건물 투자 비밀 노트(개정판)

'왜 부자들은 건물을 살까?'
유튜버 '빌딩의 신'의 상업용 부동산 투자 전략

이 책은 유튜버 '빌딩의 신'으로 유명한 정인부동산그룹(주) 박준연 대표가 2022년에 처음 출간한 것의 개정판이다. 저자는 전세로 구한 신혼집이 경매로 넘어가 어려움 끝에 낙찰받은 경험과 첫 건물 투자가 비정상적인 중개 관행으로 좌절된 것을 계기로 부동산 시장에 몸담게 되었다. 정직하게 전문적인 부동산 비즈니스의 본보기를 보여주겠다는 일념으로 공인중개사 자격증을 취득하고 정인부동산그룹을 설립했다. 그중에서도 상업용 건물을 중심으로 한 '빌딩샵'이라는 자체 플랫폼도 개발해 운용 중이다. 건물 투자에 관한 지식과 상식을 알고, 건물로 부의 창출을 극대화하는 기회를 잡기를 바라며, 이 책을 썼다.
모두 8개의 Part로 구성되어 있는 이 책은 Part 1에서는 왜 건물 투자를 해야 하며, 지금이 적기인지를 알려준다. Part 2에서는 건물에 투자하기 전에 알아야 할 사전 정보를 쉽게 설명해준다. Part 3에서는 대한민국의 건물주에 관한 분석을 내용으로 담았다. 다양한 투자자 유형과 사례를 소개함으로써 건물주에 대한 이해를 돕는다. Part 4, 5는 실전 편으로 실전 편 1에서는 어떻게 시작해야 할지 건물 투자의 실제를 알려준다. 실전 편 2는 어떤 건물에 투자해야 할지를 설명하며, 입지, 건물 조건, 도로와 교통, 유동 인구와 상권, 규제 등을 알아본다. Part 6은 '서울 유망 지역 베스트 5'를 스페셜 리포트로 소개한다. 용산, 한남뉴타운, 성수 전략정비구역, 천호&성내 재정비촉진지구, 구의&자양 재정비촉진지구 등 5곳을 처음 소개한 2022년의 내용을 다시 분석해 수록했다. Part 7은 건물의 투자 수익률과 가치를 올리는 방법을 알려준다. 특별히 사례를 다양하게 소개해 이해를 도왔고, 건물 관리의 모든 것도 알려준다. 마지막으로 Part 8에서는 '건물 투자 성공의 지름길'이라는 제목으로, 건물 투자 조언을 전한다. 건물 투자 지침서인 이 책으로 건물 투자라는 부의 추월차선으로 들어서자.

프롤로그 '왜 부자들은 건물을 살까?' 5

Part 1 왜 건물일까?
01 지금 부동산 투자의 핵심은 절세 20
02 대출 규제라는 강을 손쉽게 건너는 방법 33
[Case Study 1] 월세 1,500만 원 내던 피부과 원장, 100억 원대 건물주 되다! 38
03 레버리지를 두려워할 필요 없다 40
04 건물 투자, 지금이 적기다 45

Part 2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것
01 달라진 투자 환경 52
02 아파트처럼 건물 투자를 하면 안 된다 60
03 투자에 성공하려면 정부 정책을 알아야 한다 68

Part 3 대한민국 건물주를 만나다
01 왜 강남 사람들만 건물을 살까? 82
02 공부하는 건물주 87
03 흙수저부터 재벌까지, 다양한 투자자 유형 92
[Case Study 2] 맨몸으로 상경한 흙수저 부부의 눈물겨운 분투기 93
[Case Study 3] 100억 원 건물주를 꿈꿨지만, 2년간 헛물켜다 실패 96
[Case Study 4] 시세 80억 원 건물 매입 후 120억 원 건물주로 승승장구 97
[Case Study 5] 네 명이 의기투합했지만, 1년째 회의 중 101
04 영원한 대물림을 위한 건물 부자의 진화 단계 103

Part 4 실전 편 1 : 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까?
01 구체적인 투자 계획을 세우자 110
02 연령별로 투자 성향도 달라진다 115
[Case Study 6] 8억 원으로 70억 원 건물 매입한 '하이리스크 하이리턴 투자' 118
03 직업이 다르면 투자 방식도 다르다 121
04 용도와 목적에 맞는 건물은 따로 있다 126
05 예산에 따른 건물 투자법 130
06 언제 갈아탈 것인가? 134

Part 5 실전 편 2 : 어떤 건물에 투자해야 할까?
01 입지가 좌우한다 140
02 비슷한 조건, 어떤 건물이 더 비쌀까? 145
03 도로와 교통을 살펴라 149
04 호재의 진짜 의미를 파악하라 154
[Case Study 7] GTX 호재만 믿고 투자했다가 마이너스 수익으로 실패! 158
[Case Study 8] 정확한 개발 정보 확인 후 족집게 투자로 성공! 159
05 유동 인구와 상권을 분석하라 162
06 규제지역에 해당되지 않는 건물은 없다 177
[Case Study 9] 미관지구에 걸린 재개발 상가가 알짜 투자처로 변신! 181

Part 6 스페셜 리포트 : 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5
01 강북 최대 중심지로 떠오른 용산 186
02 배산임수의 명당, 한남뉴타운 190
03 한강 변 초고층 랜드마크, 성수 전략정비구역 194
04 교통 호재로 각광받는 천호 & 성내 재정비촉진지구 198
05 안정적 투자 수익 기대되는 구의 & 자양 재정비촉진지구 203

Part 7 투자 수익률과 가치 모두 올리기
01 리모델링 가능한 건물을 찾아라 208
[Case Study 10] 리모델링으로 147억 원 건물 가치를 240억 원으로 레벨업하다! 211
[Case Study 11] 신축 vs 리모델링 중 어느 쪽이 유리할까? 214
02 임대 구성만으로 부가가치를 높일 수 있다 216
[Case Study 12] 전문 MD 구성으로 70억 원 건물 가격을 110억 원으로 높이다! 219
03 돈 벌어주는 효자, 주차장 & 옥외 광고 222
[Case Study 13] 배우 K의 강남 주차 건물 투자 성공기 225
04 건축법을 알면 돈이 보인다 228
05 호텔식 서비스로 가치를 높여라 231
06 건물 관리의 모든 것 235

Part 8 건물 투자 성공의 지름길
01 매입하는 순간 매도 계획을 세워라 242
02 건물 투자에 성공하려면 좋은 파트너를 만나야 한다 247

에필로그 20년 후 부동산 중개업 생존 전략 255

박준연 정인부동산그룹(주) 대표이사. 박준연 대표는 부동산 업계에서는 드물게 투자, 개발, 시행, 중개까지 아우르는 부동산 토털 컨설턴트로, 학부에서 건축공학과 경영학을, 대학원에서 건축공학과 부동산학을 전공하고 건축 관련 자격증뿐 아니라 부동산 공인중개사 자격증을 보유함으로써 이론과 실전을 겸비한 전문가 중의 전문가다. 건물 매입부터 개발, 임대, 매각까지 원스톱 컨설팅이 가능한 정인부동산그룹(주)을 설립, 이를 토대로 업계에서 '부동산 토털 서비스' 분야를 개척한 주인공이기도 하다.
그동안 축적한 노하우와 부동산 DB를 통해 특화된 빌딩 플랫폼 모델을 개발하고, 진화된 부동산 서비스를 제공하는 데 매진하고 있다. 현재 유튜브 〈빌딩의 신〉에서 상업용 부동산에 대한 모든 것을 알려주는 '일타강사'로도 활약 중이다. 저서로는 《건물 투자 비밀 노트》, 《퍼펙트 입지》, 《부동산 투자 대격변》이 있다.

홈페이지 : www.정인부동산.com
유튜브 : 〈빌딩의 신〉