알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블

★★ 단희TV, 투미부동산 등 부동산 인플루언서들의 강력 추천! ★★

"1세대 1주택인데 왜 세금이 나왔죠?",
"상생임대차는 계약서만 쓰면 되는 건가요?"
누구나 겪지만 아무도 쉽게 설명해주지 않았던 질문들

부동산을 거래하는 데 왜 세금 공부가 필요할까? 부동산을 구매한 순간부터 취득세, 보유세, 양도세까지 세금 계산이 시작된다. 살 때는 단순히 매매가만 보지만, 이후의 보유 기간과 매도 시점에서 예기치 못한 세금이 문제가 되곤 한다. 인터넷 검색은 단편적인 정보만 쏟아지고, 공인중개사조차 '이건 세무사한테 물어보셔야겠어요'라고 말하는 상황에서, 세금은 늘 '모르는 사람이 손해 보는 게임'으로 남아있었다.

《알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블》은 20년 넘게 세무 현장에서 활동해온 이승희 세무사가 1,000편 이상의 유튜브 콘텐츠와 수천 건의 상담 사례를 통해 쌓아온 노하우를 바탕으로, 실전에서 가장 많은 사람들이 헷갈리는 지점들을 모아 정리했다.

매년 바뀌는 세법에 대처하려면 스스로 판단할 수 있는 기준이 필요하다. 부동산 세금, 특히 양도소득세와 관련된 제도는 매년 바뀐다. 장기보유특별공제의 최대 공제율은 달라지고, 실거주 요건의 기준이 바뀌며, 조정대상지역 지정·해제에 따라 중과세율이 유예되기도 한다. 문제는 이렇게 복잡하고 불안정한 구조 속에서도 결국 책임은 '개인'에게 있다는 점이다. 복잡한 법률 용어가 아닌 쉽고 명확한 사례와 Q&A, 그리고 실제 계산 예시를 통해, 독자가 세무사의 도움 없이도 스스로 판단할 수 있도록 도와주며, 절세를 위한 해설서이자, 판단 기준을 스스로 세울 수 있게 해주는 전략 도구이다.


"공시가격이랑 기준시가는 뭐가 달라요?"
계약 전 반드시 점검해야 할 부동산 세금의 핵심을 꿰뚫다!

법령을 해석하거나 이론만 나열한 책이 아니다. 대신 독자들이 실제로 겪는 고민, 거래 직전에 가장 많이 묻는 질문들을 핵심 주제로 삼아 총 10장으로 나누어 실전 가이드를 제공한다. 특히 공시가격과 기준시가의 차이, 취득가액을 증빙하지 못할 때 적용할 수 있는 계산법, 보유 순서와 양도 순서에 따라 비과세 여부가 갈리는 다주택자의 전략, 상생임대차 특례를 적용받기 위한 날짜별 요건 등은 공인중개사나 은행 세무 상담 창구에서도 정확히 설명하지 못하는 영역이다.

이 책은 그 회색지대를 직접 파고들어, 놓치기 쉬운 디테일 하나하나까지 짚어준다.


"양도세는 팔기 전에만 알아두면 되는 거 아니에요?"
사는 순간부터, 물려주기 전까지 꼭 알아야 할 양도세의 모든 것!

《알수록 돈 버는 부동산 세금 바이블》은 세무사를 비롯한 전문가뿐만 아니라, 부동산을 매도하거나 투자 계획 중인 일반인, 자산 정리를 고민하는 고령층, 자녀에게 주택을 증여하려는 부모 세대 등 누구나 꼭 알아야 할 실전 정보를 담고 있다. 세금이 '어렵고 두려운 것'이라는 막연한 인식을 걷어내고, 누구나 이해할 수 있도록, 그리고 누구나 당장 써먹을 수 있도록 실제 상황과 사례 중심으로 설명한다. 세무사가 아니더라도 이 책 한 권이면, 복잡해 보이던 세금의 구조가 눈앞에 정리된다.

부동산 세금은 이제 전문가만 아는 영역이 아니다. 이제는 모르면 수천만 원을 잃고, 알면 그만큼 지키는 시대이다. 복잡하게 느껴졌던 세금의 맥락을 이해하고, 보다 현명한 선택을 위해 지금부터 차근차근 준비해보자.


[이 책의 주요 대상 독자]
- 부동산 세금이 막막한 초보자
- 부동산을 매도하거나 증여할 계획이 있는 일반인
- 다주택자 및 부동산 투자자
- 부동산 세금 상담까지 해야 하는 공인중개사
- 부동산 투자 실무자

프롤로그

들어가며
절세와 탈세의 미묘한 차이
부동산 세금 개념 정리


1강. 모르면 손해! 양도소득세 기본 원리
1. 어떤 거래를 '양도'로 볼까?
2. 양도에 따른 소득 구분
3. 취득시기와 양도시기
4. 양도소득세 계산절차 알아보기
5. 장기보유특별공제제도 확인하기
6. 양도소득세 세율 총정리
7. 신고·납부, 놓치면 안 되는 절차
8. 절세를 위한 기본 마인드 세우기
9. 양도소득세 실제 계산 사례
▶ 절세 궁금증, 싹 다 풀어드립니다!


2강. 양도자산의 필요경비, 이렇게 판단하라
1. 취득가액, 어디까지 해당될까?
2. 자본적 지출과 필요경비
3. 양도와 필요경비
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3강. 1주택 비과세, 제대로 활용하는 법
1. 양도소득세 비과세란 무엇인가?
2. 1세대 1주택 비과세 요건
3. 절세 효과를 극대화하는 1세대 1주택 전략
4. 양도소득세 실제 계산 사례
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4강. 상생임대차계약, 절세로 연결하기
1. 상생임대주택이란 무엇인가?
2. 상생임대차계약의 법 규정별 주의사항
3. '상생임대주택에 대한 특례적용신고서' 작성법
4. 양도소득세 실제 계산 사례
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5강. 실거주 1주택 양도소득 비과세 절세방법
1. 주택의 종류
2. 거주주택 비과세 절세방법
3. '주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서' 작성법
4. 양도소득세 실제 계산 사례
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6강. 다주택자에게 필요한 절세 노하우
1. 다주택자의 주택수 계산
2. 중과세에서 제외되는 주택 유형
3. 다주택자의 절세 핵심 방법
4. 양도소득세 실제 계산 사례
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7강. 기준시가·공시가격, 절세에 이렇게 쓴다
1. 기준시가란 무엇인가?
2. '기준시가 변동일'을 활용한 절세 타이밍
3. 부가가치세와 상속·증여세 절세 전략
4. 양도소득세 계산 사례 - 취득가격 환산, 일괄매도가액 안분
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8강. 부담부증여, 최적 절세 타이밍 찾기
1. 부담부증여란 무엇인가?
2. 친족 증여공제 한도 알아두기
3. 부담부증여가 효과적인 상황
4. 일반증여 vs 부담부증여, 세액 비교
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9강. 겸용주택, 세금 줄이는 실전 가이드
1. 겸용주택이란 무엇인가?
2. 2022.1.1. 개정세법 요약
3. 고가주택·상가주택 등 절세 포인트
4. 겸용주택자들이 활용하는 양도소득세 절세방법은?
5. 겸용사업자(상가주택) 양도소득세 실제 계산 사례
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10강. 부동산업 세금, 한 번에 정리하기
1. 부동산 매매업자
2. 주택 신축판매업자
3. 부동산 임대사업자
4. 부동산 임대소득에 대한 세금 계산 특례 총정리
5. 부동산의 종류별 부가가치세 과세, 면세 구분 실무 총정리
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에필로그

이승희 세무법인 세르파(sherpa)와 세금 연구 단체 싹풀금융절세연구소의 대표. 자산 관리 및 절세 컨설팅, 특히 부동산 관련 세무 업무에서 폭넓은 경험이 있다. 일반 공무원으로 10년간 재직한 후, 2005년부터 세무사로 활동하며 20년 넘게 다양한 실무 현장에서 수많은 기업가와 자산가들에게 맞춤형 세무 솔루션을 제공해 왔다.

2019년부터는 유튜브 채널 '싹풀TV'를 운영하며 대중에게 쉽고 실용적인 세무 정보를 전달하고 있다. 싹풀TV는 상속·증여·양도소득세 분야에 특화된 절세 콘텐츠로 구독자 11만 명을 돌파하며 인기 절세 안내 채널로 자리매김했다. 부동산 상속·증여·양도소득세 분야 20년 외길 인생을 바탕으로 안양·평촌 하나법학원에서 부동산 실무세법 전문 강사로도 활동하였다.