변호사만 모르는 재개발 재건축 4

★ㆍ조합원과 재개발 투자자의 필독서 ★
★ 3만7천원의 행복 ★
살다 보면 누구나 재개발ㆍ재건축에 대해 한번쯤은 관심을 가지게 된다. 말도 안 되는 돈으로 좋은 아파트를 분양 받을 수 있다는 주택조합 홍보 현수막은 지천에 널려있으며, 주변 아무개가 재개발ㆍ재건축으로 남부러워할 브랜드 아파트를 분양 받았다는 등의 소식 또한 심심치 않게 접하곤 할 것이다. 운이 좀 좋다면 내가 살고 있던 아파트나 물려받은 땅이 정비구역으로 지정되었다는 소식을 듣고 마치 당장이라도 큰 돈을 받거나 좋은 아파트에 입주하게 될 것이라는 꿈에 부풀게 될 것이다. 그러나 막상 이러한 관심으로 인터넷 검색이나 관련 서적을 찾아보다 보면 온갖 어려운 단어와 법조문에 둘러싸여 내가 뭘 알아야 하는지 조차 이해하기 어려울 것이다. 그도 그럴 것이 재개발ㆍ재건축은 부동산의 다른 분야와 달리 근거법령의 수가 많을 뿐만 아니라 상대적으로 짧은 시간 동안에 셀 수도 없이 많은 제정ㆍ개정ㆍ폐지의 과정을 거치면서 일반인들은 물론 전문가들도 이해하기 어려운 내용들이 많기 때문이다. 때문에 아무리 관심이 많은 사람이라고 하더라도 높은 진입장벽에 투자 기회를 쉽사리 포기하거나, 잘못되거나 왜곡된 정보로 투자자나 조합원들을 속이는 '꾼'들에게 끌려다니다 자신도 모르는 새에 막대한 손해를 입고 소송에도 휘말리는 안타까운 사태도 빈번히 발생하고 있다.
그러나 이번에 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈를 읽어보면, 관계법령이 어떻게, 왜 변화하였는지는 물론이고 재개발ㆍ재건축 사업이 어떠한 방식과 절차에 의하여 진행되는 것인지를 마치 소설을 읽어내려가는 것처럼 자연스럽게 이해할 수 있게 된다. 대부분의 기존 서적들은 재개발ㆍ재건축을 투자목적, 법률적 측면, 시장논리 등 중에서 한 가지 측면에서만 접근하여 한정적인 정보만을 제공하고 있었기 때문에, 독자들은 마치 장님이 코끼리의 다리를 만지면서 코끼리를 이해하려는 것과 같이 온전한 정보를 파악할 수 없었다. 그러나 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 다양한 측면에 대한 통찰을 그 사업 진행 순서대로 자세히 풀어내었을 뿐만 아니라, 특히 독자가 궁금해하였거나 중요하게 눈여겨보아야 할 핵심들에 대하여도 깔끔하게 구분하여 명쾌한 해답을 제공하고 있어서, 독자들로 하여금 재개발ㆍ재건축의 전반적인 이해는 물론 핵심원리에 대한 이해까지도 빠짐없이 가져갈 수 있도록 배려하고 있다.
이 책은 저자가 독자들의 이해를 돕기 위해 책의 첫 글자부터 마지막 글자까지 단 한 글자도 빠짐없이 직접 작성하고 검토하였고, 모든 책의 레이아웃 및 디자인 또한 직접 구성하였다. 저자의 수년에 걸친 고심과 피와 눈물이 서린 노력으로 완성된 이 책은 재개발ㆍ재건축에 대한 진지한 관심을 갖고 있는 독자들에게 완벽한 재건축ㆍ재개발의 바이블이 되어줄 것이며, 아직은 단편적인 궁금증과 호기심을 갖고 있는 독자들이라 하더라도 목차를 보며 손쉽게 궁금증에 대한 해답을 찾아가는 과정에서 지적인 쾌감을 느낄 수 있을 것이다. 또한 부족한 지식과 잘못된 판단으로 큰 어려움을 겪고 있는 사람들은 더 이상의 손실을 방지하거나 상황을 반전시킬 돌파구를 찾게 될 것이다.
이 책은 시장에 넘쳐나는 수많은 재개발ㆍ재건축 서적의 하나가 아니라, 다른 책들과 확실하게 차별되고 존재이유가 분명한 「재개발ㆍ재건축의 완결판」이라 확신하고 자신있게 당신에게 권한다.

제1장 조합설립 미동의자 등에 대한 매도청구 25
제1절 매도청구 입문 27
I. 정비사업 시행을 위한 강제조치: 수용과 매도청구 27
II. 조합설립 미동의자 등에 대한 매도청구 31
제2절 매도청구의 요건과 절차 36
I. 유효한 조합설립인가 및 사업시행계획인가ㆍ고시 36
II. 매도청구의 상대방 37
III. 매도청구 절차 진행 중 부동산의 승계가 이루어진 경우 44
IV. 매도청구권 행사를 위한 사전절차 (조합설립 동의 여부 회답 촉구) 47
V. 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대한 촉구 문제 50
VI. 매도청구권의 행사 (행사기간) 52
VII. 제척기간 도과 후 새로운 매도청구권 행사 57
제3절 매도청구의 효과 (매도가격 산정 등) 61
I. 개요 61
II. 매도가격 기준일 = 매매계약 성립일 63
III. 매도가격 산정방식(1): 원가방식 산정 후 개발이익을 가산하는 방식 64
IV. 매도가격 산정방식(2): 매도청구 시점의 객관적 거래가격 산정 방식 66
V. 매도가격 산정방식(3): 종전자산 평가액에 비례율을 곱하는 방식 68
VI. 감정평가의 방법 69
VII. 동시이행 (담보권 등이 말소되지 않은 경우 동시이행의 범위) 74
VIII. 매도인의 이자청구 문제 76
IX. 사업용건물의 부가가치세 문제 79
X. 재단법인 기본재산에 대한 매도청구의 효력 81
XI. 매매계약 성립 후 채무불이행으로 인한 해제 83
제4절 집합건물법에 따른 매도청구 85
I. 개요 85
II. 유효한 재건축결의 87
III. 매도청구가 기각된 사례 88
IV. 재건축결의 후 "지체 없이" 90
V. 창립총회 후 서면결의로 재건축결의가 성립한 경우 93
제2장 분양 101
제1절 분양통지 및 분양공고 103
I. 분양통지 및 분양공고의 시점 103
II. 분양통지의 대상자 및 통지/공고의 내용 109
III. 판례 (분양통지 대상자) 117
IV. 분양통지의 방법 120
제2절 분양신청 127
I. 분양신청의 자격 127
II. 분양신청의 기간과 방법 132
III. 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우의 분양신청 135
IV. 투기과열지구 내 정비사업 수분양자의 5년간 분양신청 금지 142
제3절 분양신청 종료 후 재분양신청 문제 149
I. 조합설립인가 무효/취소로 인한 재분양신청 149
II. 사업시행계획의 실질적 변경으로 인한 재분양신청 153
III. 법 제72조 제4항에 따른 재분양신청 절차가 의무인지, 재량인지 155
IV. 법 제72조 제4항의 재분양 사유가 예시규정인지, 열거규정인지 159
제4절 권리가액, 분담금 기타 비용의 산정 165
I. 공사계약 방식에 따른 권리가액 산정 및 조합원 분담금 산출 방법 165
II. 종전자산 감정평가 168
III. 평가의 기준시점 (판례) 172
IV. 종전자산 감정평가의 하자 (판례) 175
V. 부가가치세, 철거비 기타 비용의 부담 182
제5절 분양의 기준 (법령상 기준) 184
I. 분양의 기본원칙 184
II. 재개발사업의 관리처분방법(분양기준) 189
III. 재건축사업의 관리처분방법(분양기준) 197
IV. 공급할 수 있는 주택(분양권)의 수 201
V. 원플러스원(1+1) 분양 [재개발ㆍ재건축 공통] 210
VI. 권리산정기준일 216
제6절 서울시 재개발사업의 분양대상자 (서울시조례) 222
I. 재개발사업 주택공급기준에 관한 시ㆍ도조례의 광범위한 입법재량 222
II. 재개발사업 공동주택 분양기준에 관한 현행 서울시조례의 주요내용 223
III. 2010. 7. 15. 이전 '구조례'의 분양기준 240
IV. 2008. 7. 30. 조례에서 달라진 두 가지 251
V. 무허가건축물 소유자의 분양대상 여부 255
VI. 서울시내 재개발 투자시 주의사항 (서울시조례 기준) 263
제7절 분양의 순서, 평형배정, 동ㆍ호수추첨, 분양계약체결 265
I. 분양의 순서(순위) 및 평형배정 265
II. 동ㆍ호수 추첨 및 배정의 하자 270
III. 동ㆍ호수 배정을 무효로 본 사례 272
IV. 동ㆍ호수 배정에 하자가 있으나 유효하다고 본 사례 274
V. 소의 이익 276
VI. 위법한 동ㆍ호수 배정으로 인한 손해배상책임 282
VII. 손해배상의 범위 (손해액의 산정) 291
VIII. 분양계약의 체결 318
제3장 관리처분계획 329
제1절 관리처분계획의 의미와 법적 성격 331
제2절 관리처분계획의 수립ㆍ인가 절차 335
I. 총회 전 조합원에 대한 통지 335
II. 총회결의 339
III. 관리처분계획의 공람, 인가신청, 인가ㆍ고시 및 통지 343
제3절 관리처분계획의 내용 348
I. 관리처분계획에 포함될 내용 348
II. 계획재량의 범위와 한계 353
III. 종교시설 문제 356
IV. 보류지ㆍ체비지 문제 367
제4절 상가 관리처분계획 (상가독립정산제 문제) 377
I. 상가 관리처분계획에 관한 광범위한 재량권 377
II. 상가 관리처분의 무효ㆍ부존재는 관리처분계획 전체의 무효사유 391
III. 상가독립정산제와 관련한 정관변경의 효력 (신뢰보호원칙 문제) 393
IV. 상가독립정산제의 변경이 신뢰보호원칙을 위반했다고 본 사례 402
V. 신뢰보호원칙을 위반하지 않았다고 본 사례 407
VI. '조합원과의 개별약정'의 효력의 한계 409
제5절 종전자산의 사용ㆍ수익 금지 411
I. 개요 411
II. 종전 토지등소유자 등의 사용ㆍ수익권 소멸 412
III. 조합원의 인도의무 불이행으로 인한 손해배상책임 417
IV. 관리처분계획 인가ㆍ고시 전 사업시행자의 사용ㆍ수익 문제 427
제6절 관리처분계획인가의 고시에 따른 임대차 등의 종료 432
I. 임차인의 사용ㆍ수익권 소멸 및 임대차 해지권 432
II. 상가임차인의 권리금보호 배제 442
III. 임대차보증금반환의무 등에 대한 사업시행자의 공동책임 446
IV. 임차인에 대한 영업보상 문제 (재개발만 해당) 449
제7절 이주ㆍ철거 451
I. 이주비 지원 451
II. 철거 462
III. 인도대집행은 허용되지 않음 468
IV. 조합의 인도ㆍ철거 자력집행 문제 471
V. 착공 477
VI. '일시적 2주택 양도세 비과세'에 관한 대체주택 특례조항 482
제8절 일반분양 491
I. 개요 491
II. 일반분양의 조건 495
III. 재당첨 제한 (「주택공급에 관한 규칙」 제54조) 499
IV. 일반분양분 공사비의 조합원 부담 문제 503
제9절 관리처분계획의 변경 506
I. 관리처분계획의 변경절차 (경미한 사항의 변경) 506
II. 관리처분계획 변경의 효력 510
III. 주요부분이 실질적으로 변경된 경우 (소의 이익 없음) 513
IV. 결의요건 하자를 보완하기 위해 다시 총회결의를 거친 경우 520
V. '사업시행계획 변경인가'와의 비교 522
제10절 관리처분계획의 효력을 다투는 소송 525
I. 개요 525
II. 관리처분계획의 절차적 하자(총회결의 하자 등)를 다투는 소송 529
III. 관리처분계획의 내용상 하자를 다투는 소송 537
IV. 수분양자 지위(수분양권) 확인소송은 허용되지 않음 541
V. 관리처분계획(인가)의 일부 취소 545
VI. 현금청산대상자의 소의 이익(원고적격) 문제 547
제4장 부록 555
I. 분양신청서 견본 555
II. 분양신청 위임장 555

도표목차
표1 법령명 약칭표 18
표2 법령조항 인용례 19
표3 매도청구권 비교표 [집합건물법 - 주택법 - 도시정비법(신ㆍ구)] 96
표4 분양통지사항과 분양공고사항 비교표 111
표5 2010.07.15. 개정조례와 2011.05.26. 개정조례의 주요 개정내용 비교 259
표6 '조합원분양신청 제한'과 '재당첨 제한' 비교표 502
표7 투기과열지구 정비사업의 조합원분양신청 및 재당첨 제한(종합 비교표) 502

오승철 약력
서울대학교 법과대학 졸업
서울대학교 대학원 법학과 졸업
미국ㆍ프랑스 유학
Kim, Shin & Yu 변호사
건설교통부 민자유치사업자문단
성신여자대학교 법과대학 교수
변호사시험 출제위원 (법무부)
한국부동산판례연구소 소장
(현) 법무법인 리얼굿 대표변호사

저서
헌법이야기, 헌법소송이야기, 헌법판례이야기
법문장론 -오승철 교수의 예술적 법문장 강의
e-편한소송 I ~ VII (컴퓨터 앱): ① 민사소송ㆍ비송 ② 민사집행ㆍ보전처분 ③ 상사종합(회사·상사비송·가처분·지적재산권 등) ④ 헌법·행정·조세 ⑤ 형사ㆍ가사 ⑥ 채무자회생ㆍ파산 ⑦ 손해배상소송 마법사