부동산경매의 함정, 가장임차인 잡는 법(합본 완결판)

이 책의 특징
하나, 주요 대법원 판례와 169개의 하급심 사례를 함께 정리하여, 가장임차인 판단 법리가 실제 사건에서 어떻게 적용되는지를 입체적으로 보여 준다.
둘, 승소 84건과 패소 85건을 함께 수록하여, 공격의 기술과 방어의 기준을 동시에 익힐 수 있도록 구성하였다.
셋, 문방구 계약서, 자금 흐름, 가족관계, 전입 시기, 생활 흔적, 공인중개사 배제 등 실무에서 반복적으로 등장하는 핵심 쟁점별로 판례를 유형화하였다.
넷, 단순한 판결 요약에 그치지 않고, 실무상 어떤 자료가 의미를 가지는지, 어떤 지점에서 판단이 흔들리는지를 함께 살필 수 있도록 정리하였다.
다섯, 경매 투자자와 낙찰자뿐 아니라 금융기관·NPL 실무자, 법률 실무자에게도 실질적인 참고가 될 수 있도록 구성한 실무형 완결판이다.

이 책이 필요한 독자
ㆍ 가장임차인 문제를 보다 깊이 있게 분석하고 실전 대응 역량을 키우려는 경매 투자자
ㆍ 배당, 점유, 인도, 명도 문제까지 함께 검토해야 하는 낙찰자
ㆍ 담보 회수, 권리분석, 배당 실무를 수행하는 금융기관·NPL 관련 실무자
ㆍ 허위 임대차 분쟁의 구조와 판례 흐름을 체계적으로 정리하려는 법률 실무자
ㆍ 단순한 입문을 넘어, 승소·패소 사례와 절차별 대응 기준까지 함께 익히고 싶은 독자

가가장임차인 문제는 부동산경매에서 수익과 손실, 공격과 오판이 가장 날카롭게 갈리는 영역이다. 서류상으로는 임차인이 맞는 것처럼 보이지만, 실제로는 배당을 받거나 낙찰자의 인도를 지연시키기 위해 허위로 만들어진 임대차인 경우가 있다. 반대로 조금만 수상한 정황이 보인다고 해서 곧바로 가장임차인으로 단정하면, 진정한 임차인의 권리를 침해하고 소송에서 불리한 결과를 맞을 수도 있다. 실전에서 어려운 이유는 바로 이 두 위험이 늘 함께 존재하기 때문이다.

이 책은 가장임차인을 의심하는 기술만을 말하지 않는다. 가장임차인의 개념과 유형을 정리하는 데서 출발하여, 경매신청 단계부터 현황조사, 낙찰, 인도, 배당, 소송에 이르기까지 각 단계에서 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지를 흐름에 따라 보여 준다. 또한 주요 대법원 판례와 169개의 하급심 사례를 함께 검토하면서, 허위 임대차를 무너뜨린 승소 사례와 물증 부족 또는 판단 착오로 불리한 결과를 맞은 패소 사례를 나란히 제시한다.

특히 이 책의 강점은 승소와 패소를 함께 보여 준다는 점에 있다. 승소 사례만 보면 공격의 기술만 배우기 쉽고, 패소 사례만 보면 실전이 지나치게 두렵게 느껴질 수 있다. 그러나 두 흐름을 함께 보아야 무엇을 근거로 의심해야 하는지, 어디까지가 정당한 문제 제기이고 어디서부터가 무리한 단정인지를 보다 정확하게 이해할 수 있다. 그래서 이 책은 단순한 판례집이 아니라, 실무에서 성급한 확신을 경계하고 보다 정확한 판단에 이르기 위한 실전형 완결판이다.

제1장 가장임차인의 개념

제1절 서

제2절 가장임차인의 개념
1. 가장임차인의 개념
1) 가장임차인의 개념
2) 가장임차인의 행태
3) 주택임대차보호법상 보호받을 수 없는 임차인(가장임차인 외)
2. 가장임차인의 발생 배경
3. 가장임차인 등의 문제점
1) 서
2) 가장임차인 등의 문제점
(1) 통정허위표시(가장임차인)의 경우
(2) 특별법의 입법목적 및 제도의 취지에 반하는 경우
(3) 임대차계약이 사해행위에 해당하는 경우
(4) 가장소액임차인

제3절 가장임차인의 행위 유형
1. 서
2. 가장임차인의 행위 유형
1) 임대차계약
2) 전입신고
3) 임대인과 임차인 사이의 관계
4) 경매절차

제4절 가장임차인에 대한 대법원 판례의 입장
1. 주택임대차보호법의 입법목적
2. 주택임대차보호법 악용 금지
3. 가장임차인으로 판단한 사례
1) 가장임차인 여부 판단 기준
2) 사후에 임차인인 것처럼 임대차계약서를 작성한 가장임차인, 확정된 조정결정
에 기한 강제집행이 권리남용에 해당하는지 여부
3) 주택임대차보호법상 소액임차인 보호대상 여부 판단 기준
4) 주택임대차보호법상 우선변제권 인정 여부 판단 기준
5) 우선변제권 있는 소액임차인 해당 여부 판단 기준
6) 가장 임대차의 대항력 불인정
7) 채권 회수를 주된 목적으로 한 임대차계약의 주택임대차보호법상 소액임차인 보호 여부
8) 채무초과 상태에서의 소액임차권 설정 행위의 사해행위 해당 여부 및 수익자의 선의 판단 기준

제2장 단계별 가장임차인 파악 및 대처 방법

제1절 서

제2절 부동산경매신청 단계
1. 집행법원의 매각 준비
1) 현황조사서 작성, 부동산의 평가
2) 채권자들의 배당요구
3) 매각물건명세서 작성, 비치
2. 임차인의 권리신고 내용 확인
3. 집행법원에 의견서·자료 제출

제3절 정보수집 1단계 : 경매사건목록 열람
1. 경매사건목록과 집행기록
1) 경매사건목록 열람 가능
2) 집행기록 열람 불가
2. 경매사건목록 검토
1) 등기사항전부증명서 검토
2) 감정평가서 사본 검토
3) 현황조사서 검토
4) 매각물건명세서 검토
(1) 매각물건명세서 개요
(2) 매각물건명세서의 법적·실무적 위치
5) 전입세대확인서 검토
3. 현장 방문, 탐문조사 실시
1) 실거주자를 파악하라
2) 임차인이 가족, 친인척, 채권자 여부인지를 확인하라
3) 금융기관 문의

제4절 정보수집 2단계 : 집행기록 열람
1. 집행기록 열람
1) 임대차계약서와 권리신고서 비교 확인
2) 공인중개사의 중개 없이 임대차계약 체결

제5절 소유권이전 단계
1. 인도명령
1) 인도명령 단계의 관건
2) 인도명령을 신청할 수 있는 자
3) 인도명령 신청의 취지

제6절 배당금 지급 단계
1. 가장임차인의 '소액보증금 최우선변제' 악용
2. 배당요구의 심사
3. 배당이의 신청

제7절 소송 단계
1. 서
2. 증거 수집
1) 금융거래정보제출명령 신청
(1) 금융거래정보제출명령 신청
(2) 신청시 주장하여야 할 사항
(3) 신청 대상이 되는 금융거래정보
(4) 주의사항
2) 임대인, 임차인이 가족·친인척 관계
(1) 입증 구조
(2) 핵심 증거 자료 정리
3) 채권회수 목적의 임대차계약
(1) 채권회수 목적 임대차계약의 전형적 구조
(2) 채권회수 목적 판단 기준
4) 소송 전 확인 사항(가장임차인 의심 시 확인 사항)
5) 실무용 체크리스트
3. 임차권부존재 확인의 소
1) 임차권부존재 확인의 소
2) 배당이의 청구와 동시에 채무부존재확인 청구 불가
4. 배당이의의 소
5. 사해행위취소의 소
6. 부당이득반환청구의 소
1) 부당이득반환청구의 소
2) 부당이득반환 범위
7. 배당이의소송과 채권자취소소송(사해행위취소소송)의 비교
1) 채권자취소권의 행사에 따른 채권자평등주의의 구현
2) 배당이의소송에서 채권자평등주의의 적용 여부
8. 배당이의소송과 채권자취소권의 행사
1) 병합의 구체적인 모습
(1) 사해행위취소소송과 배당이의소송을 동시에 제기하는 경우
(2) 사해행위취소소송이 먼저 제기되어 있는 경우
2) 배당이의와 채권자취소권 행사의 효력
(1) 취소 및 반환의 범위
(2) 삭제된 수익자의 배당액의 귀속
3) 배당이의의 소를 제기하지 않은 다른 채권자들의 채권만족방법
9. 배당절차의 종료와 부당이득반환청구
1) 배당이의 소송이 제기되지 아니하고 종료된 경우
(1) 일반채권자의 부당이득반환청구권의 인정 여부
2) 배당이의소송을 거쳐 종료된 경우 부당이득의 성립여부

제8절 가장임차인의 형사 처벌
1. 적용 가능한 주요 죄명
2. 고소 성립을 좌우하는 핵심 증거
3. 고소 사기
4. 주요 판례
1) 사기죄
2) 경매방해죄
3) 강제집행면탈죄

제3장 가장임차인 실제 사례 〈승소 판례 84〉

제1절 경매사건목록 열람
1. 등기사항전부증명서 검토
사례 1 : 선순위 채권액이 과다함에도 임대차계약을 체결한 경우
사례 2 : 선순위 채권액이 과다함에도 임대차계약을 체결한 경우
사례 3 : 선순위 채권액이 과다함에도 임대차계약을 체결한 경우
사례 4 : 선순위 채권액이 과다함에도 임대차계약을 체결한 경우
사례 5 : 선순위 채권액이 과다함에도 임대차계약을 체결한 경우

2. 경매사건목록(매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서) 검토
사례 6 : 임차인 2명이 서로 점유하는 면적이 상당한 차이가 있음에도 불구하고 보증금을 동일하게 책정한 경우
사례 7 : 임대차계약서와 권리신고시 임대목적물 기재 불일치, 임차인 서로 임대목적물에 대한 주장이 상충됨(서로 4층 일부, 전체 주장)
사례 8 : 기존 임차인이 사용하고 있는 상태에서 중복으로 임대차계약이 체결되었음
사례 9 : 임차인이 임대차보증금에 육박하는 금액을 리모델링 비용으로 지출(리모델링비용 유치권 신고)
사례 10 : 임차인 전입신고 시 '임대인의 동거인'으로 전입신고
사례 11 : 임대차계약 후 2년 경과하도록 전입신고를 하지 않다가 가압류 직후 갑자기 전입신고, 임대차보증금이 소액보증금에 근접한 금액
사례 12 : 임대차목적물인 집합건물에 임차인들을 포함하여 약 한달 동안에 9건의 전입신고가 이루어짐
사례 13 : 임차인 전입신고 후 1개월 이내 가압류등기 외 임의경매를 신청한 6개월 이내 8건의 압류, 가압류등기가 경료됨
사례 14 : 임대차계약 체결일보다 2년이 지나 전입신고(부부 중 남편은 임차인, 처는 임대인 지분에 대한 가등기권자 지위를 보유)

제2절 부동산 현장 탐문조사
1. 실거주자 파악
사례 15 : 건물 인근 주민들은 임차인이 이 건물에 거주하고 있는 것을 모르고 본 적도 없음
사례 16 : 아파트 관리사무소에 대한 사실조회 결과, 임대차기간 중 임차인이 아닌 제3자가 이 사건 아파트에 거주한 정황이 확인됨. 임차인은 거주하였음을 입증할 수 있는 어떠한 증거도 제출하지 않음
사례 17 : 아파트 입주자카드, 차량등록자명부에 여전히 '임대인'이 기재되어 있고, 임차인은 등재된 바 없음
사례 18 : 관리비를 지출한 객관적 정황이 없음(임대인이 임차인에게 매달 방문하여 5만원씩 받아갔다고 주장)

2. 친인척 여부 파악
사례 19 : 현황조사서에 가족관계로 기재되어 있음(임차인은 임대인의 처남)
사례 20 : 가족관계 추정, 성(性)이 같은 임氏(임차인은 임대인의 남동생)

3. 금융기관 문의(무상거주확인서 제출 여부)
사례 21 : 임대인이 근저당권자로부터 부동산담보대출 당시 임대차계약 체결 사실이 없다는 확약서 제출
사례 22 : 임대인이 근저당권자로부터 부동산담보대출 당시 임대인과 임차인의 아들이 연명으로 '무상임차 거주확인서'를 작성함

제3절 집행기록 열람
1. 임대차계약서, 권리신고서 파악
사례 23 : 임대차계약서와 권리신고서 내용이 불일치(임대차계약 체결일이 경매사건에서 권리신고한 일자와 임대차계약서에 기재된 일자가 맞질 않음)
사례 24 : 임대인이 임차인을 대리하여 집행법원에 권리신고 및 배당요구
사례 25 : 임대차계약서의 필체가 동일인의 것, 임대차보증금을 지급하며 영수증도 받질 않고, 임대차계약서에 보증금 영수의 사실도 기재하지 않음
사례 26 : 임대차계약서의 필체가 동일인, 송금 확인증의 지급통장메모에 '세금', '압류통장', '빌려줌', '도구 경매'로 기재
사례 27 : 임대차계약 시 임대차기간을 60개월로 정함(일반적으로 24개월로 정하는 관행과 달라 납득이 되질 않음)
사례 28 : 임대차계약서에 기재된 임대인과 임차인의 주소가 동일
사례 29 : 경매개시 2주 전 계약일자를 소급하여 임대차계약서 변경 - 계약일자 변경 및 임차인 명의 변경(법인 → 대표자 개인)
사례 30 : 임대차보증금의 지급방식이 이례적임(특약사항에 "계약금 없이 ~까지 지급한 금액을 잔금으로 한다"고 기재)
사례 31 : 임대차계약 체결일로부터 5년 경과 후 전입신고. 건물 2층은 근린생활시설에 해당하여 주거용으로 사용하였다고 단정하기 어려움
사례 32 : 임대차계약서를 전입일자로 소급하여 작성함
사례 33 : 임차인은 임대인들의 아들(임차인은 지분 1/2을 보유한 아버지와 임대차계약 체결) - 공유 부동산의 임대차계약 시 공유자 과반수의 동의 필수
사례 34 : 일시사용 임대차 및 매매채권 변제 목적 1
사례 35 : 일시사용 임대차 및 매매채권 변제 목적 2
사례 36 : 제1차 경매들이 진행 중이었음에도 거액의 임대차보증금을 지급하는 조건으로 각 임대차계약 체결
사례 37 : 임대차계약서에 임대차기간 미기재, 작성일자는 실제 임대차계약 체결일로부터 5개월이 경과한 시점
사례 38 : 전입신고와 확정일자를 받을 무렵에 임차권등기를 위해 실제 임대차 관계 없이 임의로 임대차계약서를 작성함
사례 39 : 사업자인데 영업에 필요한 간판, 전화기, 카드결제기 미설치 상태, 매출신고자료도 제출되지 않음


2. 공인중개사 입회 여부 확인
사례 40 : 임대차계약서가 공인중개사의 중개없이 작성되었음
사례 41 : 공인중개사의 관여 없이 당사자들 직접 작성, 작성일자를 알 수 없고 임대차보증금 총액만 기재(계약금, 잔금 등의 지급일자 미기재)
사례 42 : 다른 지역 소재 법무사의 입회하에 임대차계약 체결

제4절 소송 단계
1. 특수관계인 여부 파악
사례 43 : 임대인은 임차인의 친언니
사례 44 : 임대인은 임차인의 처형
사례 45 : 임대인과 임차인은 친형제
사례 46 : 임차인은 임대인의 친동생
사례 47 : 임대인은 임차인의 작은 어머니
사례 48 : 임차인은 임대인의 사위
사례 49 : 임차인은 임대인의 전 배우자(남편)
사례 50 : 임차인은 임대인의 형부
사례 51 : 임차인들은 모자지간 - 한 가구로 거주하고 있음에도 각자 별도 임대차계약 체결, 각 계약서의 임대차 목적물은 '부동산 전부' 기재
사례 52 : 임차인 회사와 임대인 회사는 임원들이 동일하며 가족관계임
사례 53 : 각자 배우자 있는 성인 남녀가 방 1칸씩 각 임차하여 거주
사례 54 : 임차인은 임대인의 지인 - 50대 임대인 부부의 집[면적 66.4454㎡(20.1평)]에 방 1칸을 50대 성인 남자가 임차하여 거주

2. 금융거래내역 파악
사례 55 : 자금(임대차보증금)의 흐름이 순환하는 형태를 통하여 허위의 임대차계약 체결(제3자 → 임차인 → 임대인 → 제3자)
사례 56 : 임대인과 임차인은 제3자 등과 함께 허위로 임대차보증금을 지급한 것과 같은 외관을 만듦
사례 57 : 임차보증금의 지급 경로의 불투명(제3자가 임대차계약일 이전 지급, 금액 불일치, 입금후 다시 반환)
사례 58 : 임대차계약 체결 이전, 임대인과 임차인 간에 송금 내역이 존재함(임대인이 임차인에게 송금)
사례 59 : 임차인이 대표자로 등재되어 있던 법인 계좌로 임대차보증금을 송금하였고 송금 내역의 기재도 어긋남("사무실 보증금" 또는 "사무실 권리금"으로 기재)
사례 60 : 임차인 1 - 임대보증금을 아버지가 임대인의 장모에게 지급, 임차인 2 - 임대보증금과 임대료를 임차인 1의 아버지에게 지급
사례 61 : 계약금 지급 여부 불투명, 잔금을 제3자에게 나누어 송금하였고 잔금 액수도 차이가 남
사례 62 : 임대차계약 체결 전후 수십차례 금전거래가 있었음, 임대차계약 체결 전 입금 시 '축 생신'으로 표기하여 입금한 적도 있음
사례 63 : 임대차보증금 4천만원을 자동차 트렁크에 보관해 오다가 임대차계약 체결 시 임대인에게 현금으로 지급
사례 64 : 임대차보증금의 출처가 불분명(임대차보증금의 지급 증거로 제시된 수표의 발행 및 지급 경위가 불투명)
사례 65 : 임대보증금의 송금신청서는 모두 임대인의 필체
사례 66 : 임대차보증금을 현금 지급하며 영수증을 교부받지 않고 임대차계약서에 영수표시만 하는 것은 이례적임
사례 67 : 다수의 가장임차인(임차인 1은 임대인 회사의 주주, 임차인 2는 영업정지중인데도 불구 임대차보증금 지급, 임차인 3은 공과금 사용료 고지서 명의가 제3자로 되어 있음)

3. 실거주 여부 파악
사례 68 : 수도요금이 월 1천원 이하 소액이고, 거주기간 임차주택 부근에서 휴대폰 통화를 한 내역이 거의 없음
사례 69 : 8개월간 전기요금이 총 7,900원에 불과(월평균 1천원에도 미치지 못함)하고 전기요금 세금계산서에는 임대인이 고객으로 기재되어 있음
사례 70 : 임차인이 점유하고 있는 세대(지층 1호)가 아닌 세대(지층 2호)의 전기요금 자료를 제출, 제출한 자료의 전기사용량도 6~7Kw에 불과함

4. 임대인의 필적 감정, 임대인의 파산 신청
사례 71 : 필적감정 - 임대차계약서상 임대인란의 서명이 임대인 필적이 아님
사례 72 : 임대인의 파산 신청(채권자 목록에 임차인의 임대차보증금반환채권은 기재되어 있지 않음) 1
사례 73 : 임대인의 파산 신청(채권자 목록에 임차인의 임대차보증금반환채권은 기재되어 있지 않음) 2

제5절 임대차계약의 채권회수목적·사해행위
1. 임대차계약이 채권회수 목적
사례 74 : 채권 회수 목적의 임차인 1(전기공사대금채권 회수 목적)
사례 75 : 채권 회수 목적의 임차인 2(물품대금채권 회수 목적)
사례 76 : 채권 회수 목적의 임차인 3(동거인의 금전채권 회수 목적)
사례 77 : 채권 회수 목적의 임차인 4(매매계약 해제에 따른 손해배상금 대체 목적)
사례 78 : 채권 회수 목적의 임차인 5(금전채권 회수 목적)

2. 임대차계약의 사해행위(임차인의 악의 추정)
사례 79 : 임대차계약이 사해행위에 해당함, 임차인의 악의가 추정됨 1
사례 80 : 임대차계약이 사해행위에 해당함, 임차인의 악의가 추정됨 2
사례 81 : 임대차계약이 사해행위에 해당함, 임차인의 악의가 추정됨 3
사례 82 : 임대차계약이 사해행위에 해당함, 임차인의 악의가 추정됨 4

3. 배당이의소송 후 잔여 배당액 가장임차인에게 귀속
사례 83 : 배당이의소송 후 잔여 배당액(잉여금)은 가장임차인에게 귀속 1
사례 84 : 배당이의소송 후 잔여 배당액(잉여금)은 가장임차인에게 귀속 2

제4장 진정임차인의 개념
제1절 서

제2절 진정임차인의 개념
1. 진정임차인의 개념
2. 진정임차인의 권리
1) 대항력과 우선변제권
2) 소액임차인의 최우선변제권
3. 진정임차인과 가장임차인의 차이점
4. 대법원 판례(가장임차인으로 보기 어렵다고 한 사례)
1) 가장임차인 판단의 위법성
2) 기존 채권을 임대차보증금으로 전환한 임대차계약의 주택임대차보호법상 대항력 인정 여부

제3절 소송 전 확인 사항
1. 소송 전 확인 사항(가장임차인 의심 시 확인 사항)

제4절 소송 패소의 대표적인 유형
1. 임대차계약의 형식적 요건이 충족된 경우, 이를 뒤집고 가장임차인임을 주장하기 위해서는 객관적이고 명확한 증거가 필요하다
2. 경매사건목록을 맹신하면 안된다
3. 부동산경매개시일보다 한참 이전에 전입신고를 한 경우
4. 선순위가 근저당권 외 다른 권리제한등기가 없는 경우
5. 임대인이 작성하여 제출한 '무상거주확인서'를 믿으면 안된다
6. '자금 흐름'이 소명된 친인척 간 임대차
7. '기존 채권'을 임대차보증금으로 전환한 경우

제5절 소송 단계에서 가장임차인으로 의심되는데 증거를 찾을 수 없을 때
1. 소송 제기
2. 입증책임의 전환
3. 증거를 찾을 수 없는 경우
1) 석명요구(문서제출명령), 사실조회
(1) 금융거래정보제출명령
(2) 관리비, 공과금 사실조회
(3) 증인신문(심리적 압박)
2) 간접사실의 조합

제6절 패소 위기(소송 과정에 진정임차인으로 추정됨)
1. 증거 재검토
2. 가장임차인 주장 표현의 변경
3. 배당액 조정
4. 예비적으로 사해행위취소의 소 제기
5. 조정·화해
6. 소 취하

제7절 소송에서 패소하였을 때
1. 항소 여부 결정
2. 임차인 관계 개선

제5장 가장임차인 실제 사례 〈패소 판례 85〉
제1절 집행기록을 철저히 파악하고 소송 여부 결정
1. 현황조사서는 사실과 다를 수 있다
사례 85 : 현황조사시 '폐문부재 및 점유관계 미상'만으로 가장임차인 여부를 판단하면 안됨
사례 86 : 현황조사에서 인지능력과 판단능력이 불완전한 상태의 임대인이 '임차인은 거주하지 않는다'는 취지로 말함

2. 경매개시 임박, 전입신고 하더라도 막연히 의심하지 마라
사례 87 : 경매개시결정일 일주일 전 임대차계약 체결, 임차인은 정상적으로 사업자등록 및 부가가치세 신고, 채무자 소유의 기존 세차기, DIY 장비 외 부대시설 매수
사례 88 : 전입신고를 지체(경매개시결정기입등기 이후)하였으나, 임대차기간 동안 거주한 흔적(관리비, 가스요금, 우편물 수령내역 등)이 뚜렷하게 드러남
사례 89 : 임대차계약 체결 이후 2개월 뒤에 임의경매개시결정이 내려짐. 임차인의 거주 사유가 납득이 가고, 이례적인 임대차계약이라 보기 어려움
사례 90 : 경매개시결정등기 5일 전 임대차계약 체결, 임차인은 경매개시 사실을 알았다고 단정할 수 없음
사례 91 : 경매개시결정일 1개월 전 임대차계약 체결, 임대차보증금 영수증 수령, 입금 자료 및 거주사실 증빙 자료 명확
사례 92 : 임대차계약 체결 후 3개월만에 경매절차 개시, 24개월분 월차임을 선불로 지급, 보증금이 저렴한 대신 임대차기간의 차임을 선지급하는 방식의 거래가 이례적이라 할 수 없음

3. 임대차계약서 특약사항 등 전체적인 내용을 정확히 파악하여야 한다
사례 93 : 임대차계약서의 서식과 계약일 등에 관한 정황과 의혹만으로는 가장임차인이라 볼 수 없음
사례 94 : 임차인은 임대차계약 체결 시 1순위의 근저당권설정등기가 경료되는 것을 알고 계약함
사례 95 : 임대차계약 체결 시 가계약금 지급이나 보증금 분할 지급 등 일반적인 거래 관행에서 벗어나는 것처럼 보이는 행위도 그 자체만으로 가장 임대차로 단정하기 어려움
사례 96 : 임대차계약에 대하여 확정일자를 받았으나, 담당공무원의 실수로 임대차계약서에는 확정일자가 기재되지 않았음
사례 97 : 임대인은 임차인이 지급한 임대차 잔금을 입금받고 같은 날 경매신청을 취하함
사례 98 : 주택임차권등기가 경료되기 전이라면 동일한 목적물에 대한 임대차계약의 소액임차인도 보호대상이 된다
사례 99 : 건설회사 명의로 소유권보존등기가 경료된 상태에서 수분양자인 임대인과 임대차계약을 체결함
사례 100 : 별제권 행사에 따른 부동산경매의 배당절차에는 채무자회생법 제586조(별제권), 제415조 제2항(소액임차인은 파산신청일까지 대항요건을 갖추어야 함)은 적용되지 않음
사례 101 : 매매계약 후 기지급한 매매대금을 임대차보증금으로 갈음함

4. 임대차계약의 체결시기(전입신고 시기)를 잘 보야야 한다
사례 102 : 임대차계약 체결 후 4개월이 지나 가압류, 2년 뒤에 경매개시결정등기가 경료됨
사례 103 : 임차인의 전입신고 일자와 경매개시일과의 시간적 간격이 약 2년 5개월로 상당함
사례 104 : 선순위 근저당권들은 임대차계약이 체결되기 4년 전에 설정된 것들임

5. 원거리에 사무소를 둔 공인중개사가 임대차계약을 중개하는 경우도 있다
사례 105 : 임대차 목적물의 소재지가 아닌 곳에 사무소를 둔 중개사가 임대차계약 체결을 중개하는 것이 거래 관행상 반드시 불가능한 것은 아님
사례 106 : 인터넷 등을 통한 부동산중개가 일상적임

제2절 임차보증금 지급 내역 및 실제 거주사실이 명확한 경우
사례 107 : 임대차계약을 체결한 동기, 경위에 관한 주장 및 증거, 임차보증금을 송금한 방법과 자금 마련 경위에 관한 증거는 충분히 믿을만함
사례 108 : 임대차계약을 체결한 동기, 임차보증금 송금 내역, 가압류등기 말소시까지 월차임을 지급하지 않기로 약정함
사례 109 : 임대차보증금과 차임 지급 내역이 금융거래자료에 명확히 드러남. 공인중개사를 통하여 임대차계약 체결, 임대인과 친분관계가 없음
사례 110 : 임대차계약의 형식적 요건(공인중개사 통한 계약, 보증금 송금, 공과금 납부 등)이 충족된 경우, 이를 뒤집고 가장임차인임을 주장하기 위해서는 객관적이고 명확한 증거가 필요함
사례 111 : 경매개시결정등기 전날 전입신고, 임차보증금 계좌 송금, 거주사실 증빙자료 명확(도시가스 사용내역, 공인중개사의 거주사실 진술서)
사례 112 : 임차보증금 계좌 송금, 거주사실 증빙자료 명확(전기요금 부과내역, 마을이장의 거주사실 진술서)
사례 113 : 임대차보증금 계좌 입금, 전입신고 후 실제 거주, 임대인의 근저당권설정등기의 말소 등 의미 미이행으로 임차인 월차임 미지급
사례 114 : 임대차보증금의 지급일시 및 금액이 일치하며 돈을 마련한 경위와 증거가 믿을만함
사례 115 : 임차인은 임대인과 특별한 인적관계가 없음, 임대차보증금 송금내역이 명확함, 체납된 관리비 해결을 요구하며 독촉 문자 발송
사례 116 : 중개업소에서 임대인, 전임차인, 임차인의 이전 거주지 임대인, 중개인 등 모두 모여 임대차계약 체결 및 임대보증금 정산
사례 117 : 임대차보증금의 지급 내역이 금융거래내역 등에 의하여 명확히 나타나고, 관리소 등에서 피고의 거주사실을 확인해 주고 있음
사례 118 : 임차보증금 전액 계좌 송금, 전기요금, 관리비 납부 및 거주하는 주소지로 각종 택배를 수령, 임대인은 잔금 지급 전에 가압류 해지를 약속함
사례 119 : 임차인이 선순위 근저당권을 이전받고, 실제 보증금을 지급하며, 주택을 인도받아 사용·수익하였음. 주택임대차와 별도로 전세권설정까지 함
사례 120 : 중개업자가 동석하여 보증금을 현금 지급, 임대인은 같은 날 자신의 계좌로 입금, 기획부동산의 관여 흔적 없음, 건물의 입지조건과 임차인 영업장소와의 밀접성
사례 121 : 임대인의 사정을 고려하여 저렴한 조건으로 임차하게 된 경위, 임차보증금을 계좌 송금, 관리비 출금 자료 있음, 방 4칸 중 3칸을 임차하게 된 경위의 신빙성이 높음

제3절 가족·친인척 간 거래로 의심하여 패소한 사례
사례 122 : 임대인은 임차인의 동생, 경매를 예상하고 소액임차인 보호제도를 악용하기 위하여 5년 전부터 임차보증금을 송금하고 거주하는 것은 어려움
사례 123 : 친인척 간의 금전소비대차 관계가 동업 관계로 전환되며, 임차인의 임대인에 대한 대여금을 임차보증금으로 대체함
사례 124 : 임대인과 임차인은 형제 관계, 임차인은 어머니 간병을 위하여 거주하고 있음, 임차보증금은 임대인의 실제 채무변제에 사용됨
사례 125 : 임차인과 임대인은 자매(모녀)관계, 임차인은 강제경매가 개시되기 10여년 전 임대차계약을 체결하고 계속 거주하고 있음
사례 126 : 임대차계약서상 계약명의자는 남편, 이혼 후 남편은 전출함, 처는 자녀와 함께 계속 거주 中 → 부부가 임차권을 공동으로 보유하고 있다가 피고와 C가 이혼함에 따라 그 임차권을 피고가 단독 보유하기로 합의하였다고 봄이 상당함

제4절 의심스러운 정황만으로 가장임차인라 단정할 수 없다
1. 단순한 의혹, 정황만으로 가장임차인이라 판단하면 안된다
사례 127 : 단순히 의심스러운 정황만으로는 가장임차인으로 단정하기 어려움
사례 128 : 중개사무소가 다수의 문제 있는 임대차계약을 체결을 중개한 전력이 있지만 이러한 사실만으로 가장임차인 인정하기는 부족함
사례 129 : 배당신청을 하면서 임대인을 잘못 적었다고 해서 가장임차인이라고 단정하기 어려움
사례 130 : 임대차계약 체결 시점과 경매개시결정 시점의 근접성, 임대차보증금의 일부 지급 시점 등 이러한 정황만으로는 가장임차인으로 인정하기 어려움
사례 131 : 임차보증금 중 일부를 현금으로 지급한 점, 상당한 액수의 근저당권설정등기가 경료되어 있음에도 임대차계약을 체결한 점 등의 의심할 사정이 있지만 이러한 사정만으로 가장임차인이라 할 수는 없음
사례 132 : 문서감정은 3, 4년의 차이만으로는 명확한 감정이 어려움(근저당권자는 임차인의 현금보관증, 현금영수증 및 차용증은 이 사건 소송에 대비 급조한 문서라 주장하며 작성시기를 밝히기 위하여 감정을 신청)

2. 선순위 채권액이 많다고 막연히 의심하지 마라
사례 133 : 선순위 채권액이 거래금액을 초과하지만 이러한 사실만으로 가장임차인이라고 인정할 만한 증거가 없음
사례 134 : 건물이 다른 토지 및 건물과 함께 근저당권의 공동담보로 되어 있어 임차인은 부동산의 시가와 채권최고액을 비교하여 판단하기 어려움
사례 135 : 임차인은 근저당권이 설정되어 있는 것에 관하여 우려를 표명하였으나, 임대인의 채무변제 의사표명과 공인중개사의 소액임차인 보호제도에 관한 설명을 듣고 임대차계약을 체결함
사례 136 : 임대차계약 체결 후 2년이 지나서 경매절차가 개시됨, 아들의 초등학교 통학을 위하여 선순위 근저당권이 설정되어 있음에도 임대차계약을 체결함

3. 선순위 채권액이 많은 부동산의 임차보증금 시세는 낮게 형성된다
사례 137 : 근저당권이 설정되어(권리제한관계가) 있는 부동산의 임차보증금은 그렇지 않은 부동산의 임차보증금보다 시세가 낮게 형성될 수밖에 없음 1
사례 138 : 근저당권이 설정되어(권리제한관계가) 있는 부동산의 임차보증금은 그렇지 않은 부동산의 임차보증금보다 시세가 낮게 형성될 수밖에 없음 2
사례 139 : 근저당권이 설정되어(권리제한관계가) 있는 부동산의 임차보증금은 그렇지 않은 부동산의 임차보증금보다 시세가 낮게 형성될 수밖에 없음 3
사례 140 : 근저당권이 설정되어(권리제한관계가) 있는 부동산의 임차보증금은 그렇지 않은 부동산의 임차보증금보다 시세가 낮게 형성될 수밖에 없음 4

4. 임대차계약 체결 당시 선순위 채권액이 부동산의 시세를 넘지 않는 경우
사례 141 : 임대차계약 체결 당시 각 근저당권 채권최고액의 합계액이 감정가를 초과하는 액수가 크지 않고, 임차인이 소액보증금을 우선변제 받더라도 피고(1순위 근저당권자)는 채권액 전액을 변제받을 수 있음
사례 142 : 임대차계약 당시 설정되어 있던 각 근저당권의 채권최고액을 전부 합한 금액이 당시 이 사건 아파트의 시세를 넘지 않았음
사례 143 : 임대차계약을 체결할 당시 근저당권이 설정되어 있기는 하였으나, 실제 채무액은 감정평가액을 초과하지는 않았음
사례 144 : 임대차계약 체결할 당시 임대인이 시가를 훨씬 초과하여 담보로 제공된 부동산을 임대차한 것은 아님

5. 선순위가 근저당권 외 다른 권리 제한등기가 없는 경우에는 진정임차인이 맞다는 전제하에 판단하여야 한다
사례 145 : 임대차계약 체결 시 근저당권설정등기 외 다른 권리제한등기는 없었음. 임차인은 거주기간 동안 전기, 수도, 가스요금 등 공과금을 납부하였음
사례 146 : 임대차계약 당시 선순위 근저당권과 전세권이 설정되어 있었으나, 전세권은 임대차보증금 잔금 지급일에 말소되어 근저당권 이외에 별다른 제한이 남아 있지 않았음
사례 147 : 선순위 근저당권 외 다른 권리 제한 등기가 존재하지 않고, 임대인은 채권최고액을 감액하기로 약정함
사례 148 : 이 사건의 근저당권 이외에 다른 담보물권이나, 가압류 등이 전혀 경료되어 있지 않음
사례 149 : 이 사건 근저당권 외 다른 권리제한등기가 존재하지 않음
사례 150 : 임대차계약 당시 이 사건 근저당권 외에는 다른 가압류와 같은 다른 권리제한등기는 없었음, 임차보증금과 월차임이 부동산의 시가나 정상적인 임대차시세에 비해 이례적이거나 비정상이라 할 수 없음

6. 보증금 지급 경위 설명이 부족하더라도 진정임차인인 경우
사례 151 : 임차보증금 3,000만원 중 계약금 200만원을 제외한 나머지 2,800만원은 현찰로 지급, 입주하여 공과금 일체를 납부하며 거주함
사례 152 : 임차보증금을 현금으로 지급한 사실을 공인중개사가 확인하여 주고 있고, 임차보증금을 마련한 증빙자료를 적극적으로 제출함

제5절 사실확인서를 믿지 마라
사례 153 : 임차인과 상반되는 이해관계를 가진 임대인의 '사실확인서(임대차계약서는 위조되었고, 임대차보증금을 받은 적도 없다)'는 믿을 수 없음
사례 154 : 근저당권자에게 임대인과 임차인의 남편(세대주로 진입신고가 되어 있음)이 '비거주사실 확인서' 작성, 제출 - 세대를 같이하는 남편 또는 세대주라는 이유로 비거주사실 확인서 작성을 임차인의 행위와 동일시 할 수 없음
사례 155 : 임차인은 임대인의 사위, 임대인(장모)이 담보대출을 받기 위하여 임차인 몰래 임차인의 전출 신고 및 '임대차계약이 체결되지 않았다는 사실확인서'를 근저당권자에게 제출함
사례 156 : 임대인은 담보대출을 받기 위하여 임차인이 거주 중인 아파트에 전입신고(실제 다른 곳에서 거주), 임대하지 않았다는 내용의 '임대차계약확인서'를 근저당권자에게 제출함

제6절 임대차계약의 체결이 채권회수의 목적이 아닌 경우
사례 157 : 임대차계약이 금전채권 회수 목적이라면 임대인에게 월차임을 지급할 이유가 없음
사례 158 : 주택을 사용·수익할 목적과 함께 자신의 채권을 보증금으로 갈음하여 채권을 회수하려는 목적도 있어 임대차계약을 체결한 경우
사례 159 : 임대차보증금이 실제 지급되지 않고 기존 채권으로 전환된 경우에도, 임대차계약의 실질적인 목적이 주택 사용·수익에 있고 통정허위표시가 아니라는 점이 입증되면 주택임대차보호법상 대항력을 인정할 수 있음

제7절 사해행위에 해당하지만 임차인은 선의의 수익자인 경우
사례 160 : 임대차계약 체결 당시 채권자(원고)는 이 사건 건물에 설정된 근저당권으로 채권 전액에 대한 우선변제권을 확보하고 있었음
사례 161 : 사해성 여부를 판단하기 위한 부동산 가액의 평가는 사해성 여부가 문제되는 재산처분행위 당시의 시가를 기준으로 판단하여야 함
사례 162 : 채권자취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있는바, 임대차계약 당시 근저당권자 피보전채권은 근저당권의 우선변제권 범위 내에 있어 보이므로 사해행위가 성립하기 어려움
사례 163 : 임대차계약 당시 임차인은 근저당권자의 대출 원금 및 임차보증금을 공제하더라도 잔여담보가치가 존재한다고 판단하였음
사례 164 : 임대인은 임차보증금 수령 당시 가압류등기 말소를 약속하고 며칠 뒤 가압류등기를 해제함, 임차보증금은 권리제한관계에 비추어 심하게 저렴하지 않음
사례 165 : 종전 거주지에서 소액임차인으로서 우선변제 경험 있으나, 주택의 시가가 채권최고액보다 높을 것이라는 신뢰의 가능성과 실제로 보증금을 지급한 점 등의 사정으로 선의의 수익자로 봄이 상당함
사례 166 : 파산절차에서 면책결정을 받아 면책된 채권에 기하여 채권자취소권(사해행위취소권)을 행사하는 것은 허용되지 않음
사례 167 : 감정평가액보다 등기사항증명서에 거래금액이 높게 기재되어 있었고, 임차보증금 잔금 지급 이전에 이전 강제경매개시결정이 바로 취하되어 임차보증금을 반환받을 수 있다고 판단함

제8절 사해행위취소 청구를 제척기간이 도과하여 제기한 경우
사례 168 : 임차인은 가장임차인이 아님. 사해행위 취소에 관한 소를 제척기간이 도과된 이후 제기하여 각하됨
사례 169 : 임대차계약은 사해행위에 해당하고, 수익자인 임차인은 악의로 추정됨. 그러나 사해행위취소 청구는 제척기간을 지나서 부적법함

판례색인

김세진 김세진은 경영학 박사이자 부동산경매·개발 실무와 자산관리 현장을 오랫동안 직접 다뤄 온 실무형 전문가다. 대학에서 강의하며 이론을 연구해 왔고, 현장에서는 다양한 권리분쟁과 특수물건 문제를 마주하며 실무 경험을 쌓아 왔다.

저자는 가장임차인 문제를 단순한 권리분석이나 법률 지식만으로 설명할 수 없다고 본다. 실전에서는 계약서, 전입, 점유, 자금의 흐름, 생활의 흔적, 관계인의 진술이 서로 어떻게 맞물리는지를 함께 살펴야 하며, 결국 객관적 자료와 법원의 판단 구조까지 이해해야 하기 때문이다.

이러한 문제의식 아래 집필한 이번 합본 완결판은 주요 대법원 판례와 다수의 하급심 사례를 함께 정리하여, 허위 임대차를 무너뜨린 승소 사례와 물증 부족 또는 판단 착오로 불리한 결과를 맞은 패소 사례를 함께 보여 준다. 이를 통해 독자가 가장임차인 문제를 보다 입체적이고 실전적으로 이해할 수 있도록 하였다.

저서로는 『바이블 부동산경매 : 권리분석과 배당 실무지침서』, 『바이블 부동산경매 : 실제 사례 223선』 등이 있다. 이번 책은 경매 투자자, 낙찰자, 금융기관·NPL 실무자, 법률 실무자가 두고 참고할 수 있는 실전 사례 바이블을 지향한다.