친절한 부동산 경매 과외

초보자를 위한 맞춤 1:1 과외!
따라 읽기만 하면 궁금증이 술술 풀리는 가장 친절한 경매 필독서

주식 투자자들 사이에 유명한 격언이 있다. '무릎에 사서 어깨에 팔아라.' 가장 쌀 때 사서 가장 비싸게 팔아야 큰 수익을 낼 수 있겠지만, 주가의 바닥과 꼭지를 예상하기란 거의 불가능에 가까운 일이다. 그러므로 누구나 입을 벌릴 만한 대박이 아니라 스스로가 만족할 수 있는 현실적인 수익률을 목표로 할 때 오히려 수익을 낼 수 있는 확률이 높아지는 것이다. 저자 소사장소피아(박혜정)는 이 격언을 부동산에 대입시켜 보았다. '시세보다 싸게 사고, 급매가로 팔아라.' 그렇게 저자는 시세보다 싸게 살 수 있는 부동산 경매로 첫 투자를 시작하게 되었다. 물건을 수십 개 검색하고, 그중에서 마음에 드는 물건을 골라 임장을 다니고, 법원에 가서 입찰을 하는 과정은 쉽지 않았지만 끈기를 가지고 도전한 결과 한 채의 전셋값으로 두 채의 아파트를 살 수 있었고, 내 집 마련은 물론 월세 현금 흐름까지 확보할 수 있었다. 그렇게 결혼 4년차 평범한 주부는 전세 세입자에서 아파트 두 채를 가진 집주인이 되었다. 경매는 어렵고 위험하다는 선입견에도 불구하고 경매에 도전할 수밖에 없는 간절한 마음을 누구보다 잘 이해하고 있는 저자는 초보자들이 목표를 이룰 때까지 포기하지 않기를 바라며 이 책을 썼다.

등기부등본은 모르지만 내 집은 싸게 사고 싶다면
다음 자산 증식의 기회는 놓치지 않겠다고 다짐했다면
당신은 부동산 경매를 해야 한다!

입지, 청약, 재개발, 재건축, 분양권… 부동산 투자를 위해 알아야 할 지식의 범위는 생각보다 넓다. 계속해서 변하는 세금, 정책까지 공부해야 한다고 생각하면 어디서부터 공부해야 할지 막막해져 시작할 결심이 쉬이 들지 않는다. 이렇게 막막함을 느끼는 초보자라면, 경매 공부를 통해 부동산 투자에 필요한 기초 지식을 익히는 것이 효과적일 수 있다. 부동산의 가장 기본 서류인 등기부등본 보는 법, 임대인과 임차인 사이의 권리 관계, 임장과 수익 실현까지 부동산 투자의 모든 것을 아우르는 커리큘럼이 준비되어 있기 때문이다.
또한 내 집 마련을 준비하고 있는 무주택자에게도 경매는 좋은 기회가 될 수 있다. 금융권과 한국은행 통계에 따르면 2022년 3분기 말 기준 가계신용 잔액은 1,870조 6,000억 원으로 2003년 관련 통계 작성 이후 가장 큰 규모를 기록하고 있고, 그중 주택담보대출은 1,007조 9,000억 원으로 높은 비중을 차지하고 있다. 두 달만 대출 이자가 연체되어도 금융기관에서는 경매로 채권 회수를 신청할 수 있는데, 실제로 경매 사이트에 들어가 보면 고금리를 버티지 못한 매물들이 빠르게 경매 시장으로 유입됨을 알 수 있다. 일반 매매 시장이 활발했을 때에는 진작 낙찰이 됐을 깨끗한 대단지 아파트들도 지금은 유찰이 거듭되는 상황이다. 두세 번 유찰된 경우는 감정가의 반값 수준으로 가격이 조정되는데, 경매를 모르는 이들이 언제 등장할지 모르는 급매를 기다릴 때 준비된 사람은 시세보다 훨씬 싼 가격으로 좋은 부동산을 살 수 있는 것이다.

초보자들에게 가장 사랑받는 경매 멘토의 강의를 책으로 만난다!
성공 투자는 흔들리지 않는 기본기에서 시작된다

저자는 천여 명이 넘는 왕초보 수강생들과 함께하며 경매의 진입 장벽을 낮춰 왔다. 초보자들이 왜 경매를 어렵다고 생각하는지, 왜 시작하기를 주저하는지 가장 잘 알고 있는 것이다. 그런 이들을 위해 저자는 실제 1:1 강의를 듣는 것처럼 친절하고 시원시원하게 경매를 왜 해야 하는지, 일반 매매와 다른 부동산 경매의 특징은 무엇인지부터 부동산 어느 분야에나 통하는 손품·발품의 노하우, 법원에서 진행되는 입찰 과정을 입찰자의 입장에서 세세하게 설명하며 경매의 기본을 알려준다.
본문 중 초보자들이 궁금해할 만한 개념이나 용어가 등장하면 바로 참고할 수 있도록 간단한 설명을 수록하였고, 각 내용이 끝날 때마다 중요 내용 요약을 통해 빠르고 정확한 이해를 도왔다. 초보자뿐 아니라 경매를 어느 정도 아는 사람들에게도 쉽지 않은 권리분석의 모든 케이스를 분석하여 수록했고, 생생한 명도의 현장을 담은 명도 시뮬레이션, 수익 실현에 이르는 실전 투자 전략까지 공개하고 있다. 이 책을 다 읽고 나면 부동산 경매는 더 이상 위험하고 어려운 것이 아니라, 노력과 지식을 더해 부동산을 가장 싸게 구입할 수 있는 좋은 기회로 다가올 것이다.
특별히 책을 구매한 이들에게 모두 증정되는 '한 장으로 정리한 권리분석 지도'는 권리분석을 어떤 순서로 해야 하고, 어느 부분을 꼭 확인해야 하는지 저자가 직접 꼼꼼하게 정리한 것이다. 이를 옆에 두고 수시로 들여다본다면 어렵게만 느껴졌던 권리분석에 어느새 익숙해진 자신을 발견할 것이다.
경매에 참여하는 데에는 아무런 조건도 제한도 없다. 마음만 먹는다면 누구나 경매에 도전해서 내 집 마련의 꿈, 자산 점프의 꿈을 이룰 수 있다는 말이기도 하다. "지금이 가장 빠른 시기이고, 기회는 항상 있다!"라는 저자의 말처럼 당신의 부동산 투자는 지금부터 시작이다. 차분히 공부하며 준비한다면 다음 자산 점프의 주인공은 당신이 될 것이다. 새로운 기회를 찾아 부동산 경매에 도전하기로 마음먹었다면 왕초보를 가장 잘 알고 있는 경매 멘토의 제대로 된 경매 입문서, 『친절한 부동산 경매 과외』로 흔들리지 않는 기본기를 다지기 바란다.

프롤로그 당신의 인생은 경매를 알기 전후로 나뉜다

1주차 나는 당신이 부동산 경매를 하면 좋겠습니다
한 채의 전셋값으로 아파트 두 채의 주인이 되다
용기 있는 자만이 자산상승을 경험한다
당신이 지금 부동산 경매를 해야 하는 이유

2주차 부동산 경매와 일반 매매, 뭐가 다를까?
경매에 대한 네 가지 오해
평범한 물건이 경매에 나오기까지
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 경매에 나오는 물건의 종류
꼭 봐야 하는 두 가지 경매 서류
왕초보도 할 수 있는 법원 입찰
낙찰 후 1주일이 물건의 생명을 정한다
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 소유권이전등기촉탁

3장 돈이 될 물건만 골라 사는 사람들의 비밀
집에서 간편하게 최신 정보 확인하자
수익률을 높이고 리스크를 방어하는 현장 임장
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 임장 체크리스트와 임장 보고서
투자수익률을 계산하고 전략적으로 매도하라
경매 낙찰자만을 위한 대출 상품이 있다?
경매로 어떻게 돈을 벌 수 있을까?
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 남들은 잘 모르는 공매에 도전하자

4주차 왕초보를 위한 권리분석 기본 개념
5단계로 정리하는 권리분석
대항력 있는 임차인은 무엇을 뜻할까?
우선변제권이 누구에게 있는지 따져 보자
말소기준권리만 찾으면 반은 성공이다
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 전세권 권리분석
말소기준권리 뒤임에도 소멸되지 않는 권리
배당 순위를 알면 권리분석 결과가 달라진다
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 상가 경매에서는 환산보증금부터 보자
가장 먼저 임차인부터 확인하자

5주차 실제 사례로 알아보는 권리분석 핵심 포인트
실전 권리분석 1 집주인이 사는 집
실전 권리분석 2 대항력 있는 임차인에게 얼마를 줘야 할까?
실전 권리분석 3 최우선변제권을 가진 임차인의 조건
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 진짜 임차인, 가짜 임차인

6주차 아는 만큼 쉬워지는 명도의 기술
명도가 쉬워지는 두 가지 조건
이사비는 의무가 아니다
명도가 어렵다고 포기하지 말자
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 명도 시뮬레이션
간단하지만 효과적인 수단, 인도명령
강제집행은 일반 명도와 무엇이 다를까
[경매가 쉬워지는 실전 노하우] 지혜로운 명도

부록 1 세상에서 가장 쉬운 부동산 경매 용어 설명
부록 2 부동산 경매 필수 서류 10

에필로그 준비된 이들에게는 반드시 기회가 찾아온다

소사장소피아(박혜정) 소사장소피아(박혜정)

마지막 한 명이 이해할 때까지 수업을 끝내지 않는 것으로 소문 난 경매 멘토. 경매로 아파트, 빌라, 상가, 펜션, 오피스텔 등을 낙찰받으며 무주택자에서 다주택자로 자산 점프를 이루었다. 그 과정에서 얻은 경매 지식과 투자 노하우를 다른 이들과 나누고자 경매 강의를 시작했고, 독보적인 친절함과 열정으로 초보자들이 가장 많이 찾는 최고의 경매 강사가 되었다. 천여 명이 넘는 왕초보 수강생들과 내 집 마련은 물론 경제적 자유를 이루는 과정을 함께하고 있다.
김포·부평·고양시 청년학교, KB손해보험, 삼성전자, 현대건설 등에서 재테크 강의를 진행했고, 2021 서울머니쇼, SBSCNBC '집사의 선택', 네이버NOW '조조클럽'에 재테크 전문가로 출연하여 부동산 투자 인사이트를 전했다. 지은 책으로는 베스트셀러 『은행의 사생활』, 『빅스텝』과 『엄마는 오늘도 유튜브로 출근한다』, 『그 여자의 가게』 등이 있다. 현재 9만여 명의 구독자와 함께하는 유튜브 채널 '소사장소피아 SOSO TV'와 네이버 카페 '맡김 프로젝트'를 통해 부동산 경매 정보와 행복하고 자유로운 삶을 위한 실질적인 팁을 나누며 소통하고 있다.

유튜브 | 소사장소피아 SOSO TV https://www.youtube.com/@soceo/videos
네이버 카페 | 맡김프로젝트 https://cafe.naver.com/matkim
인스타그램 | @matkim_project