도쿄 프로듀서

건물 올리는 개발에서, 지역 가치 올리는 프로듀싱으로
롯폰기힐스와 아자부다이힐스는 오늘날 도쿄를 대표하는 장소가 되었다. 그러나 이 책이 주목하는 것은 완성된 풍경의 화려함이 아니다. 『도쿄 프로듀서』가 보여주는 것은 그 풍경이 만들어지기까지의 시간, 다시 말해 판단과 설득, 조율과 운영의 과정이다.
저자 야마모토 가즈히코는 모리빌딩의 핵심 실무자로서 40년간 도쿄의 대규모 도시개발 현장을 이끌었다. 모리 미노루가 도시의 비전과 방향을 제시한 리더였다면, 야마모토는 그 비전을 실제 사업 프로세스로 옮긴 인물이었다. 그는 단지 건물을 완성한 사람이 아니라, 권리자와 행정, 설계자와 운영자, 문화와 상업, 공공성과 사업성을 하나의 방향으로 묶어낸 도시개발 프로듀서였다.
모리 미노루는 "도시를 만드는 일은 한 편의 영화를 만드는 일과 같다"고 말했다. 영화가 감독의 상상력만으로 완성되지 않듯, 도시 역시 비전만으로 현실이 되지 않는다. 수많은 사람, 자본, 시간, 갈등, 협업, 조정이 모여야 비로소 하나의 장소가 완성된다. 이 책은 바로 그 거대한 제작 과정을 현장에서 끝까지 밀고 간 사람의 기록이다.
모리빌딩의 프로젝트가 특별한 이유는 높은 건물을 세웠기 때문만이 아니다. 아크힐스, 롯폰기힐스, 도라노몬힐스, 아자부다이힐스에는 업무, 주거, 문화, 상업, 호텔, 미술관, 광장, 보행 경험, 거리 운영이 하나의 도시 경험으로 엮여 있다. 모리빌딩은 건물을 개발하는 데서 멈추지 않고, 지역의 기능을 다시 설계하고, 사람들이 모이고 머물 이유를 만들어냈다.
한국의 개발 시장도 이제 같은 질문 앞에 서 있다. 토지비와 시공비는 높아지고, 단기 분양 중심의 개발 모델은 한계를 드러내고 있다. 대형 복합개발은 늘어나고 있지만, 그 장소가 어떤 기능을 가져야 하는지, 어떤 콘텐츠와 경험으로 지속될 것인지, 준공 이후 어떻게 운영되며 지역 가치를 높일 것인지에 대한 논의는 아직 충분하지 않다.
『도쿄 프로듀서』는 모리빌딩의 성공담이 아니라, 한국의 다음 세대 디벨로퍼가 무엇을 공부하고 어떤 책임을 가져야 하는지 묻는 책이다. 저성장 시대의 개발은 더 이상 단순히 건물을 짓고 분양하는 일에 머물 수 없다. 지역의 잠재력을 읽고, 사람·자본·행정·문화·운영을 하나의 방향으로 엮어 지역 가치를 올리는 프로듀싱 역량이 중요해지고 있다.
도시의 가치는 건물을 올린다고 저절로 올라가는가. 야마모토 가즈히코의 답은 분명하다. 좋은 도시는 비전과 기능, 설득과 운영, 그리고 긴 시간을 견디는 프로듀싱의 힘으로 만들어진다. 『도쿄 프로듀서』는 롯폰기힐스와 아자부다이힐스의 완성 사진보다, 그 뒤에 있었던 치열한 판단과 조율의 시간을 기록한 책이다. 책장을 펼치는 순간, 독자는 모리빌딩 회의실의 문 안으로 들어서게 된다.

이 책을 한국에 소개하며 5
서문 11

1 모리빌딩의 기업 문화와 초효율 넘버 빌딩의 개발 21
1 공통 이념과 혁신 23
2 나의 첫 업무 35
3 임대 빌딩 회사로서의 입지 구축 43

2 넘버 빌딩의 혁신: 오일 쇼크 후 안정성장에의 대응 45
1 라포레 하라주쿠: 패션 빌딩에 대한 도전 47
2 '혁신 넘버 빌딩'의 개발: 안정성장 시대에의 대응 56
3 1980년대 초 오피스 빌딩의 연속 준공: 회사의 체력을 다지다 68

3 아크 힐스: 민간 최초의 대형 복합 재개발 71
1 19년의 대장정: 아크 힐스 재개발 73
2 착공에 이르기까지의 계획 변천 79
3 착공 이후의 계획 변경 86
4 제3의 비즈니스 도심: 고밀도와 쾌적한 환경의 조화 89
5 제1, 2차 오일 쇼크와 부동산 시장의 격변 97
6 아크 힐스 프로젝트의 성과와 평가 100

4 '힐스' 시리즈의 전개와 버블 붕괴 107
1 고텐야마 힐스: 제1종 주거전용지구의 고층 복합개발 110
2 시로야마 힐스: 간선도로와 접하지 않는 초고층 복합개발 117
3 롯폰기 퍼스트 빌딩: 버블 정점의 경쟁 입찰 프로젝트 128
4 버블 경제 시기의 부동산 업계 133
5 버블 붕괴 이후의 모리빌딩 139

5 버티컬 가든 시티의 도시상 구축 145
1 버티컬 가든 시티의 구상 147
2 아타고 그린 힐스: 버티컬 가든 시티의 프로토타입 149
3 모토아자부 힐스: 최고급 주거지를 향한 도전 167

6 롯폰기 힐스 I: 문화도심 콘셉트의 구축과 합의 형성 177
1 프로젝트 연혁 및 사회적 의의 179
2 TV아사히와의 만남과 재개발 과제의 정리 186
3 지역 활동의 시작 194
4 준비조합의 가동과 도시계획 결정 208

7 롯폰기 힐스 II: 문화도심과 버티컬 가든 시티의 실현 227
1 도시계획 결정부터 착공까지 229
2 착공부터 개장까지 269

8 포스트 롯폰기 힐스 프로젝트 307
1 도준카이를 재개발한 오모테산도 힐스 309
2 히라카와초 모리 타워: 지하철 실드 터널 상부의 복합개발 312
3 아크 힐스 센고쿠야마 모리 타워: 아크 힐스를 동쪽으로 확장 324
4 아크 힐스 사우스 타워: 두 개의 대규모 재개발을 연결하다 332
5 도라노몬 힐스: 환상 2호선에 걸친 민관 협동 복합 재개발 338
6 역풍 속 중국 진출 356

9 긴자 식스: 개발 역량을 통한 새로운 비즈니스 모델 361
1 프로젝트 연혁 363
2 컨설턴트 계약 체결: 프로젝트 전사 365
3 긴자 룰과 고도 제한: 프로젝트 제1막 371
4 건축계획안의 수립과 리먼 쇼크: 프로젝트 제2막 382
5 사업 체제의 재정비에서 착공까지: 프로젝트 제3막 389

10 도쿄는 세계 제일의 오피스 도시가 될 수 있는가 405
1 전후의 오피스 붐 407
2 오피스 빌딩 개발업자에게 축복받은 시장 환경 410
3 장래에 대한 우려 412
4 쇼와는 공장의 시대, 헤이세이는 오피스의 시대 414
5 일본 기업 본사라는 거품 415
6 위기를 기회로 바꾸다 417
7 부동산업의 미래 418

후기 421
추기 427
부록 431
야마모토 가즈히코 연보 439
한국어판 특별 부록: 인터뷰 441

야마모토 가즈히코 1946년 출생. 교토대학교 공학부 건축학과를 졸업한 뒤 일본주택공단을 거쳐 1974년 모리빌딩에 입사했다. 이후 모리빌딩 개발 및 기획 부문에서 주요 직책을 맡았으며, 2003년 모리빌딩 부사장으로 취임했다.
야마모토 가즈히코는 모리빌딩이 단순한 건물 임대업을 넘어 도시를 기획하고 운영하는 회사로 진화하던 시기, 그 변화의 중심에 있었던 개발기획자다. 모리 다이키치로가 일군 민간 도시개발의 기반과 모리 미노루가 제시한 입체 도시의 비전을 현장에서 연결하며, 아크 힐스, 롯폰기 힐스, 오모테산도 힐스, 도라노몬 힐스, 긴자 식스 등 일본 현대 도시개발을 대표하는 프로젝트에 참여했다.
그는 개별 건축물을 짓는 개발자를 넘어, 지역의 잠재력을 읽고 비전과 사업성, 문화와 공공성, 다양한 이해관계자의 의지를 하나의 도시적 성과로 엮어낸 대표적인 개발의 프로듀서였다. 특히 모리빌딩식 도시개발이 추구해온 '지역가치 창출'의 방법론을 현장에서 체계화한 인물로 평가된다. 부동산협회 도시정책위원장, 재개발코디네이터협회 부회장, ULI 일본위원회 회장, 쓰쿠바대학교 객원교수, 도쿄도시대학교 객원교수 등을 역임했다. 저서 『도쿄 프로듀서-야마모토 가즈히코의 지역가치를 올리는 도시개발(地域?値を上げる都市開? 東京のイノベ?ション)』는 모리빌딩의 주요 프로젝트를 통해 일본 도시개발의 사상과 실무, 그리고 지역가치 창출의 방법론을 기록한 유작이다.