지지옥션 경매 상담사례 100선

'지지옥션 경매 상담사례 100선'출간



경매 좀 하는 사람들의 궁금증에 대한 지지옥션의 명쾌한 답변

질문ㆍ답변과 함께 실제 경매사건 나란히 수록, 빠른 적용과 이해



▶ 외화로 대출을 받고 경매에서 매각 된 경우 배당시 환율기준 시점은 언제가 될까?

▶ 당사자만의 특약으로 법정지상권을 배제할 수 있을까?

▶ 말소기준권리보다 늦게 증액된 보증금은 낙찰자가 인수해야 할까?

▶ 아파트 지분 50%를 낙찰 받은 경우, 임차인 상대 인도명령을 받을 수 있을까?

▶ 유치권자가 경매를 신청하면, 낙찰 후 유치권은 어떻게 될까?



경매 이론서에는 나오지 않는 현장 사례 100가지에 대한 해법이 책으로 나왔다. 국내 대표 법원경매전문기업 지지옥션에서는 자사를 이용하는 회원들이 실제 상담 내용 중 사례별 100건을 선정해 '지지옥션 경매 상담사례집 100선'을 출간했다.



책은 지지옥션 법무팀이 지난 1년간 회원들에게 질의 받고 답변한 상담사례 2만여 건의 사례 중, 경매 실무에서 한 번 쯤은 짚어봐야 하는 중요 사례 100가지를 집대성해서 만들었다. 책 구성은 이해가 쉽도록 질문과 답변에 따른 각 실제 경매사건을 나란히 실어 실전 경매에 적용할 수 있도록 했다. 이외에 강명주 지지옥션 회장이 직접 그린 경매 상식 만화 와 해설 27건도 수록되어 있다.



기획 및 출간은 지지옥션 경매분석센터(팀장 강은)에서 진행했으며, 법무팀(팀장 김부철)에서 자료 수집 및 답변 등을 작성하고, 지지옥션 자문변호사인 강민 변호사(법무법인 강남)가 최종 법률 감수를 맡았다.



지지옥션 강명주 회장은 "정보의 포화 시대에 '살아 있는 경매정보'를 만들기 위해, 회사내 많은 전문가들과 노력하고 있으며, 그 일환으로 시중에 출간되어 있는 수많은 이론서들과 경매 성공담이 아닌, 정말로 실전 사례에서 발생하는 다양한 변수들과 함정들을 공개하고, 그 해법을 나누고자 상담사례집을 출간하게 됐다"며 "이 책의 출간을 통해 경매 대중화와 발전에 조금이나마 더 기여할 수 있기를 바란다"고 밝혔다.

발간사 지지옥션 상담사례집 발간에 맞춰 쪽004



01 임차인과 임대차보호법

01 동일 임차인 재계약과 보증금 증액에 따른 대항력 분석 쪽014

02 보증금 증액분이 말소기준권리보다 늦은 경우의 인수 여부 쪽016

03 증액한 보증금을 배당받지 못할 경우 인도명령 대상이 되는가? 쪽018

04 한 세대 내에 전입일자가 다른 세대원이 있는 경우의 대항력 분석 쪽020

05 무상거주확인서를 제출한 선순위 임차인의 대항력은? 쪽022

만화로 보는 경매상식 1. 외국인·재외동포 임차인의 대항력 여부

만화로 보는 경매상식 2. 권리신고 겸 배당요구신청서



06 토지 근저당권 이후 신축된 건물의 임차인 보증금 인수 여부 쪽026

07 지분경매의 매수인, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는가? 쪽028

08 토지지분 경매에서 입찰 외 건물에 대항력 있는 임차인이 있는 경우 쪽030

09 주거와 비주거를 겸용해 점유하고 있는 임차인의 보호 여부 쪽032

10 공부상 비주거용을 현황상 주거용으로 사용할 경우의 주임법 적용 여부 쪽034

만화로 보는 경매상식 3. 상가 내 주거도 주임법 해당

만화로 보는 경매상식 4. 임차인의 대항력 유지와 상실



11 재건축 이전과 이후, 각 등기상 근저당권이 존재할 때 말소권리 기준 쪽038

12 상임법 적용 여부와 배당의 조건 쪽040 13 상임법상 대항력과 최우선변제 판단방법 쪽042

14 환산보증금 초과로 상가임차인의 대항력 불인정 사례 쪽044

15 실제 현황과 임대차계약서가 다른 경우의 대항력 인정 여부 쪽046

16 상임법 시행 전 임차인 적용 불가 사례 쪽048



02 등기상 주요 권리

17 대지권 미등기 아파트 낙찰 시 대지권이전등기 가능한가? 쪽054

18 토지소유권이전등기청구권에 압류가처분이 있는 경우 소유권 이전 가능한가? 쪽056

19 배당요구를 한 선순위 가등기, 낙찰자에게 인수되는가? 쪽058

20 선순위 소유권이전등기청구권 가등기의 주의사항과 제척기간 쪽060

만화로 보는 경매상식 5. 제척기간 경과 가등기 말소방법

만화로 보는 경매상식 6. 근저당권과 담보가등기의 차이

21 선순위처분금지 가처분등기가 인수될 때와 소멸될 때 쪽064

22 선순위 가처분권자가 경매신청자일 때 인수 여부 쪽066

23 선순위 임차권은 매각으로 소멸되는가? 쪽068

만화로 보는 경매상식 7. 가처분의 미래 1

만화로 보는 경매상식 8. 가처분의 미래 2

24 선순위 임차권자가 한전이고 송전선 때문일 때 매각 후 인수되는가? 쪽072

25 선순위 전세권자가 경매를 신청한 경우, 미배당된 전세금을 인수하는가? 쪽074

26 선순위 전세권자가 주임법상 임차인으로서 배당요구를 신청한 경우 쪽076

만화로 보는 경매상식 9. 두 등기의 차이

만화로 보는 경매상식 10. 전세권부 저당권자의 채권 회수방법

27 전세권 경매란 무엇인가? 쪽080

28 선순위 담보지상권의 인수 여부 쪽082

29 예고등기의 의미와 말소절차 쪽084

30 토지별도등기상 검찰청의 압류등기도 매각으로 소멸되는가? 쪽086

31 선순위 환매특약이 있으면 낙찰 후 소유권을 상실하는가? 쪽088

32 아파트 공유지분 낙찰 후 임차인 상대로 인도명령을 받을 수 있는가? 쪽090



03 등기에 나오지 않는 특수권리

33 토지지분 낙찰 시 지상건물 법정지상권이 성립하는가? 쪽094 34 건물만 매각에서 건물 공유자 1인이 토지 소유자일 경우, 법정지상권 성립 여부 쪽096 35 국가산업단지 내 건물만 입찰, 법정지상권과 입주 적격성 쪽098 36 법정지상권 불성립하는 건물만 매각 시 차지권 성립 여부 쪽100 37 당사자만의 특약으로 법정지상권을 배제할 수 있을까? 쪽102

만화로 보는 경매상식 11. 법정지상권의 성립요건

만화로 보는 경매상식 12. 법정지상권 여부



38 무허가 미등기 건물의 법정지상권 성립 여부 쪽106

39 입찰 외 군사시설물의 법정지상권 성립 여부 쪽108

40 건물만 매각에서 임차인이 토지 소유자에게 대항할 수 있을까? 쪽110

41 동일인이 아님에도 상속으로 법정지상권이 성립되는 사례 쪽112

42 비닐하우스의 법정지상권 성립 여부 쪽114

43 환지예정지에 소재하는 건물의 법정지상권 성립 여부 쪽116

44 건축 중단된 구조물의 법정지상권 성립 여부 쪽118

45 토지 낙찰 후 건물주의 지료 연체를 이유로 지상권소멸청구 가능한가? 쪽120

46 분묘의 분묘기지권 성립요건 쪽122

47 입찰 외 분묘에 대한 지료 청구 가능성 쪽124

만화로 보는 경매상식 13. 사라진 관습법

만화로 보는 경매상식 14. 분묘기지권 성립요건 3가지



48 무연고 분묘의 처리 방법과 절차 쪽128

49 간판공사대금으로 유치권을 주장할 수 있을까? 쪽130

50 매매대금 채권을 원인으로 유치권이 성립하는가? 쪽132



67 토지 근저당 설정 이후, 신축된 건물에 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 쪽172

68 특별매각조건으로 인수되는 후순위 가처분 쪽174

69 4회 대금미납으로 재매각되는 사유, 당해세 과다 가능성은? 쪽176

만화로 보는 경매상식 19. 입찰에는 망하는 1등이 있다

만화로 보는 경매상식 20. 경락잔금 미납부 사유



70 입찰가격에 '0'을 하나 더 쓴 경우, 매각불허가 받을 수 있을까? 쪽180

71 LPG 연료를 사용하는 영업용 승용차의 양도 규정 쪽182

72 인도명령 및 강제집행 신청절차와 소요기간은? 쪽184

만화로 보는 경매상식 21. 인도명령 신청기간

만화로 보는 경매상식 22. 부재중인 집에 대한 강제집행



73 토지 지분 매수인이 입찰 외 건물 소유자를 상대로 인도명령·강제집행 가능한가? 쪽188

74 채권자가 임차인을 상대로 배당이의를 신청한 경우 낙찰자 대응은? 쪽190

75 소유자가 배당잉여금을 수령할 때에도 명도확인서가 필요한가? 쪽192

만화로 보는 경매상식 23. 경매 명심보감



05 절차·용어·공매·기타

76 공매도 인도명령결정을 받아 명도할 수 있을까? 쪽196

77 공매도 임차인이 보증금을 배분받으려면 명도확인서가 필요한가? 쪽198

78 경매와 공매 동시진행 중일 때의 장단점 쪽200

79 후순위 임차인의 선순위 채권 대위변제를 통한 대항력 취득 여부 쪽202

만화로 보는 경매상식 24. 경매, 공매의 잔금 납부일

만화로 보는 경매상식 25. 지난 10년간의 경매 소요기간 분석



80 도시형생활주택에 대한 취득세 감면 여부 쪽206

81 농지 취득 시 취득세 감면받기 위한 요건은? 쪽208

82 감정평가서상 세로(불)라는 용어가 무슨 뜻인가? 쪽210

83 '입찰 외'와 '제시 외'의 차이점 쪽212

84 신속한 경매 진행 위해 1기일 2회 입찰제도를 실시하는 사례 쪽214

85 채권자가 애초 신청한 청구금액보다 실채권액이 많을 땐 어떻게 하는가? 쪽216

86 경매물건의 채무자가 아닌 공유자는 매수자격이 제한되는가? 쪽218

87 학교법인 재산 중 교육목적 외 다른 용도 매각 시 주무관청 허가 여부 쪽220

88 소유자가 비영리 의료재단일 경우 주의사항 쪽222

89 건축 중단된 부동산을 낙찰받을 경우 건축주 명의변경 방법은? 쪽224

90 체납된 전기 및 가스 요금도 승계되는가? 쪽226

91 농지경매에서 농취증을 제출해야 하는 경우와 아닌 경우 쪽228

92 중도금까지 지급된 물건을 경매로 매수할 경우의 문제점은? 쪽230

93 아파트 공용관리비의 연체료도 인수해야 할까? 쪽232

94 지식산업센터(아파트형공장)를 임대수익 목적으로 취득할 수 있는가? 쪽234

95 타인 토지경계 침범의 문제점과 대응방안 쪽236

96 매각허가결정 후에도 취하 가능할까? 쪽238

만화로 보는 경매상식 26. 낙찰 후 경매 취하방법

만화로 보는 경매상식 27. 대표이사 확인절차



97 경매로 매각되어도 양도세를 내야 하는가? 쪽242

98 입찰 시 법인대표 자격을 법인인감증명서로 증명할 수 있는가? 쪽243

99 공동입찰을 할 경우 지분비율을 정해야 하는가? 쪽244

100 입찰표에 입찰가격을 잘못 기재 시, 수정하고 날인하면 유효처리 될까? 쪽245

부록 민사집행법 제2절 부동산에 대한 강제집행 쪽248

강은