교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?

앞으로 5년! '되는 호재'와 '안 되는 호재'를 구분하라

부동산 교통망 분석의 일인자 IGO빡시다가 알려주는 대한민국 교통 호재 총정리



이 책은 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 수도권 교통망 계획을 일목요연하게 정리했다. 머리와 귀를 어지럽히는 수많은 교통 호재 뉴스 중에서 정말로 '돈이 될 것들'과 아닌 것들을 분명하게 구분해준다. 저자 IGO빡시다(아이고빡시다)는 실제로 지난 몇 년간 교통망 분석을 통한 투자로 놀라운 성과를 거두며 그 노하우를 전하고 있는 인기 최고의 부동산 전문가이다. 이 책은 모든 교통 호재를 다루지는 않는다. 정부가 발표하는 철도계획 중 가장 상위레벨인 '국가철도망 구축계획'을 면밀히 분석해서 정책적 의도에 부합하는 노선을 콕 집어 분석하고, 이로 인해 영향 받을 지역이 어디인지를 객관적으로 평가한다. 철도마니아의 눈이 아니라 부동산 투자자의 눈으로, 굳이 몰라도 될 전문지식은 걷어내고 꼭 필요한 정보만 요약했다.



아무리 사업성이 좋다고 해도 시간이 오래 걸릴 만한 노선은 과감히 제외한다. 철도를 중심으로 도로가 함께 놓아지는 곳에 주목하고, 사업방식이나 이해관계자 간의 문제를 분석함으로써 사업의 성공 가능성을 꼼꼼하게 따진다. 그의 투자 성공률이 높은 것은 그 때문이다. 단지 떠도는 입소문과 막연한 뉴스에 기대는 것이 아니라, 정부와 지자체가 실제 발표한 자료를 활용하여 진행상황을 분석하기 때문에 반드시 진행될 만한 곳과 가능성이 낮은 곳을 정확하게 골라낸다. 부동산 시장에 대한 불확실성이 커져가는 요즘 그의 강의가 연일 매진 행렬을 이어가는 것은 이러한 이유 때문이다.



부동산 투자의 기본은 입지 분석이며, 입지 분석의 핵심은 교통망이다. 제목 그대로, 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다는 것은 지형지물도 파악하지 않은 채 전투기지를 세우는 것이나 마찬가지다. 반면에 교통망의 큰 그림을 머리에 담아두고 부동산 투자를 한다면 백 번 싸워서 백 번 위태롭지 않을 것이다.



Q. 국가철도망 구축계획은 왜 중요한가?

철도는 정부가 나서서 만들어야 하는 국가기반시설이다. 이렇게 중요한 시설을 아무 계획 없이 만들 수는 없으므로, 가장 상위 레벨인 '국가철도망 구축계획'을 5년마다 수립하는 것이다. 여기에서 언급된 메인테마에 따라 하위노선의 방향성과 중요도가 정해지므로, 먼저 큰 그림을 머리에 담아두고 구체적인 노선을 살피는 것이 좋다.



Q. 철도의 종류가 사업성에 영향을 미치는가?

철도의 종류는 고속철도, 도시철도, 일반철도, 민자철도, 광역철도 등 5가지로 나눌 수 있는데 어떤 철도냐에 따라 사업방식이 달라진다. 사업성이 좋은 노선은 민자사업으로 건설할 수 있지만, 사업성은 좋지 않은데 반드시 필요한 노선은 일반철도로 지정하여 정부가 100% 예산을 대야 한다. 재미있는 것은 오히려 일반철도일수록 진행 속도가 빠르다는 것이다. 민간사업자와의 협상 과정이 없기 때문이다.



Q. 사업 진행 속도를 알아야 하는 이유는 무엇인가?

흔히 "○○노선 예비타당성 조사 통과"라는 현수막이 붙으면 그 지역에 투자자들이 몰리는 경향이 있다. 그러나 예비타당성 조사는 철도가 건설되는 8가지 단계 중 2단계일 뿐, 이후의 모든 과정을 거쳐 실제로 개통되기까지는 약 10년의 시간이 필요하다. 사업 진행 단계를 알고 있으면 어느 시점에 투자를 해야 할지 감을 잡을 수 있다.



Q. 주목해야 할 노선에는 어떤 것들이 있는가?

전국적으로 수많은 철도 노선 사업이 진행 중이지만 특히 주목해야 할 노선은 수도권을 연결하는 철도들이다. 특히 서울 중심부와 서해안벨트를 연결하는 신안산선, 국토의 동서를 연결하는 핵심 노선인 월곶판교선, 수도권 과밀 문제를 해결해 줄 GTX, 서해안벨트의 중심이 될 대곡소사원시선, 그리고 철도망의 큰형님뻘인 KTX의 신규출발역사 등에 관심을 가질 필요가 있다.

추천사_ 투자자라면 교통망을 볼 줄 알아야 한다 _ by 골목대장

여는 말_ 당신은 '될 호재'와 '안 될 호재'를 구분할 수 있는가



Chapter 01. 부동산의 가치는 교통망이 좌우한다

'되는 호재'와 '안 되는 호재'를 구분하자

정확한 개통 시기를 알아야 한다 / 실제로 편리할지 생각해야 한다 / 홍보성 뉴스에 속지 말아야 한다

역세권도 옥석을 가려야 한다

정말로 이용이 편리한 노선인가 / 어디로 연결되는 노선인가 / 미래가치 높은 역세권의 3가지 조건

교통호재를 한 발 빠르게 찾아내는 방법

뉴스의 원문 출처를 찾아본다 / 국회 및 지방의회 회의록을 살펴본다 / 상위 레벨 자료를 함께 살펴본다



Chapter 02. 알아두면 손해 안 보는 5가지 철도 지식

BTO냐 BTL이냐? 사업방식이 진행 속도를 좌우한다

사회적 병폐를 남기고 폐지된 MRG 방식 / 새롭게 도입된 BTO와 BTL 방식

철도 노선의 종류를 알아두자

철도의 5가지 종류

사업 절차를 알아야 투자 시점을 잡는다

철도 사업은 어떤 단계를 거쳐 진행될까 / 사업을 지연시키는 요소들 / 어떤 단계에서 투자를 결정하는 게 좋을까

사업 진행 중에 발생하는 여러 가지 변수

뜻밖의 상황으로 인한 공기 연장 / 지역갈등과 정치적 이해관계 / 불가항력적 요소로 인한 설계 지연 / 예상치 못한 노선의 변경

차량기지의 위치를 알아두자

지역을 단절시켜 발전을 방해하는 차량기지 / 차량기지가 이전하면 호재가 된다



Chapter 03. 국가철도망 구축계획으로 한 발 앞선 투자자가 되자

모든 철도는 국가철도망 구축계획에 따라 움직인다

제2차 국가철도망 구축계획 훑어보기 / 제3차 국가철도망 구축계획 들여다보기

테마① : 용량부족 해소와 단절구간 연결

선로 용량 확보를 위해 추가되는 노선들 / 단절구간이 연결되면 사업성이 높아진다

테마② : 전국 주요 거점을 2시간대로 연결

KTX 출발역을 분산하기 위한 지제연결선ㆍ어천연결선 / 직ㆍ간접적 영향을 받는 철도노선들

테마③ : 대도시권 통근시간을 30분 이내로 단축

기존 노선 위에 급행노선을 운영하는 경우 / 신규 급행열차 운행을 논의 중인 노선들 / 교통난 해소를 위해 새로 도입되는 노선들

테마④ : 안전하고 이용하기 편리한 시설 조성

핵심은 승객 중심의 복합환승센터 조성 / 인근 지역의 개발도 탄력받는다 / 복합환승센터 후보지 미리 둘러보기



Chapter 04. 신안산선 자세히 들여다보기

경기 서남부권 교통 문제의 해결사, 신안산선

1차 계획은 여의도까지만 / 서부간선도로 정체를 해결할 기대주

민간사업자들은 왜 신안산선에 적극적일까

여의도 개발과 포스코컨소시엄 / 영등포 민자역사와 롯데백화점

신안산선의 영향을 받는 지역들

목감지구 / 장현지구 / 석수역 인근

[이 지역에 주목하라!] 광명



Chapter 05. 월곶-판교선 자세히 들여다보기

국토의 동서를 연결하는 월곶판교선

송도에서 강릉까지, 동서 연결의 핵심노선 / 9호선 급행열차보다 두 배 빠른 속도

판교에서 광명까지 일자리 지역을 연결한다

경기도의 대표적 일자리 지역인 판교 / 새로 추가된 장현지구 장곡역과 안양시 석수역

월곶판교선의 영향을 받는 지역들

안양역 / 안양종합운동장역

[이 지역에 주목하라!] 인덕원



Chapter 06. GTX-AㆍBㆍC노선 자세히 들여다보기

땅 속을 달리는 고속열차, GTX

험난한 타당성 조사 과정 / 요금이 얼마가 될지 눈여겨보자 / 약점은 너무 깊은 승강장

A노선 : 높은 사업성으로 빠르게 진행되는 중

충분한 거리와 풍부한 배후수요 / GTX-A노선의 영향을 받는 지역

[이 지역에 주목하라!] 삼성역

B노선 : 노선의 변경 여부를 지켜보자

함께 살펴봐야 할 남부광역급행철도 / GTX-B노선의 영향을 받는 지역

[이 지역에 주목하라!] 서울역

C노선 : 점차 높아지는 사업성, 재조사 결과가 기대된다

복합환승센터의 가능성이 높아졌다 / GTX-C노선의 영향을 받는 지역

[이 지역에 주목하라!] 창동역



Chapter 07. 대곡-소사-원시선 자세히 들여다보기

서해안벨트의 중심축이 될 대곡-소사-원시선

나무가 아닌 숲을 보아야 하는 노선 / 여객과 물류 두 마리 토끼를 잡는다

반드시 함께 봐야 할 문산-익산고속도로

서울-문산고속도로 / 서울-광명고속도로 및 수원-광명고속도로 / 평택-익산고속도로

대곡-소사-원시선의 영향을 받는 지역들

대곡역 / 능곡 재정비촉진지구 / 은계지구 / 시흥시청역

[이 지역에 주목하라!] 화랑역



Chapter 08. 수서발ㆍ인천발ㆍ수원발 KTX 자세히 들여다보기

수서발 KTX : 수도권 동남부의 핵심으로 떠오르다

선로용량 부족을 해결하는 첫 번째 단추 / 랜드마크가 될 가능성이 큰 복합환승센터

인천발 KTX : 낙후지역의 새로운 변신을 불러올 시발점

송도역 복합환승센터 건설 계획 / 인근 낙후지역의 미래 가치에 주목하자

수원발 KTX : 100만 인구에 걸맞은 교통 중심지로

경부선의 부담을 분산하여 시간을 단축한다 / 기존 복합환승센터의 새로운 변신



맺는 말_ 평범한 꾸준함의 힘

IGO빡시다 저자 IGO빡시다 (아이고빡시다)

실전투자가 및 부동산 칼럼니스트. 교통을 활용한 부동산 호재 분석 전문가. 분양업자들에게 사기를 당할 뻔했던 기억을 교훈삼아 '호재의 팩트(fact)란 무엇일까'를 고민하면서 입지분석에 눈을 떴다. 특히 오랫동안 관련 분야에 종사했던 경험을 바탕으로 교통망 분석에서 두각을 나타내며 2016년 이후 가장 주목받는 부동산 투자 강사가 되었다.
실전투자가로서 지금도 꾸준히 높은 성과를 보여주고 있을 뿐 아니라, 어려운 교통 관련 지식을 쉽고 친절하게 풀어줌으로써 수강생들의 높은 지지를 받고 있다. 14만 명의 회원이 활동하고 있는 부동산 커뮤니티 '부미모(다음카페)' 및 '발품(네이버카피)'의 운영진으로 활약하고 있으며, 부동산 및 재테크 팟캐스트 <나대지마라>를 진행하기도 했다. 부미모&발품뿐 아니라 국토부동산밴드, 김종율아카데미, 수원마스터경매학원, 열투모, 우리부자재테크, 월천재테크 등(이상 가나다순) 유수의 부동산 커뮤니티에서 강의와 칼럼 연재를 진행하고 있다.

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