무엇이 집값을 움직이는가

부동산 투자, 먼저 준비하는 사람이 성공한다!



현재 부동산 시장은 무척 혼란스러운 상황 속에 놓여 있다. 정부에서는 집값을 잡겠다며 연이어 강력한 정책을 내놓고 있지만, 도리어 부동산 가격은 요동을 치고 있다. 좀처럼 기세가 수그러들지 않는 코로나19 바이러스 때문에 국내외 가릴 것 없이 정세 또한 불안정하다. 만일 누군가 앞으로 부동산 시장은 어떻게 변화하고 집값은 어떻게 변동할 것이냐고 묻는다면, 아마 그 어떤 전문가라도 자신 있게 대답하기는 힘들 것이다.



하지만 예측이 완전히 불가능한 것은 아니다. 집값 변동에 커다란 영향을 주는 상수들은 무엇인지, 그밖에 영향을 끼치는 변수들은 무엇인지를 과거의 기록과 사례들을 통해 꼼꼼히 따져본다면 어느 정도 미래를 내다보는 혜안을 갖출 수 있다. 이러한 방식을 바탕으로 경제가 호황이든 불황이든, 정부의 관련 정책이 어떻게 뒤바뀌든 돈을 번 사람들은 늘 존재해 왔다.



100달러짜리 지폐 속의 주인공인 벤저민 프랭클린(Benjamin Franklin)은 "준비에 실패하는 것은, 실패를 준비하고 있는 것(By failing to prepare, you are preparing to fail)"이라고 했다. 머릿속으로는 '나도 다른 사람들처럼 부동산에 투자해서 내 집도 장만하고 돈도 많이 벌 거야!'라고 생각하는 사람들이 많지만, 그 생각을 실제로 행동으로 옮겨서 원하는 바를 이루는 사람은 거의 없다. 사실상 아무 준비도 하고 있지 않은 것이다. 현재 우리를 둘러싼 상황이 미래이든 기회이든 상관없다. 꿈에 그리던 내 집을 장만하고 싶다면, 부동산 투자로 성공을 하고 싶다면 해야 할 것은 오직 확실한 '준비'뿐이다.



부동산 투자에 있어 준비가 잘되지 않는 까닭은 '부동산은 어렵다'라는 막연한 생각 때문인 경우가 많다. 저자는 부동산 시장의 현황과 앞으로의 투자 전략을 이 책에 담으면서, 초보 투자자는 물론 입문자들 또한 바로 내용을 이해할 만큼 쉽게 풀어 쓰는 데 주안점을 두었다고 강조한다. 이 책이 단지 어렵다는 이유로 부동산 투자에서 눈을 돌렸던 이들에게는 하나의 출발점이 되고, 막상 투자에는 뛰어들었지만 아직 뚜렷한 성과를 내지 못해 고민인 이들에게는 든든한 길잡이가 되어 주기를 기대해 본다.

서문 | 부동산 투자, 먼저 준비하는 사람이 성공한다! 004



첫째 이야기 - 부동산 집값 예측을 위한 '팩트 체크'

쌀값이 3배 오를 때, 은마아파트는 84배 뛰었다! 014

2019년 7월, 집값 폭락론자의 재등장 018

팩트 1 2008년의 집값 하락의 진짜 원인은? 022

팩트 2 2008년 이후 주택 공급이 늘었다는데… 023

팩트 3 금리가 떨어지면 집값이 무조건 오를까? 026

팩트 4 2014년 이후 집값이 상승하기 시작한 진짜 이유 028

팩트 5 이러다 우리 집 못 사는 거 아냐? 030

팩트 6 갖고 있으면 결국 이긴다? 033

팩트 7 '서울'을 대체할 곳은 없다 035

그래서 집값은 오를까, 내릴까? 037



둘째 이야기 - 무엇이 집값을 올리는가?

좋은 동네의 3가지 조건 044

직주근접 - 좋은 일자리 주변에 수요가 몰린다 046

직주근접으로 '명당' 찾기 048

역 하나 생기면 지가(地價)가 달라진다? 052

용산에서 멀어질수록 집값이 떨어지는 이유 055

인문적 환경 - 집은 결국 '사람이 사는 곳'이다 058

주거쾌적성 - 돈 잘 버는 사람들의 '워너비' 061

부의 축은 어디로? 064

무엇을 상상하든 그 이상, 서울 최대개발지 용산! 066



셋째 이야기 - 규제의 역설

부동산은 골칫덩이! 074

2018년 여름, '비수기'에 집값이 오른 이유 076

상대적 주택 품귀 현상 079

서울시의 뉴타운 출구 전략 081

재건축의 불확실성 087

늘어만 가는 규제지역 090

분양가 상한제와 분양원가 공개 093

규제책에서 빠진 유일한 퇴로 '임대사업자' 095

결론은 '공급 축소' 097

그냥 집 말고 '살 만한' 집 100

서울 집값을 잡을 현실적인 방안은 없다! 102

서울 부동산의 민낯, 희소성 104



넷째 이야기 - 시장의 반응

추위에 대처하는 닭과 오리의 자세 108

시장의 반응 1 양극화 110

시장의 반응 2 하향천이와 갭 메우기 116

시장의 반응 3 경기도 집값의 상승 원인 120

시장의 반응 4 강남과 강북의 탈동조화 126



다섯째 이야기 - 3기 신도시, 실망과 관망 사이

시장은 언제나 '이성적'이기만 할까? 138

3기 신도시, 실망하기는 이르다! 140

서울에서 출퇴근하기 좋고, 그 안에서 회사도 다닌다고? 145

신도시 6곳 분석 151

3기 신도시에 관한 전문가들의 결론 159

투자자와 실수요자의 움직임 163



여섯째 이야기 - 임대사업자 혜택 그리고 축소

정부의 마음은 갈대 172

혜택을 줬다 뺏은 이유 174

양도소득세에 대한 기초적인 이해 178

임대사업자의 양도소득세 관련 3가지 혜택 183

시간별 임대사업자 관련 정책 변화 187

양도소득세 혜택 축소 내용 197

임대사업으로 1년 2천만 원 이하의 수입을 거두는 사람들을 위한 혜택 200

그렇다면 종부세는? 203

임대사업자 혜택이 축소되면 시장은? 206



일곱째 이야기 - 덜 빌려주고, 더 많이 내고

부동산의 '국영수' 210

정부의 '진심과 의도'는 무엇일까? 211

한눈에 보는 대출 규제 215

집 한 채 가진 사람에게 대출이 허용되는 예외적인 경우 222

집 두 채 이상 가진 사람에게 대출이 허용되는 경우 225

보유 주택 수와 무관한 질문과 답변들 228

양도소득세 : 집 한 채인 사람에게 주어지던 혜택 231

종부세는 어떻게 달라졌나? 238



여덟째 이야기 - 투자, 원칙과 방법

다이아몬드를 찾아라 246

수요와 공급 차원에서 바라본 서울의 희소성 247

비즈니스적 관점에서 바라본 희소성 249

희소성에서 파생된 원칙들 252

수요에서 파생된 직주근접의 원칙 255

역시 수요에서 파생된 환금성의 원칙 257

희소성에 바탕을 둔 소액 투자 259

아파트가 전부는 아니다 261

역세권 시프트 264

재개발 투자의 핵심, 노후도 266

개발 호재와 무임승차 275

3040 세대의 첫 집 장만 278

정창래 - 드림부동산투자연구소 대표

- 한국경제TV 부동산 생방송 진행┃매주 수요일 오후 5시

- 한국경제TV 부동산 프로그램 전문위원

- 한국경제TV 칼럼니스트

- 한국경제신문 칼럼니스트

- 전┃이데일리TV 부동산 프로그램 전문위원

- 전┃RTN 부동산 프로그램 전문위원

- 전┃서울경제TV 부동산 프로그램 전문위원

- 전┃매일경제TV 부동산 프로그램 전문위원

- 전┃한국투자증권 부동산 강사

- 전┃부천대학교 부동산학과 강사

- 광운대학교 도시계획부동산 석사