단숨에 읽는 부동산 시장 독법

한 권으로 정리하는 부동산 정치경제학

2020년, 최적의 투자기회를 어떻게 잡을 것인가?



앞으로 부동산가격은 오를까, 내릴까? 또 우리는 언제 부동산을 사고팔아야 할까? 그 정답의 키워드는 바로 문재인 정부 부동산정책의 본질을 파악하는 데 있다. 부동산시장은 수요와 공급 같은 경제적 측면만이 아니라 정부정책에 대한 이해가 필수적이다. 이 책은 널리 퍼져 있는 고정관념-'정부는 시장을 결코 이길 수 없다'-과 달리 어느 시대든 대체로 정부가 시장을 이겨왔다는 사실을 확인하는 데서 출발해 역사적으로 우리 부동산시장 역시 정부의 의도에서 크게 벗어나 움직인 적이 없다는 점을 보여준다. 저자 최진기는 이러한 데이터를 근거로 왜 부동산시장이 다른 시장보다 정부정책에 쉽게 영향을 받을 수밖에 없는지, 대한민국 부동산이 다각적으로 비교해볼 때 싼지 비싼지, 과연 정부가 부동산가격을 잡을 수 있을지 따져본 후, 부동산가격 안정화와 폭락 방지를 목표로 하는 'J노믹스' 부동산정책을 토대로 부동산시장의 가까운 미래를 전망한다.

부동산을 사야 할지 말아야 할지 판단하기 위해서는, 부동산이 오를지 떨어질지 먼저 알아야 한다. 이때 명심할 점이 부동산은 '떨어져야 한다' 혹은 '올라야 한다'는 선입견을 가지고 시장에 접근하면 반드시 투자에 실패한다는 것이다. 도덕이든 욕망이든 편향된 잣대를 버리고 사회현상을 실증적으로 바라봐야 투자에 성공할 수 있다. 또한 미디어를 비롯한 이해관계자들이 만들어낸 허황된 투자정보에 휩쓸리지 말아야 한다. 여러 해 전과는 부동산 패러다임이 완전히 달라진 오늘, 미리 공부하고 준비하는 사람만이 주택공급 추세가 꺾이고 투자 과열이 가라앉을 2020년의 매매 타이밍을 놓치지 않을 수 있다.

이 책은 대한민국에서 부동산투자를 고민하는 사람들이 최우선으로 알아야 할 시장 진단 및 전망과 해법을 안내한다.



모두가 궁금해 하는 부동산 똑똑하게 보는 방법

명강사 최진기의 대한민국 부동산 특강!



부동산이 사유재산으로 인정된 이래, 어느 시대 어떤 나라든 부동산가격에 관한 여론은 시끄럽다. 땅값, 집값이 얼마나 오르고 내리는지가 우리 삶의 질에 막대한 영향을 미치기 때문이다. 특히 가계의 소득격차가 벌어지고 소득분배 상황이 악화되면서 정부 부동산정책이 내집마련의 디딤돌이 될지 걸림돌이 될지 여부에 촉각이 쏠리고 있다. 자고 일어나면 서울 시내 아파트가격 하한선이 얼마고 서울 사는 삼십대 월세 비율이 절반을 넘어섰다는 식의 부동산 뉴스가 매일 넘쳐나는 요즘은 이제나저제나 부동산매매의 기회를 기다리고 있는 사람들이 길을 잃어버리기 십상인 때다. 어려운 경제지식을 누구나 이해하기 쉽게 설명해주는 강의로 유명한 저자는 어떤 관점으로 혼잡한 부동산시장을 바라봐야 최선의 판단을 내릴 수 있는지 알려준다.

오늘날 부동산투자를 관통하는 핵심 질문들이 있다. 부동산에서 시장을 이기는 정부가 정말 존재하는지, 역대 정부의 부동산정책이 어떤 성과를 거두었는지, 문재인 정부는 부동산을 잡을 수 있을지, 집값의 상승 또는 하락에 정책적으로 어떻게 대응할지, 대한민국 부동산이 적정 가격에 형성되어 있는지, 부동산 버블붕괴 시나리오가 실현될 것인지, 투기가 아닌 투자 목적의 부동산을 언제 사야 할지, 저자는 이 책을 구성하는 일곱 가지 질문에 대해 다양한 경제이론과 풍부한 자료, 흥미진진한 이야기를 통해 해설한다. 막막한 부동산투자의 친근하고 유용한 길잡이가 되어줄 필독서다.



저자 최진기는 대중에게 많은 사랑을 받아온 특유의 강의 스타일 그대로를 적용해 정치, 경제, 사회, 역사, 인문 전반을 아우르며 투자자들이 가장 궁금해 하는 두 가지 질문-"앞으로 부동산시장은 어떻게 될까?", "지금 당장 집을 사야 할까, 말아야 할까?"-에 충실하게 답한다. 결론은 간단하지만 중요한 것은 답을 찾는 '과정'이다. 저자는 이를 위해 필요한 것이 바로 '정치경제학(political economy)적인 관점'임을 강조한다. 과거 그리고 현재의 부동산정책이 어떤 방향성을 가지는지, 부동산이란 투자자산은 어떤 속성을 보이는지, 변화를 앞둔 부동산시장이 향후 몇 년 동안 어떻게 움직일지, 이 책의 흐름을 따라 이해하고 분석하고 예측하는 과정을 통해 부동산투자의 메커니즘과 더불어 '부동산가격의 비밀'을 간파할 수 있다.

프롤로그 _ 정치경제학으로 부동산을 바라보자



chapter 1 '시장을 이기는 정부는 없다'라는 일그러진 신화



01 언론에 의해 왜곡되는 부동산시장 19

모든 규제는 반동을 불러온다? 20

미디어가 부동산을 다루는 방식 _ 더블스피크 23

economic insight _ '토지공개념'과 프레임 전쟁 29



02 '규제를 이기는 시장'과 시장주의 패러독스 32

로베스피에르의 '반값 우유' 정책 33

정조의 쌀값 규제와 박지원의 상소 35

'나쁜 돈' 때문에 민심 잃은 흥선대원군 37

폭격 없이 도시를 파괴하는 방법? _ 맨큐의 아이러니 39

economic insight _ 그래프로 이해하는 최고가격제 45

03 시장을 이기는 정부는 언제 어디서나 존재했다 48

시장은 만능이며 완전하다는 착각 52

아베의 화살은 시장이 만들었을까? 53

부동산시장을 이긴 싱가포르 정부 55

economic insight _ 맬서스와 리카도의 곡물법 논쟁 61



chapter 2 대한민국 정부는 부동산 안정화에 실패한 적이 없다



01 부동산에 대한 국민정서, 오해와 진실 67

하늘 높은 줄 모르고 치솟는 부동산가격? 68

내집마련의 꿈이 사라진 부동산시장? 74

economic insight _ 한국의 독특한 주거문화, 전세제 81



02 부동산을 잡은 정부, 부동산을 사랑한 정부 83

역대 정부의 부동산정책은 어떤 그림을 그렸나 84

부동산을 잡은 첫 번째 정권 _ 노태우 정부 87

부동산을 잡은 두 번째 정권 _ 노무현 정부 91

부동산을 사랑한 정권 _ 이명박·박근혜 정부 97



chapter 3 부동산시장에 새로운 질서가 시작된다



01 'J노믹스'를 알아야 부동산의 미래가 보인다 103

소득주도 성장론이란 무엇인가 105

부동산정책이 선거 승리의 마중물 113



02 문재인 정부가 부동산을 잡을 수 있는 이유 118

부동산 대세상승기가 아니다 120

오를 일밖에 없는 금리 126

부동산 패러다임이 변했다 131

economic insight _ 종부세의 파란만장한 역사 137



chapter 4 부동산이라는 상품의 속성부터 파악하자



01 부동산가격, 정부가 얼마든지 통제할 수 있다 143

부동산은 거래가 투명한 상품이다 145

부동산은 금융정책이 용이한 상품이다 149



02 부동산시장, 수요와 공급의 특수성 152

수요보다 가수요가 더 중요한 시장 153

공급이 완전비탄력적인 시장 156

economic insight _ 가격탄력성으로 읽는 수요량과 공급량 161



03 부동산 가수요를 억제하는 방법 165

부동산 가수요란 무엇인가 166

LTV, DTI 강화는 왜 논란의 대상일까? 170

무분별한 갭투자를 잡아야 한다 173

economic insight _ 부동산억제책 비판기사 톺아보기 178



chapter 5 부동산가격에 관한 선입견과 도그마



01 부동산가격을 바라보는 전제부터 잘못됐다 183

도덕주의자의 눈을 버려라 184

PIR 지수의 아전인수(我田引水)식 활용 193

economic insight _ '검은 백조'와 귀납적 사고 201



02 대한민국 부동산은 비싼가, 싼가 204

다른 나라보다 비싸다? 206

누가 아파트가격을 올리는가 210

실질소득에 비해 비싸다? 213

본래가치보다 비싸다? 214

economic insight _ 부동산가격의 착시현상 220



chapter 6 대한민국 부동산, 폭등도 폭락도 없다



01 가계부채 문제를 어떻게 볼 것인가 225

실질소득 증가 없는 부동산가격 상승의 결과 229

부채는 자산과 같이 보아야 한다 233

economic insight _ 부동산가격, 체감과 실제의 온도차 239



02 금리인상은 버블붕괴의 트리거가 될 것인가 242

버블을 경제이론으로 정립하다 _ 민스키 모멘트 246

서브프라임 모기지론 사태와 일본 부동산 버블붕괴 247

대한민국 가계, 아직 건재하다 253

economic insight _ 헤지펀드와 헤지투자는 다르다 259



03 정말 걱정해야 할 것은 부동산 버블이 아니다 260

버블은 약한 고리에서 터진다 262

금리인상시 대한민국의 약한 고리는? 265



chapter 7 부동산투자, 저가매수의 기회는 오는가



01 부동산에는 불패신화도 영원한 무덤도 없다 273

대박과 쪽박의 아이콘, 송도를 기억하십니까? 275

공급물량이 해소되는 시점을 노려라 278



02 사람들은 도대체 왜 비싸게 사서 싸게 팔까? 284

투자심리의 동조현상을 극복해야 한다 285

평균회귀이론이 부동산가격에 적용된다 289

부동산투자에도 행동경제학이 필요하다 292

economic insight _ 행동경제학은 완벽한 대안일까? 298

최진기 저자 최진기

인문학의 대중화를 위해 노력하고 있는 대한민국 초일류 강사다. 고려대학교 사회학과와 한림대학교 대학원 사회학과를 나왔다. 철학부터 역사, 경제, 사회 전반을 아우르며 어느 한 곳에 매몰되지 않은 최진기만의 시각으로 명강연을 선보이며 대중에게 사랑받아왔다. 2010년부터 현재까지 오마이스쿨 대표 강사로 활동하면서 강의와 집필에 힘쓰고 있다.

저서로는 최신 베스트셀러 『한 권으로 정리하는 4차산업혁명』을 비롯해 스테디셀러 『최진기의 지금 당장 경제학』 『인문의 바다에 빠져라(1, 2권)』 『최진기의 뒤죽박죽 경제상식』 『최진기와 함께 읽는 21세기 자본』 외 여러 권이 있다. 최진기의 경제학·인문학 강의는 오마이스쿨(www.ohmyschool.org)에서 볼 수 있다.