대한민국 부동산의 미래

베이비붐 세대의 은퇴 시작, 향후 30년간 한해 은퇴자만 100만 명,
대한민국 부동산을 뿌리부터 뒤흔들 대혼돈의 시대가 온다!

최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오, '위기'인가 '기회'인가?
[대한민국 부동산의 미래]는 투자 고수인 저자가 투자자의 욕심을 내려놓고 솔직하고 대담하게 써내려간 책으로, 자신의 역량을 총동원해 거시적인 흐름부터 미시적인 흐름까지 총망라한 역작이다.
대한민국의 부동산은 '위기'와 '기회'를 오가는 분기점에 놓여 있다. 최악의 시나리오와 최상의 시나리오가 모두 가능한 상황으로, 어느 방향으로 가느냐에 따라 울고 웃는 사람이 나뉠 수밖에 없다. 최악의 시나리오는 무엇이고, 최상의 시나리오는 무엇인지 심층 분석한다. 그리고 그 어떤 시나리오에서도 살아남을 방법, 즉 어느 경우에도 오르는 교집합을 제안한다.

지금이라도 집을 사야 하나, 이제는 팔아야 하나?
모두 틀리다. 사야 할 곳과 팔아야 할 곳은 이미 정해져 있으며, 그곳은 최악과 최상의 시나리오 모두에서 생존할 수 있는 곳이다. 팔 곳은 빨리 팔아야 하고, 살 곳은 지금이라도 사야 한다. 오르는 곳만 오르고, 내리는 곳은 극심한 하락이 예상되는 시대가 오고 있기 때문이다. 오를 경우 런던처럼 폭등이, 내릴 경우 일본처럼 폭락이 예상된다.
투자자와 실거주자를 막론하고 오를 곳을 사야만 미래에 생존할 수 있다. 어차피 실거주를 할 집이니 집값 떨어져도 괜찮다는 생각은 후회와 실패로 이어질 가능성이 크다. 서울과 수도권, 1기 신도시와 2기 신도시, 지방 등을 중심으로 살 곳과 팔 곳을 제시한다.

대한민국 부동산을 뿌리부터 뒤흔들 대혼돈의 시대가 온다!
베이비붐 세대의 은퇴 시작, 향후 30년간 한해 은퇴자만 100만 명, 대한민국의 부동산을 뿌리부터 뒤흔들 대혼돈의 시대가 오고 있다. 대한민국 경제에 부담으로 작용할 은퇴자들의 증가와 저출산으로 인한 인구절벽까지, 표면상 부동산의 미래는 최악의 시나리오를 향해 내달리고 있다. 세계경제는 불황으로 치닫고, 한국은 불황을 넘어 장기적인 저성장 국면에 접어들고 있다. 청년실업문제, 과도한 공급으로 인한 주택공동화 현상, 중산층의 몰락, 가처분 소득의 감소, 주택담보대출 규제까지 대한민국 부동산에 어두운 그림자가 드리우고 있다.
하지만 대한민국 부동산이 구미선진국처럼 폭등할 가능성도 배제할 수 없다. 1·2인 가구의 폭발적인 증가세, 남북통일은 그 촉발제가 될 것이며, 전세계 부동산 폭등을 불러온 중국인의 한국투자 가능성도 높아지고 있다.
경제성장의 열매를 먹으며 전체가 올랐다면, 향후에는 오르는 곳과 내리는 곳이 극명하게 갈리는 차별화의 시대가 예상된다. 내리는 곳에 집을 산 사람들은 어떻게 대처해야 하는가? 노후를 위해 어디에 집을 사야 하며, 그 집을 어떻게 활용해야 하는가? 그에 대한 해답을 찾을 수 있다.

대한민국 부동산의 현주소와 곧 불어닥칠 미래, 그리고 핵심 대안!
이 책은 미래의 투자법도 제시한다. 전월세를 포함한 임대와 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가, 경매 등의 투자방향을 제시하며, 공실을 피하고 서민들이 레버리지를 이용해 적은 돈으로 효과적인 결과를 얻는 방법까지 다룬다. 향후 은퇴자들의 주수입원이 될 임대에서의 셰어하우스, 장기적인 관점의 땅 투자법 등도 담고 있다.

저자와의 인터뷰_사야 할까, 팔아야 할까, 갈아타야 할까?
프롤로그_최악의 시나리오는 무엇이고, 최상의 시나리오는 무엇인가?

Part1 대한민국 부동산의 과거와 현재
짚고 넘어가지 않을 수 없는 부동산의 역사
2000년 이전 : 경매 투자시기 / 2004년 이전 : 분양권 투자시기 / 2006년 이전 : 재건축 아파트 투자시기 / 2007년 3월까지 : 재개발 빌라 투자시기 / 2007년 6월까지 : 서울, 수도권 오피스텔 투자시기 / 2012년 이전 : 지방부동산 투자시기 / 2014년 이전 : 수도권 부동산 투자시기 / 현재 : 서울 부동산 투자시기
소액·저위험의 안전장치, 1000만 원 투자법
재개발 / 오피스텔 투자 / 지방투자 / 수도권 상가 / 수도권 아파트 투자
숫자에 속지 말라, 진실을 보는 눈을 가져라
나만 몰랐던 세상이 돌아가는 법칙
일하지 않아도 평생 굴러가는 자동부자 시스템을 구축하라
노동 / 토지 / 자본
주택은 10배 오르고, 땅은 왜 1000배 오를까?

Part2 대한민국 부동산의 미래
불황의 시작인가? 호황의 전조인가?
빨라지는 은퇴, 길어지는 평균수명
왜 임대소득자가 되어야 하나?
자영업을 시작하기 전에 꼭 알아야 할 일
문제는 디플레이션이 아닌 저성장에 있다
꺼져가는 성장동력
고령화문제/청년실업 문제/중산층의 몰락
세계화가 오히려 저성장 촉진
가처분소득의 감소
한국의 이자율은 어떻게 될 것인가?
주택담보대출 규제, 앞으로 어떻게 될 것이며, 어떤 영향을 미칠 것인가?

Part3 대한민국 부동산, 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오
대한민국 부동산, 최악의 시나리오, 최상의 시나리오
최악의 시나리오1 : 고령화 사회와 신도시 문제, 일본의 전철을 밟을 것인가?
피할 수 없는 초고령화 사회
최악의 시나리오2 : 사토리 세대는 왜 '도쿄'에 서식하게 되었나?
최악의 시나리오3 : 2018년 인구절벽이 올까?
최악의 시나리오4 : 일본과 유럽의 집값은 왜 천양지차가 되었나?
최악의 시나리오5 : 세계경기의 위험, 월가의 음모론과 우리나라 부동산경기 전망에 관하여
최상의 시나리오1 : 외국인(중국인)의 국내 부동산 매입 허용, 폭등의 촉발제가 될 것인가?
최상의 시나리오2 : 남북통일, 부동산 시장에 태풍 일으킨다
통일 후, 한국 돈과 북한 돈의 가치 변화에 주목하라
비무장지대 땅의 운명은?
북한지역에 대한 토지투자 향방은?
통일이 되면 북한지역이 오를까, 서울과 수도권 지역이 오를까?
최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?


Part4 부동산 투자의 미래
수익률 좋은 부동산의 기준
어떻게 새로운 투자처를 찾을 것인가?
자료를 모으라 / 생각하라 / 실천하고 검증하라 / 팔아라
부동산 투자에서 잊어서는 안 될 5가지
공실 / 실투자금 / 수익률 / 지난 매매가 / 매매 여부
부동산 임대사업의 성패, 공실과 레버리지에 달려 있다
과다공급 / 공급은 일정하지만 수요가 줄어드는 경우 / 직장의 이동 / 레버리지 투자
싸게 살 수 없다. 경매는 '시세'에 사는 것이다
경매로 돈 되는 물건 낙찰 받는 법
미래 부동산 투자의 대세이자 대안, 셰어하우스 투자법
서울 빌라 투자법
서울의 역세권 부동산투자
장기투자로 졸부 한 번 돼보자
60 이후, 신경 쓰지 않고 돈 버는 법

Summary & Investment
Summary1 왜 부동산 임대사업을 해야 하나?
Summary2 미래를 결정할 5가지 변수
Summary3 토지 투자 방법
Summary4 토지로 저축하기
Summary5 서울 전월세 투자 방법

김장섭 저자 김장섭(조던)은

JD부동산경제연구소 소장

http://cafe.daum.net/jordan777

현 MBC eCONOMY 칼럼리스트



필명 조던. 화려한 경력의 부동산 전업투자자로 경매, 재개발, 지방부동산, 현재 수도권, 서울 투자까지 고수익을 얻은 실전 투자자이며 현재는 임대 사업자이다.



그가 투자를 시작한 2004년 무렵, 경매로 시작한 부동산 투자가 경매 대중화로 인해 시장은 포화상태가 되었다. 그렇다면 어떻게 부동산 투자시장에서 살아남을 것인가?에 대한 고민에서 얻은 결론은 재개발이었다. 2006년 당시 9114라는 사이트를 통해 재개발이라는 것을 알게 되었고 그 때 당시 아무도 주목하지 않는 부동산이었지만 앞으로는 황금알을 낳는 거위가 될 것이라 예상했다. 이유는 전세가와 매매가의 차이가 없었고 재개발을 통해 새 아파트 입주도 할 수 있는 일석이조의 물건이었기 때문이다.

2007년부터 재개발 부동산의 광풍으로 인해 수혜를 보는 것도 잠시 2007년부터 너무 많이 오른 재개발은 또 다시 어느 시장으로 가야 할 것인가를 생각하게 만들었을 때 그는 과감히 지방 부동산으로 눈을 돌린다. 한 번도 오른 적이 없지만 앞으로 전망이 좋은 지방 부동산이 가능성이 있다고 본 것이다. 수도권은 금융위기 전이라 너무 많이 올랐으며 지방은 그에 비해 가격도 저렴하면서 월세 수익률도 좋았기 때문이다. 더군다나 고정수입이 없는 투자자로서는 최선의 선택이었다.

서서히 지방부동산의 거품이 올라오며 수익률은 떨어지고 매매가가 떨어질 무렵 대규모 수도권 신도시의 주택 공급으로 인해 수도권 부동산 가격이 떨어졌다. 그는 향후 인프라가 좋은 수도권의 부동산이 오를 것이라 예상하고 수도권 주택과 상가의 투자로 투자 방향을 돌린다. 그의 예상대로 현재는 수도권 부동산의 회복세가 완연하다.

앞으로 그는 서울과 1기 신도시 위주로 투자가 이루어져야 할 것으로 예상한다. 부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 원칙이다. 그러려면 저평가 된 물건을 보는 안목이 있어야 하고, 시대의 흐름을 분석하는 예리한 분석력이 뒷받침 되어야 하며, 과감하게 실행할 수 있는 결단력이 필요하다. 그는 이러한 면에서 삼박자를 모두 갖춘 부동산 투자의 귀재라고 볼 수 있다.



현재는 부동산 투자뿐 아니라 국내외 주식이나 채권 투자에도 관심을 가지고 투자하고 있다. 부동산 흐름을 보는 눈을 세계경제로 돌린 것이 이런 폭넓은 투자를 가능하게 했다. 부동산의 흐름은 세계경제의 흐름과 일맥상통하는 면이 있기 때문이다.

한국의 부동산 위기는 크게 보면 1998년 IMF 위기와 2008년 금융위기가 제일 컸다고 볼 수 있다. 두 위기의 공통점은 한국의 내부 문제가 아닌 외부충격에 의해 일어난 결과이다. 이에 그는 국내 부동산의 흐름뿐 아니라 세계경기의 흐름에도 관심을 갖게 되었다.

앞으로 펼쳐질 새로운 시기는 국내경기와 세계경기의 전체적인 움직임을 볼 수 있는 폭 넓은 식견을 가져야 제대로 된 경기방향을 예측할 수 있다. 그는 이런 면에서 국내 부동산의 흐름과 세계경기의 순환을 함께 바라볼 수 있는 몇 안 되는 전문가이다.



저서로는 『실전 임대사업 투자기법』, 『뭘 해도 돈 버는 부동산 투자습관』, 『1000만원으로 시작하는 재개발 투자』 등이 있으며, 절판된 책은 중고서점에서 수십만 원에 거래되고 있다.