이것만 알면 전세사기 중개사고 끝

전세사기 예방부터 부동산 법률까지
주택·상가임대차 완전 정복!

급변하는 부동산 시장과 복잡해진 법령 속에서, 공인중개사는 이제 실무형 법률 전문가로서의 역량이 필수적이다.
이 책은 한국공인중개사협회에서 8년간 상담위원과 실무교육 교수로 활동한 지은이가 현장에서 직접 경험한 사례와 최신 판례를 바탕으로 개업공인중개사에게 꼭 필요한 실무 지식을 정리한 책이다.
먼저 CHAPTER 01에서는 전세사기 예방을 중심으로 주택임대차보호법 관련 실무 쟁점과 판례를 소개하며, CHAPTER 02에서는 상가임대차보호법과 권리금, 원상복구, 임대차 명의변경 등 상가 실무의 핵심을 다룬다. CHAPTER 03에서는 토지임대차와 농지 관련 쟁점을, CHAPTER 04에서는 중개보수, 대리계약, 공동중개 등 공인중개사법상 유의할 사항을 상세히 설명해준다. 또한 CHAPTER 05에서는 부동산전자계약의 법적 유효성과 실제 적용 사례를, CHAPTER 06에서는 행정처분과 자격관리 기준을 정리한다. 마지막으로 CHAPTER 07에서는 민법과 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법을 비교해 실무적 이해를 높여준다.
이 책은 현장에서 곧바로 적용할 수 있는 사례 중심의 해설을 통해 초보 공인중개사는 물론 경력 공인중개사 모두에게 실질적인 도움이 될 중개 실무 지침서가 되어줄 것이다.

펴내며 … 4

CHAPTER 01. 전세사기예방 및 주택임대차보호법
ㆍ 계약 해지 시 청약과 승낙의 합치 … 16
ㆍ 가계약 시 조건의 성취와 미성취 … 18
ㆍ 상대방이 직접적인 계약 해지 의사를 표현하지 않는 경우의 손해배상책임 … 20
ㆍ 대리인과 계약 시 위임장과 인감증명서 원본의 교부대상 … 23
ㆍ 대리계약 시 대리권을 확인하지 않은 경우 공인중개사의 책임과 과실상계 … 25
ㆍ 대리계약 시 계약서상의 대리인란에 대리인의 인적사항을 기재하지 않은 경우 공인중개사의 책임 … 28
ㆍ 등기사항전부증명서의 현재유효사항 발급(열람)으로 인한 손해배상 … 30
ㆍ 매도인에게 대리위임한 사실이 있는지는 서류상의 확인도 중요하지만, 위임내용과 사실 확인 등 그 진정성이 중요 … 32
ㆍ 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 확인 … 34
ㆍ 전세계약서 작성 시 특약 … 36
ㆍ 중개대상물확인설명서 ④ 임대차확인사항 [ ] 열람 동의 체크시기 … 40
ㆍ 공인중개사법 제25조의3 설명의무 시기 … 43
ㆍ 전세계약과 매매계약 시 계약금(중도금) 편취 … 45
ㆍ 최근 전세사기에 연루된 공인중개사에 대한 대법원 판례 … 47
ㆍ 국세 지방세 완납증명서를 확인해야 하는 이유 [법정기일] … 49
ㆍ 전세계약 시 확정일자 부여현황, 국세납세증명서, 지방세납세증명서를 열람할 수 있다는 임차인 권리 설명의무 … 52
ㆍ 전세계약 시 임대인이 확정일자 부여현황, 국세납세증명서, 지방세납세증명서를 제시할 의무 … 54
ㆍ 임대인이 확정일자 부여현황, 전입세대열람원, 국세납세증명서, 지방세납세증명서를 제출하지 않아, 이를 계약서나 중개대상물 확인설명서에 기재하면 공인중개사의 책임이 없는지 여부 … 55
ㆍ 신탁부동산의 보증금 미반환 … 56
ㆍ 신탁부동산 사기 민원사례 … 58
ㆍ 매매와 동시에 전세계약하는 경우 잔금을 미지급한 매수인과 전세계약을 체결한 임차인의 대항력 … 59
ㆍ 다가구주택에서 임대인의 선순위 보증금 허위 고지 … 61
ㆍ 개업공인중개사가 다가구주택 계약 시 계약의 중요한 것(선순위보증금, 임대차의 시기와 종기 등)이라면 선량한 관리자로서 신의성실하게 중개할 의무 … 63
ㆍ 허위의 임대차계약서를 법원 경매에 신청하고 미수에 그쳤더라도 경매 방해죄성립 … 67
ㆍ 1년으로 정한 임대차계약에서 묵시의 갱신을 이유로 2년을 더 주장할 수 있는지 여부 … 69
ㆍ 계약갱신요구권 행사 후 임차인의 해지권은 묵시의 갱신과 동일 … 71
ㆍ 계약갱신 거절의 사유인 실거주는 임대인이 입증 … 73
ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 판례 1 … 75
ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 판례 2 … 77
ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 판례 3 … 79
ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절하고 매도한 경우의 상반된 판례 … 80
ㆍ 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 다시 계약 해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제된 사건 … 81
ㆍ 임차인의 계약갱신행사 변경으로 인해 실거주를 하려는 매수인의 계약이행이 곤란해진 경우 잔금지급이행의무 … 83
ㆍ 가등기 후 증액된 주택임차보증금의 대항력 … 85
ㆍ 임대차승계를 원하지 않는 임차인의 계약 해지 … 87
ㆍ 매수인이 임대차보증금을 인수하면서 매매대금에서 공제한 경우 매도인의 임대차보증금 채무까지 인수한 것으로 보는지 여부 … 89
ㆍ 개업공인중개사가 임차인의 보증금 채무인수의 법적 성격까지 매도자에게 조사 · 확인해서 설명할 의무가 있는가 … 91
ㆍ 주택 소액임차인의 범위와 기준 … 94
ㆍ 주택임대차보호법상 중소기업 법인의 직원 범위 … 95
ㆍ 소액임차인을 보호하기 위한 최우선변제권을 악용한 경우 … 97
ㆍ 실제로 거주하는 호실과 등기사항증명서상 호실이 다를 때 공인중개사의 책임 … 98
ㆍ 등기사항증명서상 호실을 여러 호실로 만들었을 때 공인중개사의 책임 … 101
ㆍ 보증금이 감액되어 소액임차인이 된 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 … 103
ㆍ 채권회수를 위한 임대차계약의 경우 임차인이 주택임대차보호법상 소액임차인으로 적용되는지 여부 … 104
ㆍ 임대차계약에서 보증금과 월세를 지급했다는 입증책임은 누구에게 있나 … 105
ㆍ 분실 및 도난 시 임대인의 책임 여부 … 107
ㆍ 전세권인 임대차에서의 수선의무 … 109
ㆍ 위반건축물의 매수 시 취득세를 설명하지 않은 경우 … 110
ㆍ 다가구주택 호(가구)별 면적확인방법 및 표시광고위반사례 … 111
ㆍ 묵시적으로 계약이 연장된 후 임대인의 요구로 다시 작성된 계약에서 임차인의 해지권 포기 여부 … 115
ㆍ 경매를 받은 양수인이 임차인의 밀린 월세, 관리비 등을 보증금에서 공제해도 되는지 여부 … 117
ㆍ 하자담보책임에 대한 판례 1 … 119
ㆍ 하자담보책임에 대한 판례 2 … 121
ㆍ 위반건축물의 고지 및 설명의무 … 123

CHAPTER 02. 상가임대차보호법
ㆍ 상가건물 임대차보호법상 소액임차인의 범위 … 126
ㆍ 여러 개의 상가 구분점포를 임차하는 경우 대항력 … 127
ㆍ 상가의 원상복구 판결 1 … 128
ㆍ 상가의 원상복구 판결 2 … 129
ㆍ 상가의 장기수선충당금은 누가 부담해야 하나요? … 131
ㆍ 건물에 같은 업종의 임차인이 추가로 입점하는 경우 … 133
ㆍ 상가임대차에서 임대차 도중 임차인의 명의를 변경하는 경우 새로운 계약으로 보는지 여부 … 135
ㆍ 상가임대차에서 계약종료 1일 전에 해지통고가 가능한지 여부 … 136
ㆍ 관리자가 임차인의 점포에 들어간 경우 건조물침입죄 여부 … 138
ㆍ 업종을 이유로 신규 임차인의 입점 방해 … 140
ㆍ 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 판결 1 … 142
ㆍ 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 판결 2 … 144
ㆍ 상가임대차 특약의 '최대한 협조한다'라는 약정의 의미 … 146
ㆍ 상가임대차에서 낡은 창문 교체 등 시설비를 청구할 수 있는가 … 149
ㆍ 상가권리금계약을 공인중개사가 작성해도 되는지에 대한 질의 답변 … 151
ㆍ 소규모사업장 내 제조시설과 사무소를 영리목적으로 봐서 상가임대차보호법의 적용대상으로 볼지 여부 … 154
ㆍ 목적물의 반환과 보증금반환의무 … 157

CHAPTER 03. 토지임대차
ㆍ 토지임대차 시 건물 원상복구를 해야 할까? … 160
ㆍ 외국인도 농지 취득이 가능한지 여부 … 161
ㆍ 지목이 임야지만 농사를 짓고 있다면 농지인지 여부 … 163
ㆍ 자경의사가 없는 경우 농지법 위반 판례 … 165

CHAPTER 04. 공인중개사법
ㆍ 초과중개보수를 다시 반환한 경우 중개사법 위반 여부 … 168
ㆍ 중개행위의 중개보수가 아닌 컨설팅으로 인정한 경우 … 170
ㆍ 중개의뢰하지 않은 거래당사자로부터의 중개보수 판례 … 172
ㆍ 개설등록하지 않은 자와의 중개보수약정 효력 … 174
ㆍ 중개보조원이 계약서를 작성하고 서명날인하는 경우 … 175
ㆍ 현 개업공인중개사로서 중개업을 하면서 별도로 다른 회사(부동산분양대행법인)를 다녀도 될까? … 177
ㆍ 공인중개사에게 계약의 원만한 이행 및 임차인의 임대차보증금 반환채권보전을 도모할 의무를 인정한 사례 … 178
ㆍ 계약 체결일과 작성일, 부동산거래신고 기준일 … 181
ㆍ 부동산 교환계약서 … 184
ㆍ 부동산 동업계약서 작성 … 186
ㆍ 공동중개 시 개업공인중개사가 미리 계약서, 확인설명서에 서명날인하고 현장에 없는 경우 … 190
ㆍ 소속공인중개사가 현장 안내를 한 경우 계약서와 중개대상물 확인설명서 작성 … 191
ㆍ 중개하지 않고 계약서(확인설명서)를 작성 · 교부해서 타인에게 손해를 입힌 행위 … 193
ㆍ 물건지 중개보조원이 진정한 소유자인지 확인하지 못하고 공동중개한 경우, 손해배상책임 여부 … 195
ㆍ 중개대상물 확인설명 중 권리관계 설명 미흡 판례 … 198
ㆍ 묵시적 갱신 또는 중도 퇴실 시 중개보수는 누구에게 청구해야 하는지 여부 … 200
ㆍ 중개보수를 일방이 모두 부담해도 되는지 여부 … 202
ㆍ 중개보수 초과수수로 인한 행정처벌 … 203
ㆍ 중개보수 특약 시 부담 여부와 보증금 차이가 있을 때 어느 것을 기준으로 내야 하는지 … 205
ㆍ 중개보수를 못 받았는데 어떻게 청구 가능한지 … 206
ㆍ 간이과세자(세금계산서 발급사업자)는 몇 %의 부가가치세를 소비자에게 청구해야 할까? … 210
ㆍ 다른 공인중개사를 비방하는 사례(공인중개사의 기본윤리) … 213
ㆍ 이중계약서 작성 … 215
ㆍ 의뢰인과 직접 거래 1 … 216
ㆍ 의뢰인과 직접 거래 2 … 217
ㆍ 의뢰인과 직접 거래 3 … 218
ㆍ 의뢰인과 직접 거래 4 … 219
ㆍ 중개사무소 건물이 위반건축물일 때 … 221
ㆍ 중개사의 보증금반환 책임특약 약정 시 공제보험금 지급 여부 … 223
ㆍ 중개보조원 고용(종료) 미신고 민원사례 … 225
ㆍ 소속공인중개사의 서명 및 날인 누락 … 227
ㆍ 카페나 온라인에서 개업공인중개사의 중개를 제한하는 행위(부동산거래질서교란행위) … 229
ㆍ 과태료 처분 절차 … 231
ㆍ 중개사무실의 게시의무와 현금영수증 스티커 게시 … 233
ㆍ 공인중개사무소의 직원 퇴직금 지급의무 … 235


CHAPTER 05. 부동산거래전자계약
ㆍ 전자계약서 작성 시 참석하지 않고 비대면으로 서명만 해도 되는지 여부 … 238
ㆍ 전자계약서 작성 시 외국인도 가능한지 여부 … 240
ㆍ 전자계약서 작성 시 공인중개사 본인의 건물을 계약해도 되는지 여부 … 241

CHAPTER 06. 행정처분
ㆍ 공인중개사자격증 취소 … 244
ㆍ 공인중개사자격증 시험의 결격사유 … 245
ㆍ 중개사무소 개설등록의 결격사유 … 246
ㆍ 중개사무소 등록 취소 … 247
ㆍ 중개사무소 등록 취소(선택)/업무 정지/벌칙 … 249
ㆍ 공인중개사 업무 정지 … 251
ㆍ 소속공인중개사 자격 정지 … 254
ㆍ 공인중개사 과태료 … 255
ㆍ 벌칙 [1] … 259
ㆍ 벌칙 [2] … 260

CHAPTER 07. 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법의 비교
ㆍ 민법/주택임대차보호법/상가건물임대차보호법의 비교 … 262

참고 및 인용도서 … 265

이승규 [경력]
공인중개사
부동산학 박사
(전)전주대학교 부동산학과 강사
한국공인중개사협회 중앙상담위원
한국공인중개사협회 실무교육 전임교수(중앙회, 경기남부)
한국공인중개사협회 경기도남부회 시·도회 상담위원
개업공인중개사 연수교육 등 강의 다수

[저서]
《최신개정 주택상가임대차분쟁 상담사례집》
《개업공인중개사들을 위한 인터넷부동산마케팅》
《부동산거래전자계약실무》

[수상]
아주대학교 총장상
아주대학교 공로상
한국공인중개사협회 표창장(협회장)