재건축과 상가, 이게 답이다(개정판)

[독자분들이 개정판을 봐야 하는 이유!]

(기존 책 링크의 책소개를 먼저 읽고 오시면 더 이해하시기 편합니다.)

재건축사업장의 상가와 관련 분쟁이 예전보다 더 복잡한 양상으로 펼쳐지고 있고, 뉴스화되고 있습니다. 이에 따라 지자체 및 국토부에서 상황을 모니터링하고 있으며, 최근 새로운 운영방안을 제시하였습니다. 사업관계자분들과 투자자들은 효과적인 재건축 사업 추진과 현명한 투자 판단을 위해 이러한 정책 및 시장 환경 변화를 정확히 인지하는 것이 무엇보다 필요한 시점입니다.

개정판에서는 아래 중요 항목에 대해 최신 개정 혹은 변화된 정보를 제공합니다.

- 강남4구 상가합의(협의)서 주요 내용 대비표
- 국토부/서울시 [재건축사업 복리시설 소유자 주택공급규정 운영방안]
- 재건축조합과 상가협의회의 (부분)독립(채산)제, 혼합정산제 비교
- 추산액 비율 변경을 위한 조합정관 변경은 2/3 동의 중요
- 복리시설 소유자의 아파트 공급 기준
- 복리시설은 기존 규모대로 설치해야 하나
- 재건축조합과 상가협의회 이행 약정 강제성 여부
- 상가 지분쪼개기 금지법 등장
- 토지거래허가구역 지정은 부동산거래의 깡패
- 서울시 권리산정기준일 목록(2010.7.16 - 2023.6.30)

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ㆍ 개정 서문ㆍ4
ㆍ 서문ㆍ5

제1부 아파트·상가의 재건축사업 입문
Ⅰ. 추진위원회에서 만든 창립총회 책자를 찾아라ㆍ12
1. 아파트와 상가 동의율 갖춰야 창립총회 개최 가능ㆍ12
1) 아파트와 상가 각 동(棟) 동의율(과반수) 산정방법 달라ㆍ13
2) 복리시설(대표적으로 상가)의 동의율ㆍ15
3) 조합설립동의율ㆍ16
2. 아파트·상가 관계, 합의서(협의서)로 알 수 있다ㆍ17
1) 서초구 ○○○재건축조합ㆍ17
2) 강남구 개포주공○○아파트 재건축조합ㆍ19
3. 공유자와 구분소유적 공유자는 하늘과 땅 차이ㆍ22
Ⅱ. 재건축(시행/투자)하려면, 관할 시(구)청 홈페이지부터 살펴라ㆍ25
1. 정비기본계획상 정비예정구역 확인이 먼저다ㆍ25
2. 정비예정구역→정비구역 가는 데 여러 해 걸릴 수 있다ㆍ27
1) 정비구역으로 가는 길ㆍ27
2) 같은 정비예정구역에도 폭탄 있다ㆍ29
3) 지옥에도 천당 있다ㆍ29
3. 정비예정구역에 권리산정기준일 있다ㆍ31
1) 토지등소유자와 조합원의 관계ㆍ31
2) 권리산정기준일 고시문 사례ㆍ33
4. 분당 신도시 관련, 성남시 정비사업의 현황ㆍ37
1) 성남시장의 독립적 사무ㆍ37
2) 2022.4.1 현재 성남시 정비사업 현황ㆍ37
5. 1, 2기 신도시 개발기법, 무엇이 답인가ㆍ39
1) 1, 2기 신도시 개발 관련, 최근 입법 동향ㆍ39
2) 정비기본계획에 재건축이 답이라고 적혀 있다ㆍ41
3) 1기 신도시 재건축 문제ㆍ44
6. 노후계획도시특별법과 도시정비법의 관계ㆍ45
1) 도시재정비법(재개발특별법)의 등장ㆍ45
2) 도시정비법과 노후계획도시특별법(재건축특별법) 재회ㆍ46

제2부 재건축과 상가, 사업의 시행
Ⅰ. 장애물 건너뛰기ㆍ54
1. 행위허가·행위제한, 건축허가(착공)제한ㆍ54
1) 국토계획법상 지구단위계획구역과 행위허가 제한ㆍ54
2) 도시정비법상 정비(예정)구역의 행위제한ㆍ59
3) 건축법상 건축허가(착공)제한ㆍ63
4) 상가 지분쪼개기 금지법 등장ㆍ67
2. (아파트·상가) 토지거래허가구역 지정 등ㆍ75
1) 아무때나 지정 가능한, 부동산 거래 깡패ㆍ75
2) 서울시 토지거래허가구역 총 목록ㆍ76
3) 경기도 의왕시 재개발조합의 교회 매수와 토지거래허가 ㆍ88
4) 외국인 토지거래허가ㆍ90
5) (아파트·상가) 부동산 거래신고, 자금계획서 작성ㆍ90
Ⅱ. 아파트·상가 수익성 검토ㆍ97
1. 대지권과 대지사용권(垈地使用權)ㆍ97
2. 아파트 평형과 총 대지면적 구하기ㆍ99
3. 아파트·상가의 대지지분 산정방법ㆍ100
1) 세대당 평균 대지지분ㆍ100
2) 상가의 대지지분 산정ㆍ101
3) 아파트 공급면적, 상가(오피스텔) 계약면적ㆍ104
4. 재건축·재개발 대지지분 배분 사례ㆍ107
5. 유권해석 및 판례ㆍ111
Ⅲ. 재건축과 상가, 어느 법으로 갈까ㆍ117
1. 집합건물법 적용(아파트 1동, 상가의 재건축)ㆍ117
1) 관리단 구성·신고부터 해라ㆍ117
2) 관리단집회 소집, 진행 절차ㆍ120
3) 재건축결의 방법 및 매도청구ㆍ126
4) 건축법에 의한 "건축허가→착공→준공"으로 진행ㆍ131
5) 건축법상 상가 재건축사업 추진ㆍ134
2. 도시정비법 적용(주택단지 전체+상가 재건축)ㆍ137
1) 조합설립동의와 재건축결의는 달라ㆍ137
2) (아파트·상가) 재건축조합 설립동의율ㆍ137
3) 준공일이 다른 주택단지의 통합과 상가 동의ㆍ143
4) 도시정비법상 토지분할, 재건축사업의 통합(분리)ㆍ145
5) 투기과열지구 내 아파트, 상가 조합원 자격 승계ㆍ149
6) 신탁회사가 지정개발자(단독, 공동)인 경우 조합원 자격 승계ㆍ152
3. 윤석열정부에서 조합원 자격 승계 제한, 더 강화될 수 있다ㆍ155
1) 지위승계 제한 예외규정ㆍ156
2) 재건축·재개발조합원 지위양도 제한 조기화 Q&Aㆍ158
4. 시장(市場)이나 인정시장이면, 시장정비사업으로 갈아타라ㆍ160
1) 사업주체ㆍ161
2) 시장정비사업의 진행절차도ㆍ161
3) 시장정비사업 특례ㆍ164

제3부 아파트·상가 분양 및 전매
1. 입주권, 분양권ㆍ170
1) 조합원입주권, 분양권ㆍ170
2) 주택 수ㆍ173
3) 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 주택 수 판정ㆍ184
2. 분양신청 및 분양신청 제한ㆍ187
1) 2017.10.24. 분양신청 제한 신설ㆍ187
2) 도시정비법 제72조제6항 해설ㆍ191
3) 도시정비법 부칙 해설ㆍ193
4) 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨제한 해석 안내ㆍ196
3. 공동주택 재건축사업의 아파트 관리처분계획 기준ㆍ198
1) 과밀억제권역 아닌 투기과열지구·조정대상지역ㆍ198
2) 1+1 공급ㆍ199
3) 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 과밀억제권역의 재건축사업ㆍ200
4) 관련 유권해석ㆍ202
4. 복리시설 관리처분계획 기준ㆍ208
1) 재건축조합과 상가협의회 관계ㆍ208
① (부분)독립정산체, 독립채산제ㆍ208
② 혼합정산제ㆍ211
2) 재건축조합과 상가협의회와 협의서 강제 이행 여부ㆍ211
3) 관리처분계획 기준 및 합의서ㆍ212
5. 복리시설 소유자에게 주택공급ㆍ217
1) 복리시설은 기존 규모대로 설치해야 하나ㆍ217
① 근린생활시설(상가 등)의 필수적 설치면적 기준 폐지ㆍ217
② 유치원ㆍ219
2) 새로운 복리시설을 건설하지 않는 경우ㆍ219
3) 신축상가 분양가액 〉 최소분양 단위규모 주택가액의 경우 ㆍ220
4) 관련 유권해석 및 판례ㆍ221
6. 서울시 「재건축사업 복리시설 소유자 주택공급규정 운영방안」ㆍ228
1) 재건축 표준정관(국토부)에선 새로운 복리시설을 공급받지 않아도 가능ㆍ228
2) 국토부·서울시 「재건축사업 복리시설 소유자 주택공급규정 운영방안」 ㆍ229
7. 상가→주택으로 공급받기 위한 정관 변경 등ㆍ232
1) 조합정관 변경ㆍ232
2) 추산액 비율 변경을 위한 정관 변경ㆍ234
3) 평형배정 사례ㆍ235
8. 복리시설 분양, 전매제한 등ㆍ237
1) 건축물분양법에 의한 상가 공급 및 전매제한ㆍ237
2) 주택법에 따른 상가(복리시설) 공급ㆍ240

제4부 재건축부담금과 세금 편
Ⅰ. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」과 재건축부담금ㆍ244
1. 기초용어 해설 등ㆍ244
1) 재건축부담금은 '세금'이 아니다ㆍ244
2) 부담금 면제를 위한 임시 특례 규정ㆍ244
3) 부담금 기준시점ㆍ247
4) 부과율ㆍ248
5) 기타 개정의견ㆍ249
2. 상가 받으면 재건축부담금 대상 아니다ㆍ250
3. 상가→아파트로 받으면 재건축부담금 대상ㆍ251
1) 2022.8.4부터 개정 재건축부담금 적용ㆍ251
2) 상가 소유자의 재건축부담금 관련 유권해석ㆍ252
4. 공공재건축사업도 재건축부담금 대상ㆍ255
5. 재건축부담금 관련 유권해석ㆍ258
Ⅱ. 세금ㆍ261
1. 국세(부가가치세, 양도세, 종합소득세)ㆍ261
1) 부가가치세ㆍ261
2) 양도소득세ㆍ262
3) 종합소득세ㆍ264
2. 지방세 관련ㆍ266

부록 서울시 권리산정기준일 목록(2010.7.16.~ 2023.6.30)ㆍ270
강남4구 상가합의서 주요 내용 대비표ㆍ306
○○재건축사업 관리단 규약(2023.6월)ㆍ307

전연규 (대표저자)

1974년 서울시 영등포구청에서 토목직 공무원으로 시작하여 1980년 서울남부지검, 중앙지방검찰청, 법무부 등에서 검찰직 공무원으로 근무한 바 있다. 199년 2월부터 현재까지 법무사법인 기린의 대표법무사로서 서울 강남3구 및 강북 뉴타운, 수도권 등 주요 재건축 재개발 사업에 다수 참여했다.
서울대 법학전문대학원장 김종보교수와 "새로운 재건축 재개발 이야기"를 공저한 바 있으며 그 후 25여권의 책을 썼다. 한편 2007.8.14. 도시개발신문(http://www.udp.or.kr)을 창간하여 추진위, 조합의 데이터를 관계자들에게 제공하고 있다.

최근 '2023 재건축재개발 실무사전을 출간하였으며, 현재 강남구 재건축드림팀 자문위원, 대전광역시 도시재정비위원으로 활동하면서 서울 강북지부 재건축?재개발 관련 공인중개사협회, 매일경제신문, 대한법무사연수원 등에서 관련 법규 연규 및 실무 사례 분석 등 직접 경험을 바탕으로 한 생생한 강의를 하고 있다.