정비사업의 사업성 분석

오랜 기간 도시정비법, 부동산법, 도시개발법을 연구하고 강의하면서 도심복
합개발이라는 주제가 단일 법령의 해석만으로는 결코 파악될 수 없는 복합적ㆍ학제적
성격을 지닌다는 사실을 깊이 절감하여 왔다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의
용도지역 체계, 「도시 및 주거환경정비법」상 역세권 정비사업, 「공공주택 특별법」에
따른 도심 공공주택 복합사업, 그리고 새로이 제정된 「도심 복합개발 촉진에 관한 법률」이 상호 연계되는 방식을 체계적으로 이해하지 않고서는 도심복합개발의 실체에 접근하기 어렵다. 나아가 사업 타당성 분석, 리츠(REITs) 및 프로젝트 파이낸싱(PF)을 활용한 금융 구조화, 이주 대책과 세입자 보호, 에리어 매니지먼트(Area Management)에 이르기까지, 도심복합개발은 학ㆍ부동산학ㆍ도시계획학ㆍ금융공학이 교차하는 융복합적 실천의 장이다.
본서는 이러한 문제의식에서 출발하여, 이론ㆍ법제ㆍ실무ㆍ비교 사례를 하나의 체
계적 틀 안에서 종합하고자 집필되었다. 전체 구성은 다섯 편으로 이루어진다. 제1편에서는 도심복합개발의 이론적 기초를 다룬다. 평면적 도시 확산(Urban Sprawl)의 한계와 반성에서 출발하여, 뉴어바니즘(New Urbanism), 스마트 성장(Smart Growth), 콤팩트 시티(Compact City), 대중교통지향형 개발(TOD: Transit-Oriented Development)에 이르는 현대 도시계획 패러다임의 변화를 추적함으로써 복합개발이 왜 불가피한 시대적 요청인지를 논증한다. 제2편은 본서의 중핵(中核)으로서 한국의 도심복합개발 법제를 분석한다. 기본 법제의 체계로부터 「도심 복합개발 촉진에 관한 법률」의 각 조문별 내용과 입체적 토지이용을 위한 규제 혁신에 이르기까지, 조문의 문언적 해석과 입법 취지를 체계적으로 검토한다. 제3편에서는 입지 분석, MD 전략, 사업성 분석, 금융 구조화 등 도심복합개발의 실무적 핵심 요소를 다룸으로써 이론과 실무의 간극을 좁히고자 하였다. 제4편은 일본 도심복합개발의 법제와 사례를 집중적으로 분석한다. 2002년 「도시재생특별조치법」을 중심으로 한 일본 도시재생 법제의 역사적 전개, 권리변환(?利?換) 제도, J-REIT 구조, TOD 전략을 상세히 검토하고, 롯폰기
힐즈ㆍ도쿄 미드타운ㆍ아자부다이 힐즈ㆍ시부야 스크램블 스퀘어의 네 사례를 심층
분석하여 한국 법제에의 시사점을 도출한다. 제5편에서는 프랑스ㆍ미국ㆍ싱가포르의
글로벌 사례를 비교 분석하고, 스마트 시티, 탄소중립, 초고령사회라는 미래적 과제에
대응하는 도심복합개발의 방향을 전망한다.

제1장 정비사업의 개관과 사업성분석
Ⅰ. 이 책의 취지와 구성
Ⅱ. 정비사업의 개관
1. 정비사업 제도의 형성과 정의의
2. 정비사업의 의의와 유형
3. 정비사업과 일반 개발사업의 차이
4. 정비사업의 사업구도와 사업시행자
5. 정비사업의 계획과 절차
6. 정비사업과 사업성분석의 연계
Ⅲ. 정비사업의 사업성분석
1. 정비사업 사업성분석의 의미와 방법
2. 추정분담금과 비례율
3. 용적률 산정과 건축계획
4. 종전자산평가와 종후자산평가
5. 수입항목
6. 지출항목
Ⅳ. 정비사업의 사업성분석 예시
제2장 추정분담금과 비례율
Ⅰ. 추정분담금의 의의와 법적 성격
1. 추정분담금의 의의
2. 조합설립 동의 단계에서의 정보제공 수준
3. 추정분담금 제도의 기능
4. 추정분담금 추정치적 성격
5. 최종 분담금과 청산금의 확정구조
Ⅱ. 추정분담금 제도의 도입 배경과 연혁
1. 도시정비법 이전의 분담금 정보 제공
2. 추정분담금 제도의 도입
3. 정비계획 단계로의 정보공개 확대
4. 정비계획 단계상 추정분담금 절차의 간소화
5. 공공관리제도와 추정분담금 프로그램의 도입
6. 정비사업비 분석 체계 마련
7. 추정분담금 사전공개와 조합설립 절차 연계
8. 서울시 추정분담금 검증제도의 도입
9. 현행 검증체계의 운영과 의의
Ⅲ. 정비사업의 사업구도와 추정분담금 및 비례율의 구조
1. 정비사업의 사업구도와 추정분담금의 의미
2. 비례율과 권리가액의 구조
3. 총분담금 결정과 개별 분담금으로의 배분
4. 비례율과 자산평가의 배분구조
5. 비례율 ≠ 절대적 사업성 지표
Ⅳ. 추정분담금과 비례율의 해석
1. 정비사업 사업성 판단의 기준
2. 추정분담금 검토를 위한 체크리스트
제3장 용적률과 건축계획
Ⅰ. 정비사업에서 용적률과 건축계획의 기본구조
1. 토지 관련 개발과 건축 관련 개발의 구체화
2. 용도지역, 용적률, 건축물 용도의 개념
3. 용적률과 사업성의 관계
4. 정비사업에서 건축계획이 형성되는 구조
Ⅱ. 정비사업 용적률의 법적 구조와 계획체계
1. 용적률 인센티브의 법적 구조
2. 정비사업 용적률 체계와 상위계획의 관계
Ⅲ. 정비사업의 무상귀속ㆍ양도와 순부담
1. 용어정의
2. 정비기반시설 무상귀속ㆍ양도의 의의와 특징
3. 순부담
4. 공공시행자의 순부담 적용 문제
Ⅳ. 용적률 산정
1. 도시정비법상 용적률 산정방법
2. 주거환경정비부문 기준ㆍ허용ㆍ상한용적률
3. 도시정비형 재개발 기준ㆍ허용ㆍ상한용적률
Ⅴ. 사업유형별 용적률 체계
1. 일반 재개발ㆍ재건축의 용적률 체계 예시
2. 역세권 특례 - 재건축, 제3종일반주거지역
3. 재정비촉진사업
4. 공공재개발ㆍ공공재건축
Ⅵ. 건축계획의 구성이 주택의 상품성에 미치는 영향
1. 주거전용면적과 공용면적, 서비스면적
2. 서울시의 서비스면적 적용 규제
3. 주민공동시설과 주거의 질적 고급화
4. 주차장 면적과 지상공간의 공원화
Ⅶ. 소결
제4장 종전자산평가와 종후자산평가
Ⅰ. 정비사업 자산평가의 구조와 한계
1. 정비사업 자산평가의 특수성
2. 관리처분과 자산평가의 의미
3. 배분구조와 동의구조의 상이성
4. 정비사업 자산평가방식에 따른 유불리
5. 종전자산평가와 종후자산평가의 구분
Ⅱ. 종전자산평가
1. 종전자산평가의 의의
2. 종전자산평가의 평가시기와 상대평가
3. 종전자산평가의 한계와 재평가
4. 종전자산평가의 현황평가 방법
5. 종전자산의 유형별 감정평가 방식
6. 평가 방식에 따른 유불리
7. 소결
Ⅲ. 종후자산평가
1. 종후자산평가의 의의
2. 종후자산평가의 시기와 재평가
3. 종후자산평가의 기준과 방법
4. 소결
제5장 수입항목
Ⅰ. 수입항목의 개요
1. 정비사업에서 수입구조
2. 정비사업의 수입항목
Ⅱ. 일반분양가
1. 일반분양가 결정의 법적 구조
2. 분양가상한제
3. 고분양가 심사
Ⅲ. 임대주택 매각가격
1. 재개발임대 매각가격
2. 국민주택규모주택(장기공공임대)
3. 국민주택규모주택(공공분양)
4. 공공지원민간임대
제6장 지출항목
Ⅰ. 지출항목의 구조와 검토방법
1. 정비사업에서 지출항목의 의미
2. 서울시 사업비 항목 체계
3. 이 장의 구성과 검토대상
Ⅱ. 공사비
1. 정비사업에서 공사비의 의의
2. 정비사업에서 시공자의 의미
3. 시공자 선정시기의 변천
4. 정비사업에서 공사비 변동
5. 부가가치세 면제와 매입세액
6. 공공시설등 공사비
7. 공공시설등의 설치와 부가가치세
8. 소결
Ⅲ. 토지비와 보상비
1. 토지비와 보상비의 의의
2. 수용에 의한 취득과 보상체계
3. 매도청구에 의한 취득과 매매대금의 평가
4. 국공유지 처분가격의 감정평가 기준
Ⅳ. 각종 부담금
1. 부담금의 의의와 법적 근거
2. 정비사업의 부담금 종류
3. 하수도 원인자부담금
4. 정비사업의 광역교통시설부담금
5. 학교용지부담금
6. 수도시설부담금
7. 도시가스 시설부담금
8. 지역난방 시설부담금
9. 과밀부담금
10. 재건축부담금(재건축사업에 한정)
11. 개발부담금(도시정비형 재개발사업에 한정)
Ⅴ. 금융비용
1. 정비사업에서 자금조달과 금융비용
2. 서울시 정비사업 자금 융자
3. HUG 보증
4. 이주비 이자지원의 세무상 쟁점
Ⅵ. 세금
1. 법인세
2. 취득세
3. 재산세
참고문헌

김덕기 연세대학교 이학사
성균관대학교 문학석사
건국대학교 부동산학 석사
건국대학교 부동산학 박사
동국대학교 법학 박사
현)동국대학교 법무대학원 도시정비/건설개발법무전공 주임교수
현)동국대학교 법무대학원 도시정비법무정책최고위과정 법무전공
현)건국대학교 부동산대학원 겸임교수
현)건국대학교 미래지식교육원 도시정비전문가과정 겸임교수
현)건국대학교 미래지식교육원 헬스케어실버타운개발전문가과정 겸임교수
현)한국도시환경헤럴드 발행인
현)한국도시환경연구원 이사장
현)두남씨앤디 대표이사
현)법률사무소 두남 고문
현)한국도시정비법학회 총무이사
현)한국풍수명리철학회 감사
현)한국헬스케어실버타운개발 융복합회 총무이사
전)국토교통부장관 정책자문위원회 위원

【논문 및 저서】
업무상 질병의 인과관계에 관한 일고찰
업무상 질병의 인과관계에 관한 일고찰
업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임 : 안전배려의무와 인과관계를 중심으로
중소병원의 입지특성에 관한 연구
의료서비스시설 입지전략이 고객만족에 미치는 영향 : 입지시장성의 매개효과를 중심으로
중소병의원 건물매력도와 교통인프라가 고객만족도에 미치는 영향 : 의료집적성의 매개 효과를 중심으로
병원의 입지전략과 내부역량이 재이용의도에 미치는 영향 : 병원유형의 조절효과
요양병원의 혁신성이 고객만족에 미치는 영향 : 내부역량과 입지전략의 매개효과
조선시대의 산림정책과 풍수의 상관관계에 관한 연구
조선후기 실학적 풍수론의 재해석과 실용적 활용
홍만선의 산림정제 복거편에서 제시한 주거지를 개선하기 위한 실천적 방안
중보산림경제 복거편에 풍수지리적 사고연구 : 물과 바람의 조화를 중심으로
맹자의 민본사상과 조선시대의 산림정책
농지의 취득과 전용
산지의 이해와 전용
가로주택정비사업의 이해와 실무
소규모주택정비사업의 이해와 실무
지혜로운 재개발 재건축의 이해
업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임
업무상 질병 인정사례 및 판례
업무상 질병 인정기준 해설 및 판례
직업성 암 인정기준 해설 및 인정사례판례
지혜로운 산업재해보상보험 1 : 업무상재해
지혜로운 산업재해보상보험 2 : 보상청구
추진위원회 조합의 설립
공공 재개발 재건축의 이해
도시정비학개론
직업성 암을 유발하는 발암물질
도시인문학
풍수란 무엇인가?
100세 경제학 - 초고령사회를 성장 동력으로 바꾸는 한국형 솔루션
초고령사회의 역설, 실버노믹스 - 위기를 기회로 바꾸는 100세 경제학
한국풍수사상의 역사(상)
조선의 이상향을 짓다
주거인문학1
주거인문학2
주거철학
주거미학
공자,부동산을 말하다
맹자, 한국의 부동산정책을 말하다
실버타운 개발 규제 및 법규
실버타운 개발 및 운영
2026재개발재건축 법무정책 트렌드
2026재개발재건축 트렌드
공자,집의 길을 묻다.
맹자,땅의 정의를 말하다
해방전후 부동산 정책과 법의 인식1
해방전후 부동산 정책과 법의 인식2