인세 납부 의무 … 97
다. 위탁자의 부가가치세 납부 의무 … 97
라. 위탁자의 재산세 납부 의무 … 98
마. 위탁자의 종합부동산세 납부 의무 … 99
바. 위탁자의 지위를 이전받은 신 위탁자의 취득세 납부 의무 … 100
2. 수탁자의 법인세, 부가가치세 등의 납부 의무 … 104
가. 수탁자의 법인세 납부 의무 … 104
나. 수탁자의 부가가치세 납부 의무(보충적 2차 물적 납세 의무 포함) … 105
다. 수탁자의 재산세 납부 의무(보충적 2차 물적 납세 의무) … 106
라. 수탁자의 종합부동산세 납부 의무(보충적 2차 물적 납세 의무) … 107
마. 수탁자의 취득세 납부 의무 면제 … 108
3. 수익자의 실질과세 원칙에 따른 증여세, 상속세 등의 납부 의무 … 109
가. 개인 수익자의 소득세 납부 의무 … 109
나. 법인 수익자의 법인세 납부 의무 … 109
다. 수익자의 증여세 납부 의무 … 110
라. 수유자의 상속세 납부 의무 … 111
마. 수익자의 부가가치세 납부 의무(보충적 제2차 납세 의무) … 111

PART 06 비동의 임차인 등에 대한 부동산 점유이전금지 가처분 신청
1. 공매 낙찰자의 불법 점유자를 상대로 한 점유이전금지 가처분 신청… 114
2. 가처분 결정 집행 절차 … 118
가. 가처분 결정 고지 후 2주 이내에 가처분 집행 신청 … 118
나. 집행관의 가처분 집행 … 121
다. 집행관의 가처분 집행 공시 … 121
라. 가처분 집행 공시 손괴 시 공무상 비밀표시 무효죄로 형사처벌 … 124
마. 가처분 집행 조서 작성 … 127

PART 07 부동산 인도 청구의 소 제기 절차
1. 가처분의 본집행을 위한 본안의 인도 청구의 소 제기 … 134
2. 부동산 인도 청구권의 집행 신청 … 136
가. 신청 장소 등 … 136
나. 서면 신청 … 136
다. 첨부서류와 비용의 예납 … 139
라. 송달과 송달 방법 등 … 143
마. 집행기관(집행관) … 143
3. 부동산 인도 청구권의 집행방법 … 144
가. 집행관에 의한 직접강제의 방법 … 144
나. 채무자 집행저항에 대한 집행방법의 원칙 … 145
다. 채무자 집행저항에 대한 집행방법의 예외 … 145
라. 인도의 최고 및 인도 유예기간 설정 … 146
마. 채권자나 그 대리인의 인도 수령을 위한 출석 의무 … 146
바. 채권자나 그 대리인의 출석 의무 예외 … 147
4. 가족 · 동거인 등에 대한 집행 … 148
가. 채무자의 가족· 동거인 등에 대한 퇴거 집행 … 148
나. 독립된 권원에 의한 점유자에 대한 집행의 효력 … 149
다. 채무자의 손님 또는 하숙인에 대한 집행의 효력 … 149
라. 채무자가 법인인 경우의 집행 효력 … 149
5. 건물의 일부에 대한 집행 … 151
6. 공동점유자에 대한 집행 … 153
7. 공매 낙찰자의 무단점유자에 대한 건물 인도 청구 및 부당이득반환 청구 소장 서식 및 사례 … 154
가. 인도 청구 등 소장 서식 … 154
나. 건물 인도 청구 소 제기 실제 사례 … 159

PART 08 신탁부동산 NPL 및 우선수익권의 실전투자 시 분쟁 사례
1. 신탁부동산 NPL의 임의 대위변제자가 우선수익권의 사전 양도 승낙을 얻지 못한 경우 배당정산을 받을 수 있는지 여부 … 172
2. 신탁부동산 NPL 대위변제 시 부가가치세가 대위변제자에게 우선배당정산 대상이 되는지 여부 … 178
3. 신탁부동산 NPL 임의 대위변제 시 구상권의 범위 내로 대위권 행사가 제한되어 배당정산이 되는지 여부 … 181
4. 위탁자가 다른 채무자를 위해서 담보제공 한 신탁부동산의 NPL을 법정 대위변제할 수 있는지 여부 … 186
5. 신탁부동산 NPL의 일부 대위변제자는 우선변제 특약을 해야 안전하게 배당정산을 받을 수 있는지 여부 … 188
6. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권을 대위변제한 자 등이 지정한 매수인에게 수탁자가 소유권이전 의무가 있는지 여부 … 192
7. 신탁부동산 NPL의 양수인이 무자격자인 경우 NPL 채권양수 계약의 사법상 효력까지 무효인지 여부 … 196
8. 신탁부동산 NPL의 우선수익권의 일부 양수인도 수탁자의 사전 동의를 얻어야 우선수익금을 청구할 수 있는지 여부 … 203
9. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 양도 시 수탁자의 사후 동의가 유효한지 여부 … 208
10. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 매입 시 수탁자가 질권설정 동의를 거부하는 경우 … 211

PART 09 신탁부동산 공매 낙찰 사례
1. 신탁부동산 공매 및 법원 경매가 동시 진행된 사례 … 222
가. 공매 낙찰 후 사후 처리 사항 … 224
2. 재산세, 종합부동산세의 인수 조건이 있는 공매 낙찰 사례 … 225
가. 공매 낙찰 및 매매를 원인으로 소유권이전등기 … 226
나. 구상권 행사 등 사후관리 사항 … 226
3. 수탁자의 동의로 불완전 대항력 있는 임차인이 있는 낙찰 사례 … 227
가. 공매 낙찰 후 사후 처리 사항 … 228
나. 공매 낙찰 및 소유권이전등기(기존 임차인이 4건 일괄낙찰 받음) … 229
4. 수의계약 매수 후 재매각으로 약 1억 원의 차익실현 사례 … 230
5. 수의계약 매수 후 재매각으로 약 2억 원의 차익실현 사례 … 231

PART 10 신탁부동산의 이슈들
1. 신탁부동산의 매매나 전세 사기의 제도적 개선책 … 234
가. 신탁부동산의 위탁자는 매매나 임대차계약을 체결할 권리가 없고, 관리 및 처분 권한은 소유자인 수탁자에게 있음 … 234
나. 피해 사례 … 235
다. 매매나 전세 사기의 제도적 개선책 … 236
라. 수탁자 미동의 임차인의 공제(보험)금 청구 등 손해 회복 방법 … 237
마. 무권리자인 위탁자를 임대인으로 중개한 공인중개사에게 손해배상책임 인정 판례 … 247
바. 신탁부동산의 매매대금이나 전세보증금은 우선수익자인 금융기관 계좌로 입금해야 안전하다 … 255
사. 신탁부동산으로 매매나 전세 사기를 친 위탁자에 대한 채권 보전 방법 … 259
2. 신탁부동산 NPL 투자자, 신탁보수 감액 청구권 행사 이유 … 261
가. 수탁자의 신탁보수 산정 … 261
나. 과다한 보수 발생 시 상호 협의를 통해 보수 조정 및 보전액 할인이 필요 … 262
다. 신탁채권은 수익채권에 우선함 … 263
라. 관련 규정 … 264
마. 신탁보수 감액신청 법원 인용 결정 사례 … 265
3. 신탁부동산 NPL로 유입취득 시 월세 연체 임차인의 특별명도 방법… 268
가. 공매 낙찰자가 공매 낙찰 전 월세 연체채권을 수탁자로부터 양수해 임대차계약 해지 통보 및 명도 청구 … 269
나. 공매 낙찰자가 공매 낙찰 전 월세 연체 사실(연체 이력)을 이유로 계약 갱신 거절함에 따라 계약 종료 및 명도 청구 … 270
다. 공매 낙찰자가 공매 낙찰 후 시작된 월세 연체를 이유로 임대차계약 해지 통보 및 명도 청구 … 272
4. 신탁부동산 NPL의 함정, 숨은 대항력 있는 증액보증금의 인수 여부 … 274
가. 대항력 있는 임차권 개요 … 274
나. 대항력 있는 증액 보증금 낙찰자 인수 기준(판례) … 278
다. 대항력 있는 증액 보증금 인수 낙찰 사례 분석 … 280
5. 수탁자가 정산내역을 작성해서 통지한 것만으로는 신탁사무에 관한 최종 계산이 아님 … 285
6. 신탁부동산 우선수익권의 소멸시효 기산점 … 286
가. 수익채권의 소멸시효 … 286
나. 적용 법률 및 판례 … 287
7. 수탁자의 신탁사무, 계산 장부 및 그 밖의 서류에 대한 이해관계인 등의 열람ㆍ복사 청구의 범위 … 291
가. 위탁자 및 수익자가 열람· 복사할 수 있는 신탁 관련 장부 및 서류 … 291
나. 이해관계인이 열람 · 복사할 수 있는 신탁 관련 장부 및 서류 … 292
다. 근거 법령 … 294
라. 관련 판례 … 295
8. 직접 공매 신청권이 없는 2순위 우선수익자의 공매 진행 방법 … 299
가. 위탁자의 임차보증금 미반환에 따른 공매 신청권의 직권 발동 촉구로 공매 진행 … 299
나. 미동의 불법 임대차의 신탁계약 위반에 따른 공매 신청권의 직권 발동 촉구로 공매 진행 … 300
다. 위탁자의 월세금 청구권 등의 가압류 조치로 1순위 우선수익권부 대출이자의 연체초래로 공매 진행 … 300

PART 11 주요 신탁 제도의 활용 방법
1. 부동산담보신탁으로 대출을 받아 투자에 활용 … 304
2. 대물변제 신탁은 시행사 및 시공사 모두에게 이익이 된다 … 305
3. 담보권 신탁 제도로 GPL 유동화를 쉽게 해서 자금을 활용 가능 … 307
가. 담보권 신탁의 정의 … 307
나. 담보신탁과의 구별 … 308
다. 담보권 신탁 근거 법률 … 309
라. 담보권 신탁등기 제도로 GPL을 신속하고 안전하게 유동화 가능 … 309
마. 담보권 신탁등기 신청 방법 … 311
4. 부동산 임대 관리 신탁 제도로 전세 사기 및 역전세 방지 가능 … 312
가. 부동산 임대 관리 신탁이란? … 312
나. 임차인은 부동산 임대 관리 신탁회사와 임대차계약을 체결해서 전세 사기 및 역전세 방지 가능 … 314
다. 기존 임차인도 부동산 임대 관리 신탁 제도로 임차보증금 보호 가능 … 315
라. 임대 관리 신탁 제도의 주요 내용(임대 관리 신탁계약서의 주요 내용 발췌) … 317
마. 우리자산신탁(주) 관리신탁계약서 양식 … 319

오수근 이력
ㆍ NPL 랭킹업 투자비법(2014년 출간)
ㆍ NPL 투자혁명(2015년 출간) 외 8권의 투자 관련 책 출간
ㆍ NPL 토큰증권 상품개발
ㆍ 변호사, 의사, 법무사 등 전문가를 대상으로 NPL 강의
ㆍ 서울중앙지법 NPL 소송 1,000건 이상 소송대리
ㆍ 파워아카데미 원장

소개
코로나 발생으로 약 3년간 NPL 강의를 하지 못하고, 그 기간에 박수호 저자 및 서만석 강사와 함께 구상권과 대위권 등 NPL에 관해 200건 이상의 다양한 공격 및 방어 소송을 직접 실행하고 경험했습니다. 이를 통해 기존보다 폭넓고 심화된 NPL 지식과 경험을 축적하고, 획기적인 수익을 획득한 바도 있습니다. 30여 년이 흐르며 NPL은 저의 평생 직업이 됐습니다. NPL 수강생들이 패소할 수 있는 사건을 대법원까지 가서 여러 차례 승소로 이끌었으며, 독자 및 수강생 여러분의 고차원적인 질문 덕분에 저도 많이 발전하고 성장할 수 있었습니다. 여러분이 저의 스승이며, 여러분 덕분에 여기까지 올 수 있었습니다. 저와 함께 푸르른 봄날 햇살 아래 꽃길을 같이 걸어요. 진심으로 감사드리고 사랑합니다.