부동산의 정석

부동산 투자,
이제는 정석대로 배워야 한다!

이 책은 복잡한 부동산 이론이나 어려운 용어를 나열하는 대신, 기초부터 실전 감각까지 부동산의 흐름을 정석대로 익힐 수 있도록 구성했다.
우선 1장에서는 부동산 기초 개념과 부동산이 우리 삶에서 가지는 의미, 권리와 등기의 중요성 등을 소개한다. 2장에서는 부동산의 다양한 유형(주택, 상업용 부동산, 토지, 특수 부동산, 간접 투자)을 설명하며, 각각의 투자 포인트와 주의사항을 다룬다. 3장에서는 부동산 거래 및 소유와 관련한 기초 서류(등기, 건축물관리대장, 토지대장 등)와 핵심 개념(용적률, 건폐율, 가격 산정 기준 등)을 정리한다. 4장에서는 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소인 입지와 가치 분석 원리를 설명한다. 5장에서는 부동산 가격이 어떻게 결정되는지, 시장과 외부 변수, 가격의 순환 구조와 회복 원리 등을 다룬다. 6장에서는 실전 투자 전에 반드시 알아야 할 투자 수익률 계산, 지렛대(레버리지) 활용, 투자 원칙과 방향 설정을 설명한다. 7장에서는 실전 사례를 통해 내 집 마련, 소자본 투자, 현장 정보 활용 등 다양한 실전 팁과 유의점을 제시한다. 8장에서는 부동산을 꾸준히 공부하고 시장을 읽는 방법, 투자 마인드 정립 등 부동산 공부법과 태도를 다룬다. 부록에서는 초보자들이 헷갈리기 쉬운 기본 용어와 유용한 부동산 관련 사이트를 정리한다.
우리가 학교에서 수학의 기초를 정석으로 배운 것처럼, 부동산도 정석대로 배워야 한다. 최소한의 기초를 제대로 아는 것만으로도 잘못된 판단을 막고, 부동산 시장에서 휘둘리지 않을 수 있다. 이 책은 투자 이전에 반드시 읽어야 할 부동산 기본서로, 실수요자와 부린이들이 꼭 읽어야 할 필독서다.

프롤로그 부동산 투자는 '사는 행위'가 아니라 '판단의 기술'이다! 4
추천사 박원갑 박사, 빠숑 김학렬 6

제1장. 부동산, 무엇을 알아야 하나?
1. 왜 부동산 공부는 필수인가? 13
2. 부동산은 왕만이 가질 수 있는 땅이었다 18
3. 부동산은 우리 삶이다 23
4. 부동산은 특징을 알고 매입해야 한다 27
5. 토지와 건물의 권리가 중요하다 31
6. 등기가 되어 있어야 내 소유다 36
7. 부동산은 종합예술이다 39
8. 부동산이 흔들리면 나라가 흔들린다 43

제2장. 부동산 유형의 이해
1. 내 집 마련은 일찍 할수록 좋다 49
2. 상업용 부동산은 이자에 민감하다 54
3. 토지는 긴 안목이 필요하다 60
4. 특수 부동산은 거래를 안 하는 게 좋다 67
5. 부동산 간접 투자는 주식 펀드처럼 쉽다 71

제3장. 부동산 기초 지식 총정리
1. 보이지 않는 위험을 읽는 눈을 가져라 77
2. 부동산 등기는 법적 이력서다 83
3. 건축물관리대장은 합법성을 보여주는 도면이다 88
4. 토지대장은 부동산 관련 행위의 출발점이다 94
5. 토지이용계획확인서는 땅의 가능성을 보여준다 99
6. 건폐율과 용적률은 부동산 가치의 핵심 척도다 105
7. 가격의 차이는 목적이 다르기 때문이다 109

제4장. 입지와 가치 분석의 원리
1. 입지가 부동산 가치를 결정한다 117
2. 입지는 시간이 지나면 달라진다 121
3. 입지는 부동산 투자의 성패를 가른다 125
4. 지방 부동산은 학군이 결정한다 130
5. 부동산 입지를 결정하는 주요 요소들 134
6. 미래가치를 선점하는 방법이 있다 138

제5장. 부동산 가격은 어떻게 결정되는가
1. 시장을 움직이는 보이지 않는 손 145
2. 부동산 시장을 움직이는 외부 변수들 149
3. 부동산은 영원한 상승도 없고, 영원한 하락도 없다 153
4. 부동산은 반드시 회복한다 158
5. 부동산, 이것만 알면 실패하지 않는다 162

제6장. 투자 전에 꼭 알아야 할 것들
1. 순수익율로 계산해야 한다 167
2. 진짜 수익을 따져야 한다 171
3. 부동산 투자는 지렛대를 잘 활용해야 한다 175
4. 잃지 않는 투자가 진짜 투자다 179
5. 나에게 맞는 투자의 방향을 잡아라 184

제7장. 실전 사례로 배우는 부동산 기초
1. 내 집 마련은 빠를수록 좋다 191
2. 갭이 작으면 무조건 좋은가? 197
3. 큰돈이 있어야 투자하는 것은 아니다 202
4. 현장에서 모든 정보가 나온다 207
5. '얼죽신'만이 정답일까? 212

제8장. 부동산 공부, 어떻게 해야 하나?
1. 시장을 읽는 눈을 길러야 한다 219
2. 투자 고수는 다르게 행동한다 224
3. 부동산에서 태어나 부동산에서 죽는다 228
4. 자신만의 투자 마인드를 정립하자 232

에필로그 정석대로 배운 사람은 흔들리지 않는다 236

부록 부린이 용어 50선 240
부동산 관련 사이트 244

김형일 나눔연구소(주) 대표이사
경북대학교 경영학 석사
대구대학교 부동산학 박사 중퇴
네이버 카페 건행부자학교 카페지기

20년 동안 부동산 투자를 해왔다. 성공과 실패를 거듭하면서 상승장과 하락장을 경험했다. 무조건적인 투자보다는 부동산 기초 지식을 쌓아야 실패하지 않는 부동산 투자를 할 수 있다는 것을 오랜 경험 속에서 깨달았다. 그래서 전문적인 투자자들보다 부동산 초보들을 위한 책이 필요함을 간절히 느끼고, 중고등학교 시절 공부한 《수학의 정석》처럼 이 책, 《부동산의 정석》이라는 책을 집필하게 되었다. 부동산 초보들은 부디 꼭 이 책을 통해 공부하고, 부동산 투자를 시작하길 바란다. 저서로는 《부의 나침반》, 《대구 부동산의 미래》가 있다.