초고령사회 집값의 미래

같은 고령화 속에서도 다른 주거 선택
책의 출발점은 고령층 내부의 차이다. 같은 나이라도 소득과 건강, 가족 구성, 경제활동 여부에 따라 주택을 보유하거나 옮기는 시점은 달라진다. 경제활동과 소비를 이어가며 의료와 교통이 편리한 도심에 머무르려는 수요와, 건강 악화나 상속을 계기로 집을 정리하는 움직임을 함께 살펴야 한다는 것이다.
연구에서 사용하는 61세·72세·81세는 각각 노후 준비, 경제활동 중단 전후의 변화, 생애 후반의 자산 처분을 살피기 위한 분석 기준이다. 모든 사람이 그 나이에 동일한 생애 단계를 맞는다는 뜻은 아니다. 책은 이 구분을 통해 지역의 연령 구성과 주택 보유 행태를 세분해 설명한다.

진단에서 데이터와 전략으로 이어지는 5부 23장
1부 '진단: 늙어가는 한국, 갈라지는 시장'은 고령층의 경제활동과 길어진 은퇴 기간, 인구 이동, 집값을 설명해 온 경제 이론과 상승 경험을 살핀다. 과거의 주택시장 경험을 앞으로도 그대로 적용할 수 있는지 질문하며 인구 변화가 기존 판단 기준에 던지는 과제를 짚는다.
2부 '데이터: 전환은 이미 시작됐다'는 부모의 집이 시장에 나오는 시점, 인구 감소와 지역 주택시장, 상속과 현금흐름, 수도권 내부의 차이를 다룬다. 고령인구 비중과 주택가격의 관계가 달라지는 전환 구간을 검토하면서, 인구 총량만으로는 설명하기 어려운 지역별 차이를 살펴본다.
3부 '전략: 살아남는 집의 조건'은 시니어주택의 공급, 세금과 거래, 주택연금과 국내 고령자 주거정책을 다룬다. 4부 '미래: 도시는 어떻게 늙어가는가'에서는 고령자를 위한 도심, 주거와 서비스의 결합, 미래 주택의 설계 기준을 검토한다. 5부 '해외: 먼저 고령화한 나라들의 경험'은 일본·유럽·미국의 주택시장과 생활 지원 사례를 통해 한국에서 논의할 선택지를 넓힌다.

출간의 의미와 주요 독자
이 책의 중요성은 인구 감소와 집값을 하나의 방향으로 단정하기보다 지역과 세대의 차이를 살피는 데 있다. 부모 세대의 주택 보유와 다음 세대의 수요, 생활 기반과 자산의 활용 가능성을 함께 검토한다. 은퇴 후의 집을 고민하는 중장년, 부모의 집을 정리하거나 상속을 준비하는 자녀, 부동산을 공부하는 독자와 주택·도시·주거복지 분야 실무자가 주요 독자다.
결론은 집을 선택할 때 점검할 일곱 가지 조건으로 모인다. 에필로그 '집이라는 사회계약'에서는 고령자의 주거를 개인의 자산 관리와 함께 의료·돌봄·교통·금융이 뒷받침해야 할 사회적 과제로 바라본다. 부록에는 책의 실증적 토대가 된 연구와 분석의 한계를 정리했다. 이 책은 고령화라는 거시적 변화를 가족이 살 집과 노후 자산의 문제로 옮겨 독자 스스로 판단할 질문을 마련하는 데 목적을 둔다. 집값의 움직임을 이해하면서도 그 집에서 어떤 생활을 이어갈 수 있는지 함께 살피게 한다.

프롤로그
초고령사회, 당신의 집은 끝까지 살아남을 것인가
Ⅰ부 진단: 늙어가는 한국, 갈라지는 시장
1장 노인은 없다
2장 일하지 않는 31년
3장 머무는 사람, 떠나는 사람
4장 경제학은 집값을 어떻게 설명해 왔나
5장 오십 년의 학습: 집값은 오른다는 믿음의 역사
6장 떨어진다, 오른다, 둘 다 맞다
Ⅱ부 데이터: 전환은 이미 시작됐다
7장 부모의 집은 언제 팔리는가
8장 지역별 인구 감소와 주택시장
9장 상속의 경제학: 현금 없는 부자의 나라
10장 두 개의 수도권
11장 노인의 재정의: 61, 72, 81
12장 전환점: 관계가 달라지는 구간
13장 집의 가치는 무엇으로 결정되는가
Ⅲ부 전략: 살아남는 집의 조건
14장 40 대 16,000: 시니어주택의 공급 격차
15장 세금이 시장을 잠글 때
16장 연금이 된 집
17장 정책의 전환: 한국형 실험들
Ⅳ부 미래: 도시는 어떻게 늙어가는가
18장 시니어 어바니즘: 고령자를 위한 도심
19장 미래의 집: 주거와 서비스를 함께
20장 품위 있는 축소: 미래 주택의 일곱 가지 설계 기준
Ⅴ부 해외: 먼저 고령화한 나라들의 경험
21장 일본: 고령화를 먼저 겪은 주택시장
22장 유럽: 고령자의 생활을 지원하는 도시
23장 미국의 선택지, 그리고 K-실버하우징
결론 살아남는 집의 7가지 조건
에필로그 집이라는 사회계약
부록 이 책의 토대가 된 연구

이나겸 이나겸은 부동산학 박사로, 고령인구 구조변화와 수도권 아파트가격의 관계를 연구했다. 유튜브 '라이프투어 3분책읽기'를 통해 책 관련 콘텐츠를 소개하고 있다. 『초고령사회 집값의 미래』에서는 연구의 질문을 노후 주거와 상속, 지역과 도시의 변화로 넓혀 독자에게 전한다.