미국 부동산 부의 알고리즘

○ 자본은 왜 국경을 넘어야 하는가
지금은 '투자'가 아니라 '자본 이동'의 시대다

한국의 부동산 시장은 더 이상 안전자산이라 부르기 어려운 환경에 놓여 있다. 높은 취득세와 양도세, 종합부동산세, 그리고 강화되는 규제는 투자 자체를 '세금과의 싸움'으로 만들고 있다. 반면 미국은 정반대의 구조를 가진다. 취득세 부담이 없고, 다주택 규제가 없으며, 외국인도 최대 70%까지 대출이 가능하다. 여기에 1031 교환을 통한 양도세 이연, Opportunity Zone을 통한 세금 감면 등 자산 증식을 지원하는 제도가 설계되어 있다.
이 책은 이러한 차이를 단순한 정보가 아닌 '구조'로 설명한다. 왜 한국의 자산가들이 환율 1,400원 시대에도 달러를 들고 미국으로 향하는지, 그리고 그것이 단순한 수익률이 아닌 '자산의 안전성'에 대한 선택임을 보여준다. 이제 부동산은 한 국가 안에서의 투자 대상이 아니라, 자본이 가장 효율적으로 작동하는 곳을 선택하는 문제다. 이 책은 그 선택의 기준을 제시한다.

○ 같은 돈, 완전히 다른 결과
부동산은 수익이 아니라 시스템이다

한국 부동산이 시세차익 중심의 투자라면, 미국 부동산은 '현금흐름'과 '세금 구조'를 기반으로 움직인다. 서울의 임대 수익률이 1~3% 수준에 머무르는 반면, 미국 주요 도시는 4~8%의 현금흐름을 창출하며 투자 첫날부터 수익을 만든다. 여기에 감가상각을 통해 세금을 줄이고, 1031 교환을 통해 양도세를 이연하는 구조까지 더해지면 부동산은 단순한 자산이 아니라 '복리 시스템'으로 작동한다.
저자는 이러한 구조를 실제 사례로 풀어낸다. 200만 달러 부동산의 임대 수익, 경비, 순영업소득, 세금 구조까지 구체적인 숫자로 제시하며, 투자자가 어떻게 자산을 '지키면서 불릴 수 있는지'를 보여준다. 중요한 것은 어디에 투자하느냐가 아니라, 어떤 구조 위에서 자산을 운용하느냐다. 이 책은 그 구조를 이해하게 만드는 가장 현실적인 가이드다.

○ 시장, 대출, 운영을 모두 아는 '진짜 실전 매뉴얼'
이론이 아닌 현장에서 검증된 40년 경험의 설계도

부동산 투자에서 가장 흔한 문제는 '부분적인 지식'이다. 중개는 알지만 대출을 모르고, 대출은 알지만 운영을 모른다. 이 책의 저자 피터 박은 이 세 영역을 모두 경험한 드문 전문가다. 은행에서 대출 심사를 시작으로, 20년 이상 융자 회사를 운영하며 수천 건의 대출을 집행했고, 동시에 1,200건 이상의 부동산 거래를 직접 클로징했다. 현재는 자산관리까지 수행하며 투자 이후의 수익 구조를 실무적으로 다루고 있다.
이 책은 그 경험을 바탕으로 '42개의 장'에 걸쳐 미국 부동산 투자의 전 과정을 단계별로 정리한다. 시장 분석, 자금 조달, 매입 전략, 세금 구조, 리스크 관리, 그리고 자산 확장까지. 모든 과정이 체크리스트 형태로 구성되어 실제 투자에 바로 적용할 수 있도록 설계되었다. 이론서가 아닌 실행서, 정보가 아닌 '결정'을 위한 책. 이 책은 투자자가 더 이상 시행착오에 의존하지 않도록 돕는 실전 매뉴얼이다.

프롤로그 The Bridge

PART 01 출발선에 서다 : 미국 부동산, 뭐가 그렇게 다른가
1장 왜 미국 부동산에 투자하는가
2장 실전 경험 법칙
3장 다양한 자산 유형
4장 주거 유형
5장 어디에 투자할 것인가
6장 수익률 측정


PART 02 돈의 다리를 놓다 : 자금 이동, 신용, 그리고 레버리지의 기술
7장 미국으로 자금 이동
8장 미국 신용 제로에서 쌓기
9장 대출 프로그램
10장 상업용 대출

PART 03 실패 없는 매입 : 현지인처럼 사고 관리하기
11장 좋은 부동산 고르기
12장 감정평가와 가치산정
13장 협상의 기술
14장 실사 마스터 체크리스트
15장 매입 절차
16장 상업용 부동산 매입

PART 04 내 자산을 지키는 철벽 방패 : 세금을 지우고 자산을 보호하라
17장 매수자 법인 및 소유 구조
18장 외국인 세금 및 상속 계획
19장 세금의 모든 것
20장 투자자 비자 및 이민
21장 유산 보호: 상속, 신탁, 장기요양 계획
22장 보험

PART 05 보이지 않는 위험 : 투자자를 노리는 함정들
23장 리스크 관리
24장 사기 및 스캠 방지

PART 06 상위 1%의 기술 : 부의 추월차선
25장 플립
26장 부실 자산, 경매, 차압 부동산
27장 에어비앤비 및 단기 임대
28장 부속 주거 유닛 - ADU
29장 신축 주택 매입
30장 개발 사업
31장 투자 수단
32장 사업 개업

PART 07 자산의 자동화 : 포트폴리오를 관리하고 확장하라
33장 포트폴리오 확장
34장 부동산 관리
35장 미국에서의 임대
36장 매도 절차
37장 여러분의 팀

PART 08 항해 일지
38장 용어 및 서류
39장 모든 투자자가 알아야 할 것
40장 전문가의 지혜와 현장 이야기
41장 커뮤니티 기반 투자자의 교훈

에필로그 다리를 건너온 당신에게
부록 A: 유용한 앱 및 웹사이트
부록 B: 90일 실행 계획
면책 조항

피터 박 Prime Properties Asset Management 설립자 & CEO
40년 경력의 미국 부동산 투자 전문가. 은행에서 커리어를 시작해 대출 심사와 자본 구조를 이해한 뒤, 20년 이상 융자 회사를 운영하며 수천 건의 주거용·상업용 대출을 집행했다. 동시에 부동산 중개와 투자 현장에서 1,200건 이상의 거래를 직접 클로징했으며, 자산관리회사(Property Management)를 운영하며 매입 이후의 수익 구조까지 실무적으로 다뤄왔다. CCIM(공인상업투자회원), CPM(공인부동산관리사), CIPS(국제부동산전문가) 자격을 보유하고 있으며, HUD, 페니매이, 프레디맥이 선정한 REO 리스팅 브로커로 활동한 업계 상위 0.01% 전문가다. 한국과 미국을 잇는 부동산 투자 자문을 수행하며, 제1회 미국-한국 부동산 무역 사절단 의장직을 역임했고(2014) 비영리 단체 DCTF.org의 설립자(2022)이기도 하다. 한국과 미국을 오가며 투자자들을 만나온 그는 두 시장의 차이를 누구보다 현실적으로 이해하는 전문가다. 이 책은 그가 40년간 현장에서 축적한 경험과 시스템을 집약한 결과물이다.