재개발 재건축 성공 길잡이(조합임원과 현장 실무자를 위한)

현장의 혼란을 줄이고, 조합의 실패를 줄인다

재개발·재건축은 단순한 부동산 개발사업이 아니다. 그 안에는 수십 년 삶의 기억, 공동체의 미래, 복잡한 행정절차, 법률적 분쟁의 가능성이 얽혀 있다. 또한 수년에 걸친 장기전이다. 상황은 계속 바뀌고, 법령도 바뀐다. 이 책은 조합임원들이 사소한 실수로 인한 대규모 손해를 예방할 수 있도록, 실제로 마주치는 사건 중심으로 정비사업 전 과정을 해설하고 있다.
조합설립, 시공사 선정, 정보공개, 명도소송, 입주권 분쟁 등 현장에서 자주 다툼이 벌어지는 쟁점들을 중심으로 판례와 실무 조언을 정리했다. 형식적 해설이 아닌, 실제 소송 경험과 판결을 바탕으로 작성된 법률 대응서로, "현장의 언어로, 현장에서 실제로 발생한 사건을 통해, 조합임원과 실무자가 반드시 알고 있어야 할 법적 상식과 대응전략"을 정리한 실전형 가이드북이다. 2025년 6월 시행되는 신설 규정과 절차(예: 정비계획 입안 단계의 추진위원회 구성 허용)까지 상세히 다루고 있어, 곧바로 현장에 적용 가능하다.
2만 건이 넘는 재개발·재건축 소송과 자문 경험을 보유한 법무법인 센트로의 변호사들이 집필에 참여하여, 실무 현장의 핵심 쟁점을 쏙쏙 뽑아 실질적 해결책을 제시하고 있다.

조합임원에게 꼭 필요한 '법적 판단의 기준' 제시

이 책은 재개발 재건축 정비사업의 전 단계를 빠짐없이 다룬다. 준비위원회 구성과 추진위 승인 요건, 정비계획 입안 및 정비구역 지정 절차, 사업시행계획 및 관리처분계획의 인가와 주요 분쟁, 입주권 정리와 현금청산자 처리 그리고 조합 해산 및 청산 절차까지를 망라한다.
재개발 재건축에서 조합임원이 마주하게 되는 거의 모든 중대한 결정의 순간에서 어떤 법적 기준과 절차를 따라야 하는지를 체계적으로 정리하면서 '법의 관점'에서 조합 운영의 길을 제시한다.
- 조합장, 감사, 이사의 자격 요건과 결격 사유
- 임기 만료 후 직무수행 가능 여부
- 연임 시 선출 절차 재이행 여부
- 대의원 수 미달 상황의 합법적 대응 방법 등.
또한 도시정비법을 포함한 주요 관련 법률의 2025년 개정 내용을 전부 반영하여 실수를 방지하도록 돕고 있다. 반영된 대표 개정사항은 다음과 같다.
- 정비구역 지정 이전 단계에서의 추진위원회 구성 허용
- 안전진단 대신 재건축진단으로 명칭 및 절차 완화
- 주민제안형 정비계획 입안 요건의 변화와 추진위원회의 제안 가능화 등.
그리고 정비사업에는 조합과 관련된 다양한 분쟁 상황이 발생하는데, 이를 실제 판례를 중심으로 해석하고 사전 예방을 위한 전략과 필요 서류, 절차 유의사항을 안내한다.
- 조합 설립 추진단계의 정비업체 계약 승계 문제
- 시공자 선정 절차와 금품 수수 의혹 시 형사 책임
- 명도소송 진행과 매도청구 판결 시 이주 거부자 대응
- 조합원 자격 시비, 상가 분양 갈등, 현금청산자의 법적 지위 등.

조합임원은 물론, 실무자·공무원·투자자까지 폭넓은 활용 가능

재개발 재건축 정비사업은 법의 이름으로 움직이는 현실이다. 그래서 조합은 법을 '안다'는 이유로 분쟁을 피할 수 있고, 법을 '모른다'는 이유로 수십 억의 손해를 입을 수도 있다.《재개발 재건축 성공 길잡이》는 현장과 실무에서 준비된 조합이 되기 위한 가장 기본적이면서도 강력한 법적 파트너가 되어줄 지침서이다. 그러나 단지 조합임원만을 위한 책으로 단정지을 수는 없다. PM, 정비업체, 감정평가사 등 협력업체 실무자는 사업의 진행 과정과 법적 위험요소를 이해할 수 있고, 지방자치단체 공무원은 민원과 행정처리 과정에서 정비사업의 핵심 절차를 파악할 수 있으며, 재개발 투자자는 조합 운영의 어려움과 의사결정 과정을 이해함으로써 더 현명한 판단이 가능하다.

프롤로그 - 오늘도 재개발 재건축 현장에서 땀 흘리고 있는 분들께

1장 재개발 재건축 누가 추진하나
1. 정비사업의 시작, 재개발 재건축 준비위원회와 조합설립추진위원회의 의미
2. 재개발 재건축 준비위원회·조합설립추진위원회 구성과 위원의 자격요건
3. 정비구역은 누가 어떻게 지정하나
4. 주민제안형 정비계획 입안에 관한 여러 문제
5. 조합설립추진위원회가 체결한 계약은 누가 책임지나
6. 조합설립추진위원회가 선정한 정비업체의 포괄승계 범위
7. 조합설립추진위원회와 상가 합의는 조합에 구속력 있나

2장 분쟁의 지뢰밭 피해 가는 방법
1. 조합설립동의서 서명, 지장도 대행할 수 있나
2. 조합설립동의서 재사용특례, 동의서 어디까지 재사용할 수 있나
3. 재개발 재건축조합 임원자격 및 결격사유에 관한 최근 분쟁 사례
4. 재개발 재건축조합에 비상근 조합장 가능한가
5. 임기 만료된 조합임원의 직무수행권
6. 조합임원 연임 시 임원 선출 절차는 다시 거쳐야 하나
7. 대의원 수 미달 시 대의원 선거는 어떻게 하나
8. 경미한 변경이 누적되어 사업비가 10% 이상 증액되면
9. 정보공개의무에 관해 알아둘 점
10. 정보공개 규정 개정이 절실한 이유
11. 불분명하거나 방대한 열람·복사 요청에 조합이 대응하는 방법

3장 역전되는 갑을 관계에서 살아남기
1. 재개발 재건축 시공자 선정 절차와 법적 쟁점
2. 시공사 선정에 관한 업무의 지원과 형사처벌
3. 정비사업 협력업체 선정 시 알아둘 점
4. 재개발 재건축 정비사업 협력업체 선정할 때 주의할 점

4장 조합원 분양자격과 입주권 분쟁 정확히 파악하기
1. 재개발 재건축구역 내 조합원 아파트 분양에 관한 최근 분쟁 사례
2. 재개발 재건축 5년 재당첨 제한 규정의 내용과 문제점
3. 다물권자 물건은 대법원 판결 모르고 사면 쪽박
4. 후발적 다물권자와 조합원 지위
5. 투기과열지구 재건축구역에서 일부 지분 양수 시 현금청산되나
6. '조합원 전원의 동의'가 필요한 재건축 상가조합원에 대한 아파트 분양

5장 수억 원 절약하는 매도청구소송과 명도소송 비결
1. 재건축조합설립 미동의자에 대한 매도청구
2. 재건축 분양 미신청자에 대한 매도청구에서 알아둘 점
3. 재개발 재건축 정비사업 '일괄명도'소송의 중요성
4. 분양계약을 체결하지 아니한 경우 현금청산과 명도 문제

6장 관리처분계획과 현금청산, 이것만은 반드시 점검하자
1. 신뢰보호원칙과 관리처분계획의 위법성
2. 재개발구역 종교시설 분쟁에 피눈물 나는 조합원
3. 재개발 재건축조합과 종교단체의 상생(相生)
4. 조합이 현금청산자에게 정비사업비를 부과할 수 있는 방법
5. 현금청산자의 정비사업비 부담 관련 필수 체크 포인트
6. 사업구역 내 미이주자에 대한 손해배상청구

7장 재개발 수용재결실무 비법 공개
1. 조합이 관리처분계획인가고시를 기다리지 않고 협의기간 만료 후 바로 토지수용절차를 진행할 수 있나
2. 보상금증액소송에서 감정평가 결과 보상금이 증액되어도 청구가 기각되는 경우
3. 수용재결이 있었음에도 이주하지 않으면 형사처벌
4. 현금청산금에서 이주비 대출금 및 그 이자는 반환 또는 공제대상
5. 20일 범위 안에서 분양신청기간을 연장할 경우
6. 현금청산금액이 협의금액보다 더 낮게 나올 수 있나

8장 조합원의 각종 부담금 반환청구 방법과 조합사업 마무리
1. 학교용지부담금 부과에 대한 대응 방안
2. 국·공유지 매매계약 관련 부당이득금 반환의 문제
3. '재건축초과이익환수제'는 블랙코미디
4. 재건축초과이익환수에 대한 원론적인 고찰
5. 재개발 재건축조합 해산 규정 보완이 필요하다

에필로그 -재개발 재건축의 기준과 나침반이길 소망합니다

법무법인 센트로 '법무법인 센트로'는 김정우, 김향훈 대표 변호사를 주축으로 도시정비 관련 소송 및 법률자문을 수행하는 변호사들로 구성된 재개발·재건축 전문 부띠끄 로펌이다. 조합설립인가처분 취소소송, 사업시행계획 취소소송, 관리처분계획 취소소송, 수용재결 업무, 명도소송, 손실보상금소송, 매도청구소송, 공사대금소송, 정산소송, 아파트 하자에 갈음하는 손해배상청구소송, 시공사 대여금 청구, 총회결의 무효확인 청구, 형사고소대리 등 2만여 건 이상의 재개발·재건축 소송과 법률자문을 수행했다. 센트로 변호사들은 대한변호사협회, 부산고등법원, 수원고등법원, 광주광역시, 시흥시, 주거환경연구원 등을 포함한 각종 공공기관에서 60회 이상의 외부 강연활동을 수행하여 그 실력을 인정받고 있으며,《재개발·재건축 법률상식 119》,《재건축 재개발 법령집》 등 다수의 저술 활동을 했다.