빅데이터가 찍어주는 부의 정점

인구 감소 시대, 부동산의 미래는 회색빛일까?
2021년 1월 4일, 사상 처음으로 대한민국 인구가 감소했다는 보도가 대서특필되었다. 다양한 분야에서 그해의 전망을 내놓기 마련인 1월, 때마침 등장한 '인구 공포론'은 대한민국 집값을 꺾어놓기에 충분한 재료였다. 그러나 잘 아는 바와 같이 2021년 집값은 전국 평균 18% 상승이라는 어마어마한 기록을 세웠으며, '인구 소멸 담론'의 단골손님인 지방의 집값 역시 평균 15% 상승이라는 역대급 기록을 세운다.
인구가 주택시장 혹은 집값을 예측할 때 빼놓을 수 없는 변수인 것은 분명하다. 하지만 '인구 감소→ 수요 절벽→ 집값 폭락'이라는 시나리오는 지나치게 도식적이다. 우리가 지난 수십 년간 겪어온 대한민국 부동산은 인구'만'으로 설명할 수 있는 단순한 시장이 아니다.

부동산의 회색빛 미래를 이야기할 때 그 이론의 바탕이 되어왔던 인구가 지나치게 도식적인 지표라면 이를 보완할 수 있는 지표는 무엇인가? 바로 '인구밀도'이다.
인구밀도는 '일정한 땅(토지)에 얼마나 많은 사람이 모여 살고 있는지'를 알려주는 지표로, 인구와 밀접한 관계에 있지만 그 성격에서는 큰 차별점을 보인다. '인구 감소 시대'에도 인구밀도가 높은 지역에서는 당연히 더 많은 집을 필요로 하고, 그런 만큼 집값이 오를 수밖에 없다. 대표적인 예가 서울이다. 전국적인 인구 감소에도 2020년 기준 서울의 인구밀도는 15,891명/㎢이다. 2000년 이후 20여 년간 큰 변화 없이 이 수준을 유지하고 있다. 세계에서 가장 비싼 집들이 즐비한 뉴욕(7,190명/㎢), 런던(5,701명/㎢), 홍콩(7,140명/㎢)의 인구밀도가 서울의 절반 또는 그에도 미치지 못한다는 점을 고려하면 서울의 인구밀도가 얼마나 높은지 알 수 있다. 이는 1㎢당 4,358명이 사는 부산의 경우에도 마찬가지이다(수도권을 대표하는 경기도의 인구밀도는 1,319명/㎢이다). 서울과 부산의 넘사벽 인구밀도는 수십 년 동안의 급격한 인구 감소에도 왜 두 도시의 집값이 가파르게 상승했는지 알 수 있게 해준다.

인구가 감소할수록 인구의 쏠림은 가속화된다
인구밀도가 중요한 이유는 부동산의 정해진 미래를 보여주는, 즉 웬만해서는 변하지 않는 반석과도 같은 지표이기 때문이다. 서울과 부산의 인구밀도에서 확인했듯 타노스의 핑거스냅 같은 격변이 일어나지 않는 한 극적인 변화가 없는 지표인 것이다. 오늘내일 혹은 1개월, 1년 단위로 변하는 지표로 예측의 탑을 쌓는 것은 모래 위에 집을 짓는 일과 같다. 그에 반해 상수에 가까운 지표를 바탕으로 예측의 탑을 쌓는다면 큰 격변이 없는 한 10년, 20년 후의 부동산시장까지 내다볼 수 있으며, 단기적인 충격이 찾아오더라도 흔들림 없이 나아갈 수 있다. 그런 점에서 인구밀도는 부동산의 정해진 미래를 보여주는 반석 데이터라고 할 수 있다.
인구밀도는 인구 감소 시대의 '인구 쏠림' 현상에 대해서도 단서를 제공한다. 인구 감소 시대임에도 불구하고 변함없이 인구밀도가 높은, 즉 인구가 쏠리는 곳이 존재한다. 인구 소멸의 공포가 대한민국을 뒤덮는 가운데서도 인구의 부익부 빈익빈 현상이 계속되는 것이다. 아니 오히려 인구 감소 시대일수록 인구 쏠림 현상이 심화된다. 일례로 미래의 주택 소유자라고 할 수 있는 청년들은 인구가 밀집된 곳으로 더욱 집중적으로 쏠리고 있다. 이런 상황에서 만일 당신이 첨단 대기업 CEO라면, 대형 유통업계 CEO라면, 유명 학원 대표라면, 어디에 사업장을 열겠는가? 당신이 행정가라면 어디에 철도, 도로, 공원 등의 인프라를 집중하겠는가?
인구 감소와 쏠림은 시소의 원리처럼 움직인다. 인구의 궤적이 우하향할수록 쏠림의 궤적은 이에 선행하여 가파르게 우상향하는 것이다. 인구 소멸의 공포가 대한민국을 무겁게 짓누를수록 당연하게도 쏠림의 힘은 더욱 강력하게 작용하여 대한민국 부동산의 가치를 결정짓는 절대 기준이 될 것이다. 인구 소멸의 공포가 확산될수록 인구가 쏠리는 도시와 그렇지 않은 도시의 집값 차이는 더욱 크게 벌어질 것이다.

가구 트렌드가 알려주는 미래의 기회
한편 인구밀도와 더불어 대한민국 부동산의 정해진 미래와 기회를 보여주는 또 다른 강력한 지표가 있다. 바로 '가구 트렌드'이다. 2022년 치러진 20대 대선 공약에서 화두는 단연 부동산이었다. 그중에서도 주택 공급에 방점을 두고 후보 간에 치열한 숫자 싸움이 벌어졌다. 200만 가구도 모자라 300만 가구까지 주택을 공급하겠다는 공약이 있었다. 여기서 눈여겨볼 것은 몇백만이라는 숫자 뒤에 붙은 '가구'라는 단위이다. 이는 주택 수요를 나타내는 단위가 인구가 아닌 가구라는 것을 말해준다(통계청에 따르면 가구는 "1인 또는 2인 이상이 모여서 취사, 취침 등 생계를 같이하는 생활 단위"이다). 즉 각각의 독립된 가구가 먹고 자는 일상의 생활을 영위하기 위해 필요한 공간이 주택인 것이다. 이러한 독립된 가구가 어느 지역에 얼마나 있으며, 또 어디로 이동하느냐에 따라 지역별 집값의 흐름이 결정된다.
가구는 인구의 결합을 통해 탄생하므로 그 결합 양상에 따라 다양한 조합의 가구가 탄생한다. 비록 인구 감소, 고령화로 인해 인구의 미래는 회색빛 키워드로 정리될 수도 있지만 빅데이터 현미경으로 바라본 가구의 미래는 다양한 기회의 빛을 발하고 있다. 겉으로 볼 때 같은 1인, 2인, 3인, 4인 가구라고 해도 연령별, 성별, 세대별로 큰 차이를 보이는 가구 빅데이터는 욕망의 분화가 이들을 어떤 곳으로 이끌고 있는지, 부의 기회가 어떻게 확장되고 있는지 입체적으로 보여준다. 따라서 부동산시장 역시 주택 수요의 기본 단위인 가구의 다양성에 집중하지 않을 수 없다.
이러한 트렌드의 변화는 "어느 도시에 어떤 연령대의 부부 가구가 많이 살고 있으며, 어느 도시에 몇 인으로 구성된 '부부+자녀 가구'가 많이 사는가" 같은 질문으로 지평을 확대해볼 경우 해당 도시의 선호 입지와 인기 평형(인기 타입)에 대한 중요한 단서를 제공하기도 한다. 따라서 주택시장의 흐름을 결정짓는 가구의 미래를 안다면 어느 도시가 뜨고 어느 도시가 질지도 예측할 수 있다.

실수요자든 투자자든 후회 없는 선택을 위해
《빅데이터가 찍어주는 부의 정점》은 대한민국 집값의 등고선을 결정할 두 개의 강력한 지표인 '인구밀도'와 '가구 트렌드' 분석을 통해 독자들에게 대한민국 부동산의 정해진 미래를 가감 없이 보여준다. 서울과 수도권, 5대 광역시, 지방 도시 등 전국을 망라한 권역별 심층 분석을 통해 그 지역의 부동산 미래가 장밋빛일지 회색빛일지 분명하게 일러준다.
적게는 수억 원에서 많게는 수십억 원에 이르는 부동산 매입은 그것이 실수요든 투자든 간에 개인의 삶에서 아마도 가장 큰 비용이 드는 선택일 것이다. 사소해 보이는 것마저 꼼꼼하게 확인하지 않으면 평생의 후회로 남을 선택이 될 수도 있는 것이다.
이 책은 이러한 중요한 결정을 앞둔 이들이 후회하지 않을 선택을 하는 데 조금이라도 도움을 주기 위해 탄생했다.

이 책의 구성
이 책은 총 2개의 파트로 구성되어 있다. 〈PART 1〉에는 인구 감소 시대에, 아니 인구 감소 시대라서 더욱 뜰 수밖에 없는 도시와 부동산을 '인구밀도'와 '상위 10% 소득'이라는 기준으로 엄선한 미래 부의 정점들이 정리되어 있다. 인구밀도는 '도시 간 수요의 쏠림'을 알려주는 반석 지표, 상위 10% 소득 데이터는 '도시 간 부의 쏠림'을 알려주는 반석 지표의 역할을 한다. 인구와 상위 소득의 쏠림이 추동하는 부의 정점에 관심이 있는 독자라면 〈PART 1 정해진 쏠림〉을 더욱 집중해서 읽기를 추천한다.
〈PART 2〉에서는 인구밀도와 더불어, '정해진 미래 수요'를 읽을 수 있는 또 다른 강력한 지표인 '가구 트렌드'를 다채롭게 분석함으로써 미래 부동산시장에서 벌어질 5가지 기회에 대해 톺아본다. '대형 평형의 시대는 정말로 종말을 고했는가? 1인 가구 대세론은 여전히 유효한가? 이미 대세가 된 2, 3인 가구가 확장시킬 부동산시장의 미래는 어떤 모습일까?' 이 같은 의문에 대해 지은이는 액티브 시니어, X세대, 신혼부부, 50대 여성 등의 다양한 사례를 통해 대한민국 부동산시장이 맞이할 수밖에 없는 정해진 미래와 그러한 미래 부동산시장에서의 5가지 기회에 대해 이야기한다. 가구 트렌드가 확장시킬 부의 기회에 관심이 있는 독자라면 〈PART 2 정해진 기회〉를 먼저 읽어볼 것을 추천한다.
한편 누구나 스스로 부동산 데이터를 다룰 수 있게 〈리얼빅체크나우〉라는 코너가 본문 곳곳에 마련되어 있다. 부의 기회를 잡을 수 있는 '리얼 빅데이터'가 무엇인지, 그리고 그 데이터를 어떻게 체크해야 하는지 정리해놓은 만큼 독자들은 〈리얼빅체크나우〉를 통해 현재와 미래에 대한 '객관적 통찰'을 키울 수 있을 것이다.

PART 1 정해진 쏠림: 반석 데이터가 알려주는 미래의 부가 몰리는 곳
1장 인구밀도를 주목하라
인구통계의 미신과 인구밀도의 중요성｜대한민국 고밀 도시 올림픽｜대한민국 고밀 도시 올림픽 2
2장 상위 10%의 소득이 몰리는 곳을 주목하라
부자들은 초고밀을 싫어해｜대한민국 고소득 도시 올림픽

PART 2 정해진 기회: 가구 트렌드가 알려주는 미래의 기회
1장 주택 수요일 기본 단위는 인구가 아닌 가구
2장 가구 이동의 흐름이 알려주는 집값의 미래
3장 가구 추계로 본 정해진 미래의 기회
첫 번째 기회: 평균 가구원 수의 감소, 대형 평형의 종말?｜두 번째 기회: 꽤 오래된 미래, 1인 가구 대세론｜세 번째 기회: 폭발적으로 성장할 2인 가구, 여전히 건재할 3인 가구｜네 번째 기회: 미래 부동산시장의 게임 체인저!｜다섯 번째 기회: 현재에도, 미래에도 부동산시장을 뒤흔들 X세대

조영광 성균관대학교를 졸업하고 동 대학원에서 산업공학 석사 학위를 받았다. 수도권 부동산 경기가 최저점을 기록하던 2010년 메이저 건설사에 입사했다. '전국 시·군·구 대상 유망 사업지 예측 시스템'을 개발하여 주택시장을 분석하고 예측함으로써 부동산 빅데이터 세계관을 구축하였다. 첫 저서인 《빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래》 출간 즈음 선물처럼 찾아온 쌍둥이의 아빠가 되었다. 쌍둥이 육아와 직장 생활만으로도 하루 24시간이 부족한 가운데 대중이 부동산 빅데이터 세계관을 쉽게 이해할 수 있도록 노력하고 있다.
조선일보, 한국경제 등 주요 언론사의 부동산 세미나 연사로 초청받았으며, 구독자 수 100만이 넘는 유튜브 채널 '월급쟁이부자들', '부읽남' 등과 KBS 1R, SBS 러브FM 등의 공중파 라디오에 출연하여 대중의 눈높이에 맞춘 부동산 빅데이터 스토리를 풀어놓았다.
대중매체 외에도 대한민국 경제와 부동산을 대표하는 기관인 금감원, KDI, LH, 국토연구원 등에 자신만의 부동산 통찰을 제공했다. 대중과 전문 기관 모두를 만족시키는 폭넓은 스펙트럼을 보유한 그는 바람직한 부동산 빅데이터 세계관을 보다 많은 이들에게 전달하는 것을 인생의 큰 행복이자 보람으로 여긴다.