부동산 개발 사업 시행(법률에 근거한)

실무자와 투자자를 위한 개발사업의 교과서, 금융과 법률로 완성하는 부동산 프로젝트
부동산 개발사업은 단순히 땅을 사고 건물을 짓는 것을 넘어, 수많은 관계자들과 계약, 법률, 인허가, 금융구조가 유기적으로 맞물려 돌아가는 복합적이고 고난도 산업입니다. 『법률에 근거한 부동산 개발사업 진행』은 바로 이러한 복잡한 개발사업의 전 과정을 체계적으로 정리한 실무형 종합 안내서입니다.
세종대학교 대학원에서 부동산학을 전공하고, 부동산 개발 현장과 금융 실무를 두루 경험한 남정호 저자는 본서를 통해 개발 실무자와 투자자들이 반드시 이해하고 숙지해야 할 개발 프로세스와 자금조달 기법, 법률적 대응 방법을 명확하게 제시합니다.

부동산 개발의 정의와 유형
공공개발, 민간개발, 민관협력방식 등 다양한 개발유형과 사례 소개

주요 관계자들의 역할과 책임
개발사, 시공사, 신탁사, 설계사, 분양대행사 등 실무 주체별 기능 이해

실제 적용 가능한 개발금융 기법
시공사 대여금, 프로젝트파이낸싱, 자산유동화증권, REITs 등 다양한 자금조달 수단 분석

법률에 기반한 사업성 검토 및 인허가 절차
입지 분석, 토지 용도 확인, 등기·지구단위계획·명도·철거 등 법률적 검토 요소 완비

개발사업 전 단계의 실무적 흐름 정리
기획 → 설계 → 인허가 → 시공 → 분양 → 준공 → 사후관리까지 단계별 체크포인트 제공

법률에 근거한 부동산 개발사업 진행은 부동산 개발을 막연한 감각이 아닌 법과 숫자, 프로세스로 이해하게 돕는 전문 실무서입니다.
개발사업의 성공 여부는 결국 "사전에 얼마나 철저히 준비했는가"에 달려 있습니다.
이 책 한 권으로, 실무와 법률을 동시에 읽고, 성공적인 개발의 길을 시작해 보세요.

제 1 장 부동산 개발사업의 정의
1.1. 부동산 개발사업의 의의
1.2. 부동산 개발사업의 분류
(1) 공공개발
1) 재개발·재건축사업
2) 신도시 개발사업
3) 공공주택 건설사업
4) 산업단지 및 경제자유구역 개발
가. 산업단지와 경제자유구역 시설
나. 산업단지 및 경제자유구역 개발의 경제적 효과
5) 주택공급을 위한 택지개발
6) 재난 및 방재 시설 개발
(2) 민간개발
1) 지주 직접 개발방식
2) 지주 공동 개발방식
3) 개발사(시행사) 토지매입 개발
4) 토지신탁 개발방식
5) 시공사와 신탁사의 책임준공
6) 대물변제 방식
7) 분양금공사비 지급방식
8) 투자자모집방식
9) 사업위탁방식
10) 컨소시엄 구성방식
(3) 민관협력 개발
1) BOT(건설-운영-이전 방식)
2) BTO(수익형 민자사업)
3) BTL(임대형 민자사업)
4) BOO(건설-소유-운영 방식)
5) MRG(최소운영수입보장)
6) BLT(건설-임대-이전 방식)
7) LDO(임대-개발-운영 방식)
8) ROO (복원-운영-소유 방식)
1.3. 부동산 개발사업의 종류
(1) 택지개발사업
(2) 주택개발사업
(3) 공공주택개발사업
(4) 도시개발사업
(5) 도시·주거환경정비사업
(6) 도시재생사업
(7) 재개발사업과 재건축사업
1) 재개발사업
가. 정비구역 지정
나. 조합설립
다. 정비사업 시행계획수립
라. 관리처분계획수립
마. 이주 및 철거
바. 신축 및 일반분양
사. 조합원 입주 및 사업 완료
2) 재건축사업
가. 정비구역 지정
나. 조합설립
다. 안전진단
라. 정비사업 시행계획 수립
마. 분양신청 및 관리처분계획 수립
바. 이주 및 철거
사. 신축 및 일반분양
아. 조합원 입주 및 사업 완료
(8) 가로주택 정비사업
(9) 등록 체육 시설업 개발사업
(10) 산업단지 개발사업
(11) 기업도시 개발사업
(12) 경제자유구역 개발사업
(13) 관광단지 개발사업
(14) 기반시설 개발사업
(15) 도시교통 정비사업
(16) 복합환승센터 개발사업
(17) 항만 재개발사업
(18) 공항시설 개발사업
(19) 에너지 사용시설 개발사업
(20) 문화재 보호구역 개발사업
(21) 녹지 및 공원 개발사업
(22) 하천 정비사업
(23) 수도시설 개발사업
1.4. 부동산 개발사업의 주체
(1) 부동산 개발사(시행사)
(2) 주택조합
1) 재건축 주택조합
2) 재개발 주택조합
3) 지역 주택조합
4) 직장 주택조합
5) 리모델링 주택조합
(3) 공공기관

제 2 장 부동산 개발사업의 주요관계사 및 역할
2.1. 개발사(시행사)
(1) 개발사란?
(2) 개발사의 역할
2.2. 시공사
(1) 시공사란?
(2) 시공사의 역할
2.3. 신탁회사
(1) 신탁회사란?
(2) 신탁회사의 역할
1) 부동산신탁 관리
2) 자금조달 및 관리
3) 리스크 관리
4) 법적 대리 및 책임
5) 부동산 개발 및 분양대행
6) 사업의 투명성 및 신뢰성 제고
(3) 토지신탁의 종류
1) 개발형 토지신탁
2) 관리형 토지신탁
3) 처분형 토지신탁
4) 임대형 토지신탁
5) 수익형 토지신탁
6) 분양관리신탁
7) 담보신탁
2.4. 건축설계사
(1) 건축설계사란?
(2) 건축설계사의 역할
1) 설계
2) 감리
3) 행정처리
2.5. 분양대행사
(1) 분양대행사란?
(2) 분양대행사의 역할

제 3 장 부동산 개발사업의 개발금융 및 자금조달 기법
3.1. 부동산 개발사업의 개발금융
3.2. 부동산 개발사업의 자금조달 기법
(1) 시공사 대여금
1) 직접 현금지급
2) 공사비 선지급
3) 매출채권 담보대출
4) 분양대금 담보대출
5) 지급보증
(2) 프로젝트파이낸싱
1) 프로젝트파이낸싱이란?
2) 프로젝트파이낸싱 자금조달 구조
3) 프로젝트파이낸싱 이해당사자들의 역할과 책임
가. 개발사(시행사)
나. 시행주체(SPC)
다. 시공사
라. 설계사
마. 신탁회사
바. 대주단
사. 투자자
아. 증권사
자. 컨설턴트 및 자문사
4) 프로젝트파이낸싱의 특징
가. 비소구 금융
나. 프로젝트의 현금흐름 기반 자금조달
다. 독립적인 법적 책임구조
라. 리스크 분담
마. 복잡한 계약구조
바. 대규모 프로젝트에 주로 사용
(3) 자산유동화증권
1) 자산유동화증권이란?
2) 자산유동화증권 발행구조
3) 자산유동화증권의 특징
(4) 부동산투자신탁(REIT'S)
1) 부동산투자신탁(REIT'S)이란?
2) 부동산투자신탁(REIT'S)의 종류
가. 자산 유형에 따른 분류
① 주식형 REITs
② 모기지형 REITs
③ 혼합형 REITs
나. 관리 방식에 따른 분류
① 자기관리 REITs
② 위탁관리 REITs
다. 상장 여부에 따른 분류
① 상장 REITs
② 비상장 REITs
③ 사모 REITs
라. 투자 방식에 따른 분류
① 개발형 REITs
② 밸류애드 REITs
③ 재개발 및 재건축 REITs
마. 특정 목적에 따른 분류
① 기업구조조정 REITs
② 사회적 목적 REITs
3) 부동산투자신탁(REIT'S)의 자금조달 방법
가. 자본시장에서의 자금조달
① 주식발행
② 공모
③ 유상증자
나. 부채 시장에서의 자금조달
① 채권발행
② 유동화 증권 발행
다. 금융기관 및 대출을 통한 자금조달
① 대출
② 매각 후 리스백
라. 내부 자금조달
마. 다른 기업과의 협력 및 투자 유치
4) 부동산투자신탁(REITs)의 특징
(5) 신탁사 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁

제 4 장 부동산 개발사업을 위한 사업성 검토
4.1. 사업부지 선정 시 사전검토
(1) 입지조건 분석
1) 진·출입로와 교통 접근성
2) 주변 인프라
3) 환경적 요인
(2) 법률요건 확인
1) 토지 용도지역 및 용도지구
2) 건축규제
3) 개발행위허가
가. 개발행위허가란?
나. 개발행위허가 기준
다. 개발행위허가 절차
4) 문화재 및 보호구역 여부
(3) 사업부지 소유권 및 등기 확인
1) 토지소유권
2) 소유자 공유지분
3) 등기 확인
(4) 지구단위계획
1) 준비서류
2) 승인 절차
(5) 명도이전
(6) 분묘처리
(7) 제소 전 화해
(8) 건축물관리법에 따른 해체(철거)
(9) 미분양 관리지역 사전심사제
(10) 입주자모집승인
(11) 사업부지 소유권취득을 위한 매매계약
4.2. 사업성 검토 항목
(1) 입지
(2) 건폐율 및 용적률
(3) 토지매입비 및 토지소유권(수용/사용)
(4) 소유권 이전등기비)
(5) 해체(철거)비
(6) 공사비
(7) 설계비
(8) 감리비
(9) 금융비용
(10) 분양대행 수수료
(11) 분양보증 수수료
(12) 광고 선전비
(13) 상하수도 처리부담금
(14) 광역교통시설부담금
(15) 학교용지부담금
(16) 과밀부담금
(17) 지역난방부담금
(18) 농지보전부담금
(19) 개발부담금
(20) 대체산림자원조성비
(21) 미술장식품비
(22) 보존등기비
(23) 부가가치세
(24) 종합부동산세
(25) 개발사(시행사) 운영비

제 5 장 부동산 개발사업의 시행
5.1. 사업기획단계
(1) 사업부지조사분석
(2) 개발개념설정
(3) 사업성 검토
1) 수익성 검토
2) 분양성 검토
3) 사업비 검토
5.2. 부지확보 및 인허가 검토단계
(1) 부지조사 및 확보
(2) 인허가 검토
5.3. 개발계획수립 단계
(1) 개발계획 및 설계
(2) 예산 및 자금조달 계획
5.4. 인허가 단계
(1) 인허가 신청 및 승인
(2) 정부 및 관련 기관 협력
5.5. 시공 및 공사관리 단계
(1) 시공사 선정
(2) 공사관리
(3) 공사 단계별 점검 및 감독
5.6. 마케팅 및 분양 단계
(1) 마케팅 전략 수립
(2) 분양 및 임대
5.7. 완공 및 준공검사 단계
(1) 준공 및 최종 점검
(2) 완공신고 및 준공승인
5.8. 인도 및 운영 단계
(1) 고객 인도
(2) 사후관리 및 유지보수계획
5.9. 사후 평가 및 피드백 단계
(1) 성과 분석
(2) 피드백 수집 및 개선사항 도출
? 참고자료

남정호 세종대학교 대학원 부동산학전공
㈜에덴주택/에덴엔지니어링 대표역임
글로벌표준협회 선임심사위원
국제표준기술인증원원장