빅데이터 경매분석, 이렇게 쉽다고?

공공부문이나 제조업에서 근원적인 문제의 발견과 해결을 강조할 때 쓰이는 '현장에 답이 있다'라는 격언은 부동산 경매 투자의 세계에서도 '금과옥조'처럼 여겨지는 말이다. 지금도 포털 사이트의 검색창에 이 말을 입력해보면 수없이 많은 부동산 경매 관련 컨텐츠들을 볼 수 있다. 이 말은 자연스럽게 경매 투자에 있어 '발품'의 중요성으로 이어진다.

현장과 발품이 '바이블'로 자리잡다 보니 인터넷에서 보는 경매 관련 컨텐츠는 대부분 수십명이 우르르 몰려다니며 누군가의 말을 귀 기울여 듣는 식이다. 패키지 여행객처럼 떼 지어 다니는 이들 중 과연 혼자서 무엇을 파악해야 하는지를 알고, 현장에 나와 그 답을 찾을 수 있는 사람이 있을까?

이런 의문에서 출발한 지지옥션의 4번째 단행본은 현장과 발품의 중요하지 않다고 말하는 것이 아니라 더 효과적으로 현장에서 답을 찾을 수 있는 방법을 이야기하고 있다. 이는 다수의 정부부처, 지자체, 민간기업에서 무료 혹은 유료로 제공하는 부동산 관련 빅데이터를 통해 사전조사를 꼼꼼히 하는 것으로 요약된다. 이를 통해 다른 사람의 말이나, 자신보다 나을게 별로 없는 사람들로 이뤄진 임장 스터디 그룹 속에서 근거 없는 안심을 하는 것이 아니라 경매 투자자 스스로 부동산을 보는 안목을 키우게 하려는 것이 이 책의 출간의도다.



■ 특별 선물

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1. 경매를 배워야 하는 이유

1) 부동산에 대한 작은 관심이 당신의 미래를 바꾼다

2) 경매를 모르면 착하게 살아도 피해 볼 수 있다

3) 수익을 언제까지 운에 맡길 것인가

4) 경매투자와 다른 재테크의 차이점



2. 사전조사 없는 현장조사는 맨땅에 헤딩일 뿐

1) 부동산을 보는 중요한 눈 두 가지

2) 현장에 가기 전 관심물건 조사하는 방법

3) 시간을 아끼는 효율적인 현장조사 Tip



3. 팔 때 가격이 오르는 아파트 찾는 방법

1) 오르는 아파트를 찾는 가장 객관적인 방법

2) 지역선정은 어떻게 할까?

3) 매매가와 전세가 상승률을 파악하자

4) 매수자와 매도자의 심리를 파악하자

5) 공급물량 파악은 아파트 투자에서 필수다

6) 인구이동차트로 영향을 주고받는 지역을 파악하자

7) 직장ㆍ주거 근접과 일자리가 가격 상승을 이끈다

8) 지하철 승하차 인원을 확인해보자

9) 학군이 좋은 곳은 가격 방어가 훌륭하다

10) 학원도 보내야지!

11) 관심 단지의 투자 여부를 결정하자



4. 돈 되는 빌라 고르는 방법

1) 입찰가 산정은 어떻게 할까?

2) 보수적인 가격으로 접근하자

3) 신축 vs. 구축, 접근법을 차별화하자

4) 빌라도 용도지역을 확인해야 하는 이유

5) 등기부와 건축물대장이 다른 경우도 있다

6) 인근 유사물건의 공급량을 조사하자

7) 건물 자체의 하자를 파악하자



5. 단독ㆍ다가구주택으로 시세차익 남기기

1) 방 개수만큼 대출을 안 해준다고?

2) 월세를 받을 것인가, 팔아서 남길 것인가

3) 깔고 앉은 땅의 활용도가 가격을 결정한다

4) 수도권은 건축 가능한 대지가 부족하다

5) 인근 고급 아파트 분양 및 리모델링

6) 구축은 함부로 철거하면 안된다

7) 주택인 줄 알고 낙찰 받았는데 사무소라고?



6. 상가를 보는 눈은 주택과 전혀 다르다

1) 상권은 무엇이고, 상권의 범위는 어떻게 될까?

2) 상권의 종류와 특성을 알아보자

3) 영업에 큰 영향을 미치는 입지의 모든 것

4) 학교 인근 상가는 업종제한이 있다

5) 학원과 같은 건물의 업종에도 제한이 있다

6) 1층과 고층을 같은 방식으로 접근하면 안 되는 이유

7) 대형 쇼핑몰이 들어오면 인근의 상가는 좋아질까?

8) 상가 인근에 지하철이 개통되면 무조건 좋을까?

9) 이미 핫플레이스로 유명한 곳에 진입해도 좋을까?

10) 명도 후 같은 업종을 하고자 할 때 주의사항

11) 신고ㆍ허가업종은 아무 상가나 들어갈 수 없다

12) 동일업종 영위 시 행정처분에 주의하자

13) 집합건물 상가는 업종제한에 주의하자



7. 소형 오피스텔ㆍ도시형 생활주택으로 월세나 받아볼까?

1) 오피스텔이란?

2) 도시형 생활주택이란?

3) 오피스텔과 도시형 생활주택의 취득세

4) 전용률을 파악하자

5) 오피스텔은 아파트나 주택보다 관리비가 더 많이 나온다

6) 임대수익과 공실률을 파악하자

7) 입주자들이 선호할만한 위치를 찾아라

8) 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분해야 한다

9) 임대수요가 이탈할 수 있는 곳은 피하자



8. 아무 지식산업센터나 낙찰 받아도 될까?

1) 개인이 임대업을 할 수 있는 지식산업센터인가?

2) 미납 관리비가 있는 경우 아파트처럼 해결할 수 있는가?

3) 지식산업센터가 많이 모여 있고 차량흐름이 좋은 곳을 선택하자

4) 더 좋은 입지의 동종 물건이 들어서면 임대료에 악영향을 끼친다

5) 한 사무실 내에 여러 사업자등록이 있는 경우 명도에 유의하자



9. 돈 되는 소액토지는 어떻게 찾을까?

1) 토지 투자가 어려운 이유

2) 법만 알면 되지 계획까지 알아야 한다고?

3) 토지이용계획확인원을 반드시 확인하자

4) 용도지역ㆍ지구ㆍ구역이 땅의 가치를 결정한다

5) 힘이 제일 센 지구단위계획구역

6) 알아두면 피가 되고 살이 되는 토지 관련 용어

7) 농사짓는 땅에 어떻게 투자할 수 있을까?

8) 도로는 토지에 생명을 불어넣어 주는 혈관과 같다



10. 직장생활과 부동산 투자생활의 겸업 노하우

1) 직장생활에서 재회한 경매

2) 직장생활을 하며 부동산 경매와 어떻게 친해질 수 있을까?

최윤석 (와이에스 퍼스트스텝 대표)

부동산 경매투자 10년 차로 현재 부동산 법인의 대표이사를 맡고 있다. 평범한 직장생활을 하던 중 아버지의 권유로 사이버 대학교 부동산학과를 다녔다. 이후 각종 부동산 투자 관련 강의를 듣고, 관련 전문가 과정도 수료했다. 한 동안 직장생활과 부동산 투자를 병행하다 부동산 투자에 대한 확신을 얻은 이후 부동산 경매 전문 회사에 근무하면서 실무 경험도 쌓았다.

수년 전부터 전업투자자로의 변신에 성공해 '집샘TV'라는 유튜브 채널과 블로그(집샘TV의 부동산 기행)를 통해 경매에 관심 있는 사람들을 만나고 있다. 그는 아파트 투자뿐만 아니라, 상가, 건물, 토지, 아파트형공장 등 다양한 종류의 물건들을 직접 진행하면서 얻은 노하우를 아낌없이 공개하여 누구도 실패하지 않고 성공하는 투자를 할 수 있는 기준을 제시한다.