대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년

앞으로 집값은 어떻게 될까?

정책을 들여다보면 투자의 답이 보인다



ㆍ과거 10년간 정책의 숨은 의도와 맥락 파악

ㆍ12.16 부동산 대책 완벽 분석

ㆍ다주택자와 1주택자, 무주택자의 생존전략

ㆍ부동산 투자의 새로운 대안 '리츠' 소개



어떤 대책은 규제가 담겼다는데 오히려 집값이 상승하기도 하고 어떤 대책은 부양책이라는데 집값이 하락하기도 한다. 이유를 알아보려고 신문기사를 뒤지고 발표 내용을 들여다봐도 이해가 가는 듯도 하다가 결국 소득 없이 내려놓고 만다. 하지만 집값은 생존의 문제다. 집을 사려는 사람도, 마지막 기회라며 무리해서 집을 여러 채 사놓은 사람도 도대체 모르겠다고 그냥 던져 놓을 수만은 없는 문제다. 시세가 오르든 내리든 지금 집에서 한평생 살겠다는 1주택자가 아니라면 말이다.

그래서 전문가의 전망에 귀를 기울일 수밖에 없다. 하지만 문제는 전문가마다 모두 말이 다르다는 것이다. 한때 유명세를 떨치며 논리정연하게 집값이 하락할 수밖에 없다고 전망했던 누군가는 젊은 층이 집을 장만하기에 역사적으로 가장 좋았던 시기를 그저 흘려보내게 해놓고도 일언반구 해명 한마디 없다. 하지만 남의 말에 귀를 기울인 자신을 탓해야지 그를 원망해봤자 무슨 소용이겠는가?

부동산 시장을 분석할 수 있는 자신만의 안목을 길러야 하는 이유가 여기에 있다. 이 책의 저자는 복잡한 정책의 내용을 핵심만 간추려 쉽게 이해할 수 있게 해줄 뿐만 아니라 정책 발표 이후 시장이 받는 영향까지 정확하게 분석해서 당신의 부동산 투자 안목을 높여준다.



"대한민국 부동산 정책 분석은 이 책 한 권으로 끝난다!

당신의 시간을 엄청나게 절약해줄 것이다"



이 책에는 지난 10년간 발표된 부동산 정책과 그에 따른 시장 반응이 정리되어 있다. 그래서 책을 읽다 보면 현재의 부동산 시장이 어떤 흐름 속에 지금의 국면에 도달했으며 앞으로의 정책에 따라 어떤 반응을 보일지를 스스로 짐작해볼 수 있는 통찰이 키워진다.

단순히 이번 정권에서 발표한 최근 정책만을 분석해서 앞으로 집값이 오르겠다, 내리겠다 하는 단편적인 예측을 하는 것이 아니라 2010년대의 시작부터 2020년을 맞은 지금까지의 정책 흐름과 시장 변화를 차근차근 알기 쉽고 친근하게 이해시켜주면서 어떤 정책 내용에 실제 시장은 어떻게 반응했는지를 반복 학습시켜준다. 그저 따라 읽다 보면 저절로 자신만의 안목이 생긴다. 더구나 저자가 부동산 애널리스트로서 지난 세월 겪었던 여러 가지 에피소드와 깨달음은 읽는 재미를 배가한다. 소탈하고 친절한 말투까지 더해져 읽는 재미가 작지 않다.

정권이 바뀌면서 지난 3년간 각종 부동산 대책이 쏟아졌다. 대책 발표 때마다 이곳저곳의 부동산 시세가 출렁거리고 그에 따라 우리 마음도 불안하게 일렁인다. 잘못된 결정으로 덜컥 집을 사거나 팔아 큰 실수를 저지르는 건 아닐까 불안하다. 이제 이 책을 통해 확고한 자신만의 전망을 세워 더는 이리저리 휩쓸리며 불안해하지 말자.



계속 쏟아지는 부동산 정책, 어떻게 따라잡을까?



정부가 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 강자라는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 과거 정책들을 살펴보면 엄청난 물량의 임대주택 공급계획을 통해 민간 분양시장에 찬물을 끼얹기도 하고, 부동산담보대출 한도를 대폭 늘리면서 공공연히 빚내서 집을 사라는 신호를 보내 부동산 호황을 만들어내기도 한다. 물론 크게 보면 기본적인 인구 수요와 경제 상황, 금리 같은 다른 주요 요소들이 존재하는 것도 사실이지만 정부 정책 또한 무시할 수 없는 시장 변수라는 것은 과거 역사를 돌이켜봐도 확실하다. 단기적인 파급력을 따져보면 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소라고 해도 과언이 아니다.

그래서 정부 정책과 그 내용에 따라 시장이 어떻게 반응할지를 파악할 수 없다면 이는 장님이 8차선 도로에 나서는 것만큼이나 위험하다. 지금 시점에 생각하면 부동산 시장은 계속 상승 곡선을 그려온 것 같지만 한때는 '하우스 푸어'라는 말이 세간의 유행어가 된 적도 있었다. "정부 정책도 모른 채 부동산 투자 절대 하지 마라"는 말이 나오는 이유도 여기에 있다.

이 책에는 과거 10년간의 정부 정책과 이에 따른 시장 반응이 정리되어 있다. 그사이 정권이 바뀌면서 방향을 달리하는 여러 정책이 발표됐고 그에 따라 시장은 요동쳤다. 이 모든 과정을 초보자도 쉽게 이해할 수 있게 친절한 말투로 설명한다. 굳이 공부하는 자세로 애쓸 필요 없이 즐겁게 읽다 보면 '아하 그때 그래서 그런 거였구나'라고 무릎을 치게 된다. 자신도 모르게 부동산 정책을 파악하고 현재 부동산 시장의 현실을 읽는 안목은 저절로 길러질 것이다.

프롤로그 사상 최고의 주택가격과 정부 정책 사이에서



1장 "바보야, 문제는 공급이야"



부동산을 몰랐던 사람들의 뒤늦은 고백

주택가격 하락으로 시작한 2010년대

50만 호 주택 공급 계획이 한순간에 사라지다(4.1대책)

빚내서 집을 사라고요?(7.24대책)

공급을 줄이면 일어나는 일(9.1대책)



2장 부동산 대세 상승장은 어떻게 만들어졌나



재건축과 재개발로 수요를 끌어올리다(9.1대책)

튼튼한 아파트를 부숴서라도(9.1대책)

재개발사업을 가로막는 것은 모두 없앤다(9.1대책)

구도심 상승을 이끈 분양가 자율화(2015. 12. 부동산 3법)



3장 시장 vs 정책 누가 셀까? ①

다주택자 전성시대의 개막



갭투자와 실수요를 구분하다

부동산으로 번 돈에 대한 세금은 얼마일까?

다주택자들은 세금을 얼마나 더 낼까?

다주택자를 규제하라, 집값이 잡힐지어다(8.2대책)

2018 전국 부동산 상승장의 이유(임대주택등록활성화)

종합부동산세의 화려한 귀환 (9.13대책)



4장 시장 vs 정책 누가 셀까? ②

전세 레버리지 사이클의 위력



청약 로또의 시대

청약조정지역 규제로는 턱도 없다(11.3대책)

무엇이 실수요자를 갭투자 하게 만들었을까?(8.2대책)

청약가점제 100%의 피해자 3040세대(8.2대책과 9.13대책)

전세원금 500조가 시장에 풀린다면?

갭투자자, 우리는 운명공동체

소득령 154조라는 치트키



5장 시장 vs 정책 누가 셀까? ③

12.16대책의 등장



전세 레버리지 사이클을 끝내다

17차례 부동산 대책을 집대성한 No.18

다주택자가 사라질 수준의 보유세

2022년은 보유세가 완성되는 해

거주하지 않고 소유만 하면 세금 낸다 ㆍ172

분양가상한제 부활의 의미(11.6대책과 12.16대책)

어디서 집값을 마련했나요?(12.16대책)

때론 정부에 맞서지 마라



6장

2020년대 부동산 시장 생존전략



앞으로 집값은 어떻게 될까?

실수요자 대응방안 1 실수요자만 매수하라

실수요자 대응방안 2 13평과 25평 같은 소형 평형에 주목하라

실수요자 대응방안 3 무엇보다 중요한 건 청약

실수요자 대응방안 4 기존 주택을 살 때 고려할 점

유주택자 생존전략 1 헨리 조지가 전하는 말, 1주택자가 되라

유주택자 생존전략 2 부동산 투자 지형도가 달라지고 있다



에필로그 당신에게 집이란 무엇인가



부록 저는 부동산 리츠가 처음인데요

1. 리츠가 바꿀 투자 지형도, 직접투자에서 간접투자로

2. 대체 리츠가 뭐예요?

3. 리츠와 부동산 직접투자의 비교① 취득할 때

4. 리츠와 부동산 직접투자의 비교② 보유할 때

5. 리츠와 부동산 직접투자의 비교③ 매각(양도)할 때

6. 리츠와 부동산 직접투자의 비교④ 거래 비용과 편의성

7. 부동산 임대소득과 리츠 배당소득, 뭐가 좋을까?

8. 현금은 언제 들어오나요?

채상욱 부동산 전문가들의 전문가.

한경비즈니스 선정 베스트 애널리스트 2년 연속 건설 부문 1위.



건축학을 전공하고 2000년대 초 건설업계에 발을 들인 이후 자본시장에서 건설-부동산 기업들과 산업을 분석하는 자료를 지속해서 발표하며 시장과 소통하고 있다.

특히 정책, 시장, 금융, 통계 등을 모두 망라하며 부동산 시장에 대한 입체적이고 합리적 분석방식을 제공하여 3040세대에게 인지도가 높다.

정부나 민간의 다양한 자문위 활동을 활발히 수행 중이다. 주로 기관을 대상으로 활동하다 보니 대중과의 소통이 적지만 책을 꾸준히 발행하여 부동산 시장 분석과 투자의 인사이트를 제공하고자 노력하고 있다.

지은 책으로 『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』, 『돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트』, 『오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략』, 『다시 부동산을 생각한다』 등이 있다. 네 권 모두 독자들에게 많은 사랑을 받으며 지금까지도 부동산 분야의 스테디셀러로 자리 잡고 있다.



유튜브 채상욱의부동산펀더멘탈