맹자, 땅의 정의를 말하다

이 책은 세 부류의 독자를 위해 쓰였다.
첫째, 부동산 정책을 고민하는 공무원과 정치인들을 위해 맹자의 철학은 추상적 이상이 아니다. 매우 구체적인 정책 원리다. 항산항심, 여민동락, 정전제. 이 세 가지 원리만 제대로 이해해도, 정책의 방향은 명확해진다.
둘째, 부동산 문제를 연구하는 학자와 전문가들을 위해법학, 경제학, 도시계획학에서 다루는 부동산 문제에, 동양철학의 관점을 더하고자 했다. 학제간 융합이 새로운 통찰을 줄 수 있다고 믿는다.
셋째, 집 걱정으로 잠 못 이루는 일반 시민들을 위해왜 이렇게 되었는지, 무엇이 문제인지, 어떻게 바꿔야 하는지. 전문 용어를 최소화하고, 맹자의 가르침을 쉽게 풀어 설명하려 노력했다.

학문의 경계를 넘어
법학자로서 나는 법이 정의를 구현해야 한다고 배웠다. 부동산 전문가로서 나는 시장의 효율성을 존중한다. 그러나 동양철학 연구자로서 나는 안다. 정의도, 효율도, 궁극적으로는 사람을 위한 것이어야 한다는 것을.
맹자는 말했다. "민위귀(民爲貴), 사직차지(社稷次之), 군위경(君爲輕)." 백성이 가장 귀하고, 국가가 그다음이며, 군주는 가장 가볍다. 오늘날로 치면, 국민이 가장 중요하고, 정책과 제도가 그다음이며, 정치인은 가장 가볍다는 뜻이다.
부동산 정책도 마찬가지다. 국민의 주거 안정이 가장 중요하다. GDP 성장률, 건설사 이익, 정권의 인기는 그 다음이다.

완벽하지 않은 시도
이 책은 완벽하지 않다. 법학자가 쓴 철학서이자, 철학 연구자가 쓴 정책서이기 때문이다. 법학자들은 내가 철학을 너무 강조한다고 할 것이고, 철학자들은 내가 현실 정책에 너무 집착한다고 할 것이다. 그러나 나는 이 불완전함이 오히려 이 책의 장점이라고 생각한다. 학문의 경계를 넘어, 법과 철학을, 이론과 현실을 연결하려는 시도. 이것이 이 책의 의미다.
맹자도 완벽한 이상사회를 제시하지 않았다. 그는 현실의 문제를 직시하고, 구체적인 해법을 제시했다. 나도 그렇게 하고자 했다.

발간사
서문 왜 지금 맹자인가
제1부 맹자 철학의 핵심: 인정(仁政)과 민본(民本)
제1장 항산항심(恒産恒心): 부동산 정책의 제1원리
1. 안정된 주거가 없으면 안정된 마음도 없다
2. 부동산 불안정과 사회 갈등의 상관관계
3. 백성의 주거 안정, 모든 정책의 출발점
4. 소결: 항산항심, 모든 것의 시작
제2장 민위귀(民爲貴): 백성이 국가보다 귀하다
1. 부동산 정책의 주인은 누구인가
2. 정책 성공의 기준: GDP가 아닌 삶의 질
3. 개발 이익은 누구의 것인가
4. 백성이 주인이다(民爲貴)
제3장 왕도(王道)와 패도(覇道): 두 가지 부동산 정책
1. 개요: 문제 제기
2. 부동산 정책의 두 가지 철학
3. 덕(德)으로 다스리는 토지 정책: 왕도의 본질
4. 힘(力)으로 지배하는 투기 시장: 패도의 구조
맹자, 땅의 정의를 말하다
5. 지속가능한 국가 경영의 조건
6. 결론 및 정책 제언
제2부 정전제(井田制): 이상적 토지 제도의 설계
제4장 정전제의 원리와 구조
1. 정전제(井田制)의 개념과 명칭의 의미
2. 사전(私田)과 공전(公田)의 이중 구조
3. 선공후사(先公後私): 공동체 우선의 윤리 원칙
4. 토지 소유 집중 방지 시스템: 정전제의 제도적 안전장치
5. 정전제의 메커니즘과 현대 제도의 비교
6. 결론: 정전제가 오늘도 유효한 이유
제5장 정전제의 현대적 재해석
1. 토지공개념(土地公開念)의 이론과 현실
2. 개발이익환수제(開發利益還收制) 146
3. 국민 기본자산(National Basic Assets)의 가능성
4. 부동산 보유세와 국토 균형발전
5. 결론: 정전제의 원리로 돌아가기
제6장 정전제의 한계와 현대적 적용
1. 역사 속 정전제 실패의 원인 분석
2. 시장경제와 공공성의 조화
3. 제도 설계를 위한 구체적 과제
4. 결론: 정전제의 교훈과 현대적 실천
제3부 위정자를 위한 부동산 정책론
제7장 오십보백보(五十步百步): 실패를 반복하지 않는 법
1. 부동산 정책 실패의 본질 진단
2. 땜질식 처방을 넘어 근본 해결로: 구조적 개혁
3. 성공적 정책을 위한 리더십
4. 결론: 오십보백보를 넘어
제8장 역성혁명(易姓革命): 토지 문제와 정권의 운명
1. 토지 문제로 무너진 왕조들
2. 부동산 시장, 민심의 바로미터
3. 주거 안정이 곧 정치 안정
4. 결론: 역성혁명을 피하는 길
제9장 여민동락(與民同樂): 개발 이익의 공유
1. 젠트리피케이션과 개발의 역설
2. 주민 참여형 개발 모델: 여민동락의 실현
3. 사람 중심 도시재생의 비전
4. 결론: 여민동락의 도시를 향하여
제4부 한국 부동산, 맹자의 눈으로 보다
제10장 한국 부동산 정책사에 대한 맹자적 평가
1. 토지공개념 도입과 좌절 (1989-1998년) : 왕도로 향한 시도
2. 부동산 가격 폭등기의 정책 혼선 (2000-2016년) : 패도로의 전락
3. 최근 부동산 정책의 명암 (2017-현재) : 왕도로 돌아가려는 노력과 한계
제11장 청년 주거 문제와 항산항심
1. 내 집 마련의 꿈이 사라진 세대
2. 청년 주거 정책의 맹자적 진단
3. 세대 간 자산 격차 해소 방안
4. 결론: 항산항심 복원이 국가 생존 전략
제12장 지방 소멸과 수도권 집중
1. 불균형 발전의 현황: 지방 소멸의 실태
2. 불균형 발전의 맹자적 분석
3. 국토 균형발전을 위한 제언
4. 지역 공동체 회복의 길
5. 결론: 맹자의 '분권형 국가' 비전
결론 다시 항산항심(恒?恒心)의 시대로
1. 맹자 부동산 철학의 현대적 의의
2. 투기 대상이 아닌 삶의 터전으로
3. 부동산 정의를 위한 10가지 정책 제언
4. 다시 항산항심(恒?恒心)의 시대로
5. 모두가 안정된 주거를 누리는 사회를 향하여
부 록
부록 1 『맹자』 부동산 관련 핵심 원문 및 상세 해설
1. 항산항심(恒?恒心): 안정적 자산과 안정적 마음
2. 민위귀(民爲貴): 백성이 가장 귀하다
3. 정전제(井田制): 공평한 토지 분배
4. 왕도와 패도(王道와 覇道): 덕치와 력치
5. 여민동락(與民同樂): 백성과 함께 즐기다
6. 민지소반 천지소립(民之所盼 天之所立): 백성의 바람이 하늘의 뜻
7. 불인인지심(不忍人之心): 차마 남을 해치지 못하는 마음
8. 오십보백보(五十步百步): 반쪽짜리 개혁의 무의미함
9. 곡속장(穀粟章) 완전판: 왕도의 시작과 민생 경제의 원리
10. 견우이불인기사(見牛而不忍其死) : 소를 보고 차마 죽음을 참지 못하다
11. 오십보백보(五十步百步): 반쪽짜리 개혁의 무의미함
12. 환과고독(鰥寡孤獨): 가장 약한 자를 돌보는 정치
13. 결론: 환과고독 - 문명의 척도
부록 2 주요 용어 해설
1. 유교 경전 및 고전 사상 용어
2. 맹자 고사성어: 부동산 관련
3. 현대 부동산 및 경제 용어
4. 서양 경제사상 관련 용어
5. 제도 및 정책 용어
부록 3 한국 부동산 정책 연대기 (1960-2024)
서론: 60년 부동산 정책사가 우리에게 말하는 것
I. 개발과 성장의 시대 (1960-1990년대)
Ⅱ. 1970년대: 대량 공급과 강남 개발 - 투기의 원죄가 탄생하다
Ⅲ. 1980년대: 투기 광풍과 토지공개념의 좌절
Ⅳ. 1990년대: IMF 위기와 토지공개념 폐기
Ⅴ. 2000년대: 뉴타운 신화와 집값 폭등
Ⅵ. 2010년대: 규제와 완화의 반복
Ⅶ. 2020년代: 청년 절망과 출산율 붕괴
부록 4 한국 부동산 정책 연표 (1960-2024)
참고문헌

김덕기 저자 약력
【논문 및 저서】
업무상 질병의 인과관계에 관한 일고찰
업무상 질병의 인과관계에 관한 일고찰
업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임 : 안전배려의무와 인과관계를 중심으로
중소병원의 입지특성에 관한 연구
의료서비스시설 입지전략이 고객만족에 미치는 영향 : 입지시장성의 매개효과를 중심으로
중소병의원 건물매력도와 교통인프라가 고객만족도에 미치는 영향 : 의료집적성의 매개 효과를 중심으로
병원의 입지전략과 내부역량이 재이용의도에 미치는 영향 : 병원유형의 조절효과
요양병원의 혁신성이 고객만족에 미치는 영향 : 내부역량과 입지전략의 매개효과
조선시대의 산림정책과 풍수의 상관관계에 관한 연구
조선후기 실학적 풍수론의 재해석과 실용적 활용
홍만선의 산림정제 복거편에서 제시한 주거지를 개선하기 위한 실천적 방안
중보산림경제 복거편에 풍수지리적 사고연구 : 물과 바람의 조화를 중심으로
맹자의 민본사상과 조선시대의 산림정책
농지의 취득과 전용
산지의 이해와 전용
가로주택정비사업의 이해와 실무
소규모주택정비사업의 이해와 실무
지혜로운 재개발 재건축의 이해
업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임
업무상 질병 인정사례 및 판례
업무상 질병 인정기준 해설 및 판례
직업성 암 인정기준 해설 및 인정사례판례
지혜로운 산업재해보상보험 1 : 업무상재해
지혜로운 산업재해보상보험 2 : 보상청구
추진위원회 조합의 설립
공공 재개발 재건축의 이해
도시정비학개론
직업성 암을 유발하는 발암물질
도시인문학
풍수란 무엇인가?
100세 경제학 - 초고령사회를 성장 동력으로 바꾸는 한국형 솔루션
초고령사회의 역설, 실버노믹스 - 위기를 기회로 바꾸는 100세 경제학
한국풍수사상의 역사(상)
조선의 이상향을 짓다
주거인문학1
주거인문학2
주거철학
주거미학
공자,부동산을 말하다
맹자, 한국의 부동산정책을 말하다
실버타운 개발 규제 및 법규
실버타운 개발 및 운영
2026재개발재건축 법무정책 트렌드
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공자,집의 길을 묻다.
맹자,땅의 정의를 말하다
해방전후 부동산 정책과 법의 인식