확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전 편(신방수 세무사의)(개정판 3판)

부동산 매매사업자가
세금을 환급받는 비법

이 책은 부동산 매매업을 시작하려는 예비 사업자, 현재 부동산 매매사업을 운영 중인 개인사업자 및 법인, 부동산 관련 세무 업무를 담당하는 회계 실무자, 부동산 세무 전문성을 높이고자 하는 세무사 및 회계사에게 도움이 되도록 부동산 매매사업의 세무처리를 기초부터 실전까지 단계별로 구성했다.
총 9장으로 구성된 이 책은 1장에서는 경매(매매) 세금의 기초에 관해 설명하고, 2장에서는 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법을 알려준다. 3장에서는 부동산 매매업의 장단점을 소개하고, 4장에서는 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식을 살펴본다. 5장에서는 부동산 매매업과 사업자등록, 각종 세금신고법을 설명하고, 6장에서는 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령을 알려준다. 7장에서는 장부 미작성에 따른 경비율 적용법을 포함하는 사업자의 장부처리법을 소개하고, 8장에서는 부동산 매매업과 재무제표의 중요성을 살펴본다. 9장에서는 매매사업자의 거주주택에 대한 비과세 적용법을 설명하고, 마지막으로 부록에서는 개인과 법인의 세제 비교를 통해 본인에게 맞는 사업자 유형을 선택할 수 있게 했다.
실전에 필요한 최신 사례를 모은 이 책으로 각종 세무 리스크를 대비하고, 부동산 매매 시 꼭 활용하길 바란다!

머리말 4
일러두기 12

제1장 경매(매매) 세금의 기초
1. 경매 세금과 수익률 16
2. 경매와 취득세 절세법 22
3. 경매와 보유세 절세법 30
4. 경매와 임대소득세 절세법 34
5. 경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우) 38
6. 경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우) 43
심층분석 NPL 투자와 과세방식 49

제2장 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법
1. 수익률을 결정하는 양도세 구조부터 확인하라 54
2. 필요경비를 활용하라 58
3. 합산과세의 위험성을 정복하라 68
4. 양도세 중과세를 정복하라 73
5. 부동산 양도 시에는 부가가치세를 정복하라 78
6. 부동산 매매업에 정통하라 83
심층분석 양도세 중과세 폐지에 따른 그 영향 89

제3장 부동산 매매업의 장점과 단점
1. 부동산 매매업은 무엇을 의미할까? 94
2. 부동산 매매업의 장점 100
3. 부동산 매매업의 단점 105
심층분석 1 사업소득과 양도소득의 구분 110
심층분석 2 부동산 매매업 세금 어떻게 관리해야 할까? 117

제4장 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식
1. 부동산 매매업과 세금체계 122
2. 부동산 매매사업자의 부동산 양도에 따른 쟁점들 126
3. 부동산 매매사업자의 비교과세제도에 관한 모든 것 131
4. 양도세율 적용법과 비교과세의 관계 137
5. 양도세 중과세 판단과 비교과세제도의 관계 141
심층분석 1 부동산 매매업 소득세 신고 방법 146
심층분석 2 종합과세와 분류과세의 이해 149

제5장 부동산 매매업과 사업자등록 그리고 각종 세금신고법
1. 부동산 매매업의 부가가치세 과세 및 면세 판단 156
2. 부동산 매매업 사업자등록 신청하기 163
3. 사업장현황신고(면세사업자) 173
4. 부가가치세신고(일반과세자) 177
5. 종합소득세 신고(모든 매매사업자) 182

제6장 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령
1. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세 대상이 아닌 경우) 194
2. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세가 적용되는 경우) 201
3. 토지 매매차익 예정신고와 종합소득세 신고 208
4. 건물(상가, 오피스텔) 신축 매매업과 매매차익 신고 214
심층분석 주택 매매업 종합소득세 절세포인트 219

제7장 사업자의 장부처리법(장부 미작성에 따른 경비율 적용법 포함)
1. 장부의 종류와 작성 의무 226
2. 장부 작성 시 필요경비처리법 232
3. 장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율) 239
4. 실전 종합소득세 신고(종합) 246
심층분석 부동산업 관련 단순경비율과 기준경비율 적용법 251

제8장 부동산 매매업과 재무제표의 중요성
1. 부동산과 재무상태표 260
2. 부동산과 손익계산서 266
3. 재고자산(부동산 매매업, 주택 신축판매업)과 재무제표 273
4. 유형자산(부동산 임대업)과 재무제표 280
심층분석 사업자의 부동산 거래와 재무제표의 변화 287

제9장 매매사업자의 거주 주택에 대한 비과세 적용법
1. 매매사업자의 보유 주택 수와 세무상 쟁점들 292
2. 사업자의 거주 주택은 어떤 조건하에 비과세가 적용되는가? 294
3. 매매사업자의 거주 주택도 최종 1주택 비과세 보유기간이 재계산되는가? 299
4. 85㎡ 초과 주택을 양도소득으로 신고하면 이를 인정할까? 303
5. 매매업을 폐지하거나 사업용 주택을 거주 주택으로 전환한 경우의 과세방식 308

부록 개인 대 매매사업자 대 법인의 선택
1. 양도소득 대 종합소득 대 법인소득의 장단점 비교 316
2. 주택 매매업의 개인 대 법인의 선택 320
3. 토지 매매업의 개인 대 법인의 선택 325

신방수 경매를 통해 취득한 부동산을 단기에 처분하는 경우에는 높은 세율이 적용되어 수익률이 50~70% 이상 떨어질 수 있다. 따라서 투자자들은 보유기간에 따른 절세전략을 다양하게 분석할 필요가 있다. 다만, 중과세가 적용되는 주택과 토지에 대해서는 6~45%+10~30%p가 적용될 수 있다. 이 외에도 취득세와 보유세에도 중과세가 작동되고 있어 모든 세금에 능통해야 한다(전 정부에서 확정한 양도세 중과세 한시적 폐지 등에 대해서는 21페이지를 참조하기 바란다. 참고로 2025년 6월 4일에 태동한 새 정부의 세제정책은 전 정부의 기조를 당분간 이어받을 것으로 보인다. 세제개편안이 나오면 저자의 카페 등을 통해 관련 정보를 입수하기 바란다).
-p. 18


양도와 사업의 구분은 부동산의 매매가 계속성과 반복성이 있는지의 여부가 중요하다. 만일 양도가 일회적이면 양도소득, 사업상 양도가 계속·반복적이면 사업소득으로 인정될 수 있다. 여기서 '사업상'이란 '사업과 관련해', '사업을 위해', '사업에 있어서의'의 의미가 있다. 따라서 부가가치를 창출할 정도의 실체적 사업조직을 갖추어 사회통념상 사업성을 인정할 수 있을 만큼의 독립성을 가지고 계속적, 반복적 활동이 이루어지는 경우 사업상 목적이 있는 것으로 보는 것이다.
-p. 111


TIP. 85㎡ 초과 주택 부가가치세 없이 처리하는 방법
· 포괄양수도로 거래 → 매매업을 포괄적으로 양수도하는 방법을 말함.
· 임대용 주택으로 양도 → 주택을 임대한 상태에서 양도하면 면세용역에 부수되는 재화로 보아 부가가치세를 면제함.
· 개인용으로 양도 → 사업용이 아닌 개인용으로 양도하는 방법을 말함.
-p. 181


매출액이 1억 원이고 3대 주요비용이 5,000만 원으로 확인되었다. 그리고 이 업종의 단순경비율은 90%이고, 기준경비율이 20%라면 소득금액은 얼마인가? 단, 이 사업자는 간편장부대상자에 해당한다.

일단 앞에서 본 식에다 앞의 숫자를 대입해보자.

① 소득금액 = 매출액 - 주요 3대비용(인건비, 임차료, 매입비) - 매출액× 기준경비율 = 1억 원 - 5,000만 원 - (1억 원 × 20%) = 3,000만 원

② 한도 : (수입금액 - 수입금액 × 단순경비율) × 배수 = (1억 원 - 1억 원 × 90%) × 2.8배=2,800만 원

따라서 이 경우에는 소득금액이 2,800만 원이 된다.
-p. 253