주차장으로 자유를 파킹하라

한순간에 실업자에서 국내 최고의 주차장 컨설턴트로
첫 직장에서 만난 선배 제의로 부동산 컨설팅기업에서 근무하다 회사가 망해 한순간 실업자가 되었다. 우연히 본 인터넷 채용 광고를 보고 주차장 업계에 발을 디뎠다. 국내 주차장 영업사원이 100명이 채 안 되던 당시, 비가 오나 눈이 오나 구두 밑창이 뜯어질 정도로 돌아다녔지만 영업은 쉽지 않았다.
그러던 중 10여 년 전 시작한 블로그는 이제는 국내 최대 주차장 블로그로 성장하였다. 업계에서 우직하게 묵묵히 성장한 그의 성과는 전혀 조용하지 않다. 주차장 전문 컨설턴트로 많은 개인과 다수의 기업을 상대로 컨설팅을 진행하고 있으며 현재도 무인 주차장 두 곳을 운영하면서 진정한 자유인으로 살아가고 있다.

"아들한테 그렇게 이야기합니다. 아빠가 "어떻게든 주차장 많이 만들려고 해. 그리고 사람들한테 불법주차 하지 말라고 해. 네가 컸을 때는 좀 더 주차문화가 발전돼 있을 거야!"
- KBS 시사기획 창 〈만차시대〉 인터뷰 중에서

Ⅰ. 주차장 운영을 위한 기본기 다지기
1. 주차장업계 생존기
부동산 시행사: 사회생활 시작
주차장 회사에서 시작: 재취업
블로그 운영 시작과 이직
한 걸음 한 걸음 발로 뛰는 영업
모든 수단과 방법을 시도하자
긍정의 힘으로 돈을 벌자

2. 주차장 운영을 위한 13가지 성공 법칙
거짓, 과장에 속지 말고 절대 사기당하지 말자
권리관계를 조심하자
사업을 시작하면 임대료 싸움이다
투자비를 줄이자
누구나 하고 싶어하는 곳은 피하라
내가 잘 아는 곳을 노려라
하자 있는 주차장을 노려라
주차장 매출은 무한하지 않다
당연히 보수적인 접근이 필요하다
무료주차가 없는 곳에 주차장을 운영하라
박리다매 운영 방식
무료주차를 줄이고 요금을 올려라
무작정 퇴사하지 말자

Ⅱ. 주차장의 종류와 산업
1. 주차전용건축물 분양 임대

2. 주차장 설계, 건설 및 공사
주차장 설계
주차장 공사

3. 주차장 관제장비, 시스템 제조 및 판매
유인부스
게이트(주차 차단기)
발권기
RF리더기, 카드
차번인식기(LPR: License Plate Recognition)
무인정산기
통합 관제 컴퓨터
보안용 감시 카메라(CCTV: Closed-circuit Television)
초음파 유도 시스템(Ultrasonic Parking Guidance System)
동영상 방식 위치확인시스템
키오스크(kiosk), 사전정산기
플랩형(flap) 차단기
기계식 주차장 설치

4. 그 밖의 주차장 연관 산업
물류 및 창고사업
경정비와 세차
공유 모빌리티(Carsharing) 및 중고차 판매
전기자전거, 킥보드 운영사업
도심항공 모빌리티(Urban air mobility)
로봇주차

5. 주차장 운영업
〈덕스파킹스토리〉 블로그 시작
「트럭헬퍼」 공동 설립
화물차 주차장의 특징과 운영

Ⅲ. 실제 사례로 보는 주차장 운영
1. 주차장의 발전 과정
무인주차장의 도입으로 기회가 많아졌다
그럼 무인주차장은 만능인가?
무인주차장은 핵심은 콜센터 운영이다!
카드전용결제 시장의 발달 / 현금 수금이 필요 없는 시대

2. 사례로 보는 주차장 운영
경쟁 심리를 이용하라: 경기도 양주 주차타워
사업에 불확실성은 존재한다: 양주 주차장 그 이후
지나치는 땅도 넘기지 말라: 홍대 나대지 주차장
부실한 운영으로 돈이 샌다: 인사동 부설 나대지 주차장
운영 방식만 바꿔도 돈이 된다: 인사동 호텔 나대지 주차장
어려운 조건은 쉽게 풀어 낸다: 인사동 오피스텔 주차장
민원을 줄이면 돈이 된다: G사 리테일 주차장
발상의 전환과 대담함도 필요하다: D사 점포 부설주차장
선진 주차장 사례: 일본의 주차장

3. 나의 주차장 운영 분투기
소유주, 공유자 관계를 명쾌하게 파악하라
부딪치고 얻어내자
장비문제 발생시 신속히 해결한다
전혀 예상하지 못한 코로나
개인으로 도전할 수 있는 조건: 2호점 미사타워
윈-윈하는 사업 모델: 3호점 부천 상가 부설주차장
단타로 치고 빠지는 현장도 있다: 4호점 동대문 나대지 주차장
최초의 손실을 경험한 주차장: 5호점 의왕 타워

Ⅳ. 주차장 운영을 위한 기본기 다지기
1. 주차장 기본 법령
주차장법은 필요한 것만 알면 된다.
주차장을 할 수 있는 토지

2. 주차장의 종류
노상주차장
노외주차장
주차전용건축물
부설주차장
나대지 부설 주차장

3. 주차장 운영 요금, 시간, 구획 및 대수 기준
주차요금
운영시간
구획과 대수
장애인주차구역 (장애인, 노인, 임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률)

4. 주차장 임대 운영
주차장의 고객은 누구인가?
주차장 임대 계약 운영

5. 주차장 설계 체크포인트
건축법에 대해 몰라도 될까
주차장의 전체면적이 중요한가
주차장 청소와 조명
날씨를 고려하라
전기차 충전기 설치

6. 주차장에 대한 고객 인식
주차비는 세상에서 가장 아까운 돈
주차장은 만들 수 있는 곳이 아닌 만들고 싶은 곳에 만들어라!
주차장은 특수하다
주차장 공유
어느 부자의 주차장에 관한 생각

Ⅴ. 주차장 운영 실전
1. 공영주차장 어떤 특징을 갖는가
공영주차장 입찰
임대료의 비확정성
공영주차장의 수익 검토
높은 수익률이 나오는 현장 찾기

2. 공영주차장 운영 실전
입찰조건과 분석
노상주차장 매출분석
공영주차장 계약 진행
공영주차장 추정 매출 계산 오류 사례
공영주차장 회전율

3. 민간 주차장 운영과 프로세스
주차장 운영을 위한 업무 프로세스
주차장 계약과 매입
주차장 수익성 검토
주차장 사업성 분석
계약 검토 및 체결
주차장 공사와 장비
주차요금 검토 및 산정
주차장 운영 영업과 마케팅
주차장 관리 및 사고 처리

4. 불법주차와 주차분쟁
불법주차와 무단주차의 차이
주차 분쟁

Ⅵ. 주차장 컨설턴트로 살아가기
1. 주차장 컨설턴트가 하는 일
주차장 임대 운영
주차장 매매
주차장 분쟁 조율
주차장 수익 비용분석
법인사업 컨설팅
주차장 공사
주차관제장비 판매
주차장 사고 컨설팅
내가 컨설팅 비용을 받는 이유

2. 주차장 일을 하면서
우리는 국정원 직원이다
네 사업이라고 생각해
에필로그

김영덕 덕스파킹스토리(김영덕)
부동산 컨설팅업체를 거쳐 대기업, 스타트업에서 오직 주차장을 업으로 살아왔다. 아무도 관심 없었던 주차사업에 뛰어 들어 영업사원으로 온갖 고생을 하다가 실적이 없어 그만두려 했지만, 블로그라도 해보라는 아내의 조언으로 주차 관련 글을 쓰기 시작했다.
〈덕스파킹스토리〉는 국내 주차장 사업 블로그 조회수 1위, 누적 방문자 280만 명의 블로그로 성장하였다. 10여 년 동안 800개가 넘는 주차장 관련 포스팅과 수천 건에 달하는 주차장 상담을 진행한 명실상부 국내 최고의 주차장 전문 컨설턴트이다.
현재는 컨설팅, 주차장 매매, 장비 판매뿐만 아니라 무인주차장 운영과 국내 최초 법인 브랜드 화물차 주차장 운영 기업인 ㈜빅모빌리티 트럭헬퍼 공동창업자로 전국 트럭 주차장 개발을 하며 자신이 원하는 자유로운 삶을 살고 있다.
덕스파킹스토리?blog.naver.com/icarus3737
트럭헬퍼?truckhelper.co.kr