일본 도심복합개발의 구조와 전략

법학과 부동산학이라는 두 학문 영역을 오가며 연구한 것이 어떤 이들에게는 이례적으로 보일 수도 있다. 그러나 도시개발이라는 현실의 문제 앞에서 이 두 영역은 결코 분리되지 않는다. 토지의 권리 관계를 규율하는 법적 구조 없이 부동산 가치는 존재하지 않고, 부동산의 경제적 논리를 이해하지 못하는 법학은 공허한 이론에 머무
른다. 동국대학교 법무대학원에서 학생들을 가르치면서 이 통합적 시각의 필요성을 날마다 확인한다. 법률을 배우는 학생들이 부동산 시장의 현실을 이해하지 못할 때, 그리고 부동산을 공부하는 학생들이 법적 구조의 함의를 파악하지 못할 때, 그들이 마주치는 한계가 곧 이 책을 쓰게 된 실천적 동기였다.

이 책은 그 통합적 이해를 시도한다.

제1부에서 제5부까지, 15개의 장에 걸쳐 이 책은 일본 도시개발의 역사적 형성, 디벨로퍼 산업의 구조와 전략, 도심복합개발의 유형과 사례, 핵심 전략인 TOD와 Area Management와 부동산 금융, 그리고 인구감소 시대의 대응과 한국에 대한 시사점을 다룬다. 방대한 주제를 한 권에 담는 일은 언제나 취사선택의 고통을 수반한
다. 포함되지 못한 주제들에 대해서는 후속 연구로 답할 것을 독자
들에게 약속드린다.

집필 과정에서 가장 중요하게 견지하고자 한 원칙이 두 가지 있었다.

첫째는 사실에 대한 엄정함이다. 학술서가 아름다운 이론으로 가득하더라도 사실관계가 틀리면 그것은 독자를 오도하는 해악이 된다. 이 책에서 인용된 모든 수치와 사례는 각 디벨로퍼의 유가증권보고서와 통합보고서, 국토교통성과 총무성의 공식 통계, 그리고 대신증권 리서치센터 나미선 책임연구원의 리서치 보고서를 비롯한 신뢰할 수 있는 1차 자료에 근거한다. 이론적 주장의 세련됨보다 사실의 정확함을 우선하는 것이 저자로서 지켜야 할 최소한의 지적 성실함이라고 생각했다.

둘째는 한국에 대한 실천적 함의의 추구다. 일본 도시개발을 연구하는 것은 일본을 이해하기 위해서가 아니라 한국의 도시를 더 나은 것으로 만들기 위해서다. 일본 모델의 성공 요인을 기계적으로 이식하려는 유혹에 저항하면서, 동시에 그 경험에서 추출할 수 있는 보편적 원리를 한국의 맥락에서 재해석하는 것-이 창의적 번역 작업
이 이 책의 궁극적 목표였다. 한국은 일본이 경험한 많은 것들을 10~20년의 시차를 두고 경험할 것이다. 이 후발자의 이점을 살려 일본의 시행착오를 반복하지 않는 것, 그것이 이 책이 기여할 수 있는 실천적 가치라고 믿는다.

서 문
제1부 일본 도시개발의 역사적 전개
제1장 일본 도시개발의 형성과 발전
1. 전후 도시 재건과 도시개발의 시작
2. 고도경제성장기와 도시 인프라 구축
3. 산업화와 도시 인구 집중
4. 일본 도시개발 정책의 특징
제2장 일본 도시성장의 단계와 도시문제
1. 1960년대: 도시화와 주택 부족
2. 1970년대: 토지투기와 신도시 개발
3. 1980년대: 버블경제와 대형개발
4. 1990년대: 버블붕괴와 도시 재편
5. 2000년대: 도시재생 시대
제3장 일본 도시개발 법제와 정책
1. 도시계획법 체계
2. 도시재개발 제도
3. 도시재생특별조치법
4. 민관협력형 도시개발 정책
제2부 일본 디벨로퍼와 도시개발 구조
제4장 일본 디벨로퍼의 개념과 역할
1. 부동산 디벨로퍼의 정의
2. 개발사업 구조와 사업 프로세스
3. 디벨로퍼의 수익구조
4. 도시개발 프로듀서로서의 디벨로퍼
제5장 일본 디벨로퍼의 유형
1. 재벌계 종합 디벨로퍼
2. 철도회사 계열 디벨로퍼
3. 독립계 디벨로퍼
4. 금융상사계열 디벨로퍼
제6장 디벨로퍼와 건설회사 구조
1. 디벨로퍼와 제네콘의 관계
2. 개발설계시공 분업 구조
3. 일본 개발사업의 파트너십 모델
제3부 일본 도심복합개발 모델
제7장 도심복합개발의 개념과 유형
1. Mixed-use Development 개념
2. 복합개발의 경제적 구조
3. 일본형 도심복합개발의 특징
4. 도시기능 통합 전략
제8장 일본 도시재생과 복합개발
1. 도시재생 정책의 등장
2. 민간 주도 도시재생
3. 도심 대형 프로젝트 구조
4. 부동산 금융과 개발
제9장 일본 복합개발 대표 사례
1. 롯폰기힐즈(六本木ヒルズ)
2. 도쿄 미드타운(Tokyo Midtown)
3. 니혼바시 재개발(日本橋再開?)
4. 요코하마 미나토미라이(?浜みなとみらい)
5. 오사카 우메다 재개발(大阪梅田再開?)
제4부 일본 도시개발의 핵심 전략
제10장 TOD 개발 전략
1. 대중교통 중심 도시개발
2. 철도회사와 도시개발
3. 역세권 복합개발 모델
4. TOD와 도시경제
제11장 일본형 Area Management
1. 타운매니지먼트 개념
2. 민간 주도 도시관리
3. 지역브랜딩 전략
4. 도시 운영관리 모델
제12장 도시개발과 부동산 금융
1. J-REIT 시장
2. 자산유동화 구조
3. 도시개발 투자 모델
4. 글로벌 투자자 참여
제5부 일본 도시개발의 미래와 한국의 과제
제13장 인구감소 시대의 도시개발
1. 컴팩트시티 전략
2. 도시 스톡 재생
3. 고령사회와 도시공간
제14장 일본 도시개발 모델의 평가
1. 성공 요인
2. 한계와 문제
3. 정책적 교훈
제15장 한국 도심복합개발에의 시사점
1. 한국 도시개발 구조
2. 디벨로퍼 산업 육성
3. TOD 개발 확대
4. 도시재생 전략
결론
참고문헌 375

김덕기