재개발 재건축 트렌드(2026)

『2026 재개발 재건축 트렌드』는 부동산의 메카로 불리는 건국대학교의 미래지식교육원 도시정비(재개발 재건축) 전문가과정에서 강의하는 전문 강사진들이
정비사업의 모든 것을 체계적으로 정리하여 독자 여러분께 전해 드리고자 기획되었습
니다. 각 분야 최고의 전문가들이 현장에서 축적한 생생한 경험과 학문적 연구 성과를 바탕으로, 재개발ㆍ재건축의 기본 개념부터 실전 사례까지 이론과 실무를 아우르는 종합 안내서를 완성하였습니다.

제1부 _ 서울 도심 재개발에 따른 주택공급 위기와 정비사업 활성화 방안
김덕기 교수(건국대학교 부동산대학원 겸임교수 )
제1장 서론
01 연구의 배경 및 문제제기
02 연구의 목적 및 방법
03 선행연구 검토
제2장 서울의 인구 및 주택공급 구조 변화
01 서울의 인구변화 사유 분석
02 서울의 주거형태 전환과 신축주택 공급의 필요성
03 주택공급 방안: 서울시와 경기ㆍ인천의 역할 분담
제3장 정비사업 추진방안
01 전문시행자 도입의 필요성
02 리츠를 활용한 자금력 보완
03 프로젝트리츠 시행자 활용
04 노후계획도시 제도 활용
제4장 정비기금 재원 확대 및 국민주택규모 주택 공급방안
01 현행 국민주택규모 주택 제도의 구조적 한계
02 국민주택규모 주택의 공공분양 전환 방안
03 정비기금 사용 용도 확대 및 재원 순환구조 구축
04 입법 방안
제5장 기대효과 및 정책 제언
01 제도 개선의 기대효과
02 정책 제언
03 결론
제2부 _ 대한민국 부동산 정책의 역사와 2026 시장 전망
김덕기 교수(건국대학교 부동산대학원 겸임교수)
제1장 한국 부동산 시장의 이해
01 한국 부동산 시장의 특수성
02 부동산 정책의 핵심 변수들
제2장 역대 정권의 부동산 정책 분석
01 노태우 정부 (1988~1993): 토지공개념의 시대
02 김영삼ㆍ김대중 정부 (1993~2003) : 외환위기와 부동산 시장의 격변
03 노무현 정부 (2003~2008): 강력한 규제의 시대
04 이명박 정부 (2008~2013): 규제 완화와 시장 중심 정책
05 박근혜 정부 (2013~2017): '빚 내서 집 사라'
06 문재인 정부 (2017~2022): 규제 일변도 정책의 귀환
07 윤석열 정부 (2022~2025.4): 규제 정상화와 공급 확대
08 이재명 정부 (2025~): 초강력 대출 규제와 공급 확대의 병행
제3장 역대 정권 정책의 비교 분석
01 정책 패턴의 반복: 규제와 완화의 사이클
02 부동산 정책, 왜 실패하는가?
제4장 2025~2026년 부동산 시장 전망
01 2025년 부동산 시장 현황 진단
02 2026년 주택시장 전망
03 이재명 정부의 부동산 정책 방향과 영향
04 결론: 지속가능한 부동산 정책을 위한 제언
05 맺음말: 주거 안정을 향한 긴 여정
제3부 _ 신속통합기획의 이해
심소희 교수(서울시 신속통합기획과 도시공간기획팀장)
제1장 서울의 도시개발 과정
제2장 서울시 도시정비 정책 변화
제3장 신속통합기획 제도 소개
01 도입배경
02 용어의 정의 및 법적근거
03 지원전략
04 신속통합기획 가이드라인의 주요내용
05 추진절차
제4장 신속통합기획의 성과와 미래
01 신속통합기획의 성과
02 신속통합기획의 의의
03 신속통합기획이 나아갈 방향
제4부 _ 공공 도심복합사업의 이해
김갑수 차장(한국토지주택공사 서울지역본부 도심전략사업팀)
01 공공 도심복합사업 개요
02 사업계획 수립
03 지구지정 준비
04 지구지정
05 토지 등의 수용(현물선납보상)
06 복합사업참여자(시공자) 선정 및 공모주요 내용
07 복합사업계획 승인
제5부 _ 공공재개발ㆍ공공재건축
정임항 팀장(서울주택도시공사 사업기획 팀장)
01 서울의 인구 및 주택공급 구조 변화
02 정비사업 제도와 조합방식의 한계 및 지원체계의 변화
03 조합방식과 공공시행자방식의 비교
04 2020~2025년 부동산 정책 변화와 주택시장 흐름
05 정부 2025년 9월 7일 「주택공급 확대방안」 대책
06 서울시 2025.9.29. 「신속통합기획 시즌2」 발표
07 정부 2025년 10월 15일 「주택시장 안정화」 대책
08 주택공급의 보완적 역할로서 공공재개발 공공재건축
제6부 _ 도시정비사업 행정절차 실무 매뉴얼
: 인허가 절차와 제출 서류 완전 가이드
전병구 주무관(용인시청주무관(행정사) ) / 용인시장 시민소통관
01 도시정비사업, 그 출발점에서
02 법의 위계를 이해하는 법
03 기본계획, 도시의 미래를 그리다
04 정비계획ㆍ구역지정, 선이 면이 되는 순간
05 조합설립, 주민이 주인이 되는 날
06 사업시행계획, 종이가 현실이 되는 순간
07 관리처분계획, 권리가 바뀌는 날
08 이전고시ㆍ청산, 그리고 새로운 시작
09 분쟁 예방, 최선의 전략
10 사례 연구: 성공과 실패의 교훈
11 에필로그: 법을 넘어, 사람을 보다
제7부 _ 정비구역 지정 및 정비계획 수립
류용상 대표(㈜앤더스엔지니어링 대표이사)
제1장 정비구역 지정의 의미와 법적 근거
01 정비구역 지정의 의미
02 정비구역과 정비계획의 관계
03 법적 근거
제2장 도시 및 주거환경정비기본계획
01 법적 지위
02 목적
03 서울특별시 사례
제3장 정비구역 지정요건
01 용어의 정의
02 정비사업 대상지 판단기준
03 정비구역의 분할, 통합 및 결합
04 지정 제외 지역과 보전가치 판단 기준
제4장 정비계획 수립 절차
01 기초조사와 자료 수집
02 정비계획(안) 작성과 주요 내용
03 정비계획 입안 제안
04 주민의견 수렴
05 의회 의견 청취와 도시계획위원회 심의
06 결정ㆍ고시 및 행위제한
제5장 정비계획의 주요내용
01 정비사업의 사업개요
02 토지이용계획 및 기반시설 설치계획
03 건축물 밀도 및 공동이용시설에 관한 계획
04 교통ㆍ환경ㆍ경관계획
05 주택규모별 건설비율과 임대주택 공급계획
06 정비계획 결정조서 및 도면
제6장 정비구역 해제 제도
01 정비구역의 해제
02 정비구역의 직권해제
03 정비구역 해제의 효력
제7장 최근의 동향 및 과제
01 신속통합기획과 패스트트랙
02 공공재개발
03 주민참여와 사회적 합의 형성
04 공공성과 사업성의 균형
05 지속가능성, 환경ㆍ사회ㆍ기술적 고려사항
제8부 _ 추진위원회 및 조합설립
김영두 법무사(법무사법인유일(서초) 대표 법무사)
제1장 정비사업의 출발
01 추진준비위원회
02 정비사업의 추진가능성 검토
03 정비사업전문관리업체
04 기타 협력업체
05 정비계획 및 정비구역의 지정
제2장 정비사업의 시행자
01 고유번호증 발급
02 정비사업의 시행자
03 정비사업 조합
04 공공시행자
05 지정개발자
06 사업대행자
07 소규모정비사업의 시행자
08 시행자 지정의 특례
09 국토부의 표준계약서ㆍ표준시행규정
제3장 정비사업 후보지 공모
01 서울시 신속통합기획
02 서울시의 모아타운
03 인천시 정비사업
04 수원시 정비사업
05 부산시 정비사업
제4장 추진위원회
01 추진위원회 관련 법규
02 추진위원회 구성
03 추진위원회 구성시기의 변화
04 추진위원회의 기능
05 추진위원회 회의 소집
06 추진위원회의 의결
07 주민총회의 구성과 운영
08 조합의 추진위원회 업무 승계
제5장 조합
01 조합설립의 준비
02 조합설립의 동의
03 창립총회
04 조합설립의 인가 및 설립등기
05 정관
06 조합의 조합원 및 임원
07 조합의 기구
08 최근 서울시의 조합설립
제9부 _ 재건축 상가 조합원 분쟁 사례 및 실무
홍수임 변호사(법무법인 선 파트너 변호사)
제1장 서 론
제2장 재건축 상가 합의의 기본적인 내용
01 상가 독립정산제 약정의 의의
02 그 밖의 상가 합의서의 내용
제3장 재건축 상가 합의서의 효력
01 문제의 소재
02 사업단계별 상가 합의서의 효력
제4장 조합에 구속력 있는 상가 합의서와 신뢰보호원칙과의 관계
01 총회 결의를 통한 기존 상가 합의서 내용 변경 가부
02 구체적인 사례
03 소 결
제5장 재건축 상가 조합원들에 대한 아파트 공급 가부 문제
01 문제의 소재
02 반포주공2단지 주택재건축정비사업조합 사건
03 방배6구역 주택재건축정비사업조합 사건
04 반포주공2단지 주택재건축조합 사건과 방배6구역 주택재건축조합 사건 차이의 해석
05 신반포2차아파트 재건축정비사업조합 사건
06 방배6구역 사건과 신반포2차아파트 재건축정비사업조합사건의 차이 해석
07 상가 조합원에게 아파트 공급이 가능한 경우의 정리
제6장 토지분할 소송
제7장 결론
제10부 _ 재개발ㆍ재건축 명도 및 강제집행 실무사례
조혜연 변호사(법무법인 조운 파트너변호사)
제1장 서론: 재개발ㆍ재건축 명도 분쟁의 최신 동향
01 명도, 정비사업시행의 '마지막 관문'이자 '최대의 리스크'
02 2025-2026년 명도 분쟁의 패러다임 변화
03 본 장(章)의 구성과 목적: 명도 실무의 A to Z
제2장 정비사업의 명도소송 개괄
01 명도소송의 근거: 관리처분계획인가 고시와 사용ㆍ수익 정지
02 명도소송의 의의
03 명도소송의 당사자
04 명도소송 절차 및 소요기간
05 빈집(공실)의 명도 처리 방안
06 실무상 필수 절차로서의 점유이전금지가처분
07 일괄명도소송, 선택이 아닌 필수
제3장 명도소송의 주요 공방 및 항변 사유
01 피고(점유자)의 주요 항변 유형
02 [항변 1] 관리처분계획인가의 위법성 주장
03 [항변 2] 조합원 지위 상실 여부에 관한 다툼
04 [항변 3] 손실보상 미완료 항변
제4장 명도와 주거이전비 등 보상 분쟁[주요 쟁정 1]
01 주거이전비 등 지급 의무와 부동산 인도의무의 관계
02 주거이전비 등의 지급을 위한 수용재결 절차가 필수적인지 542
03 무상사용 거주자에 대한 주거이전비 지급 의무
04 조합원에 대한 주거이전비 지급 의무
제5장 명도와 영업손실보상 분쟁[주요 쟁정 2]
01 영업손실보상의 법적 성격과 선이행 의무
02 영업손실보상 대상자 적격 관련 쟁점
03 보상금 산정 및 범위에 관한 다툼
04 보상금액에 대한 불복과 명도의 분리
제6장 명도 강제집행 실무상 특수 문제[주요 쟁정 3]
01 종교시설의 명도 및 강제집행
02 유치원ㆍ어린이집 등 복지시설의 강제집행
03 사업 구역 내 분묘(墳墓)의 처리 및 강제집행
04 강제집행의 실무적 절차와 쟁점
제7장 명도소송의 부대 절차 및 손해배상청구
01 소송비용 및 강제집행 비용의 부담
02 명도 지연에 따른 조합의 손해배상청구
제8장 2026년 명도 및 강제집행 실무의 전망과 제언
01 '선(先) 보상, 후(後) 명도' 원칙의 확립과 조합의 실무 변화
02 명도소송의 다각화와 변호사의 역할 변화
03 2026년 실무의 제언: 승소 판결 너머의 사업 성공을 위한 조력
제11부 _ 소규모주택정비법 위반 판례 분석과 이해
박상준 법무사/행정사
제1장 소규모주택정비법 제정 배경
제2장 소규모주택정비법 판례 연구 의의
제3장 소규모주택정비법의 구성 체계
제4장 소규모주택정비법 벌칙 규정 개정 연혁
제5장 소규모주택정비법 벌칙 규정별 판례 및 분석
01 법 제59조 위반 판례와 분석
02 법 제60조 위반 판례와 분석
03 법 제61조 위반 판례와 분석
04 법 제62조 위반 판례와 분석
제6장 소규모주택정비법 위반 판례 연구 총평
제12부 _ 저층주거지역의 소규모주택정비사업
이지희 건축사
제1장 소규모주택 정비사업의 개요
01 소규모주택 정비법의 등장
02 소규모주택 정비법과 관련한 정책사업
제2장 소규모 재건축 및 가로주택정비사업의 진행 사례
01 소규모 재건축사업
02 가로주택 정비사업
제3장 가로주택정비사업이 나아가야 할 방향

김덕기 (건국대학교 부동산대학원 겸임 교수)
- 서울 도심 재개발 주택공급 위기와 정비사업 활성화 방안
- 대한민국 부동산 정책의 역사와 2026 시장전망