도심복합개발의 이해

오랜 기간 도시정비법, 부동산법, 도시개발법을 연구하고 강의하면서 도심복
합개발이라는 주제가 단일 법령의 해석만으로는 결코 파악될 수 없는 복합적ㆍ학제적
성격을 지닌다는 사실을 깊이 절감하여 왔다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의
용도지역 체계, 「도시 및 주거환경정비법」상 역세권 정비사업, 「공공주택 특별법」에
따른 도심 공공주택 복합사업, 그리고 새로이 제정된 「도심 복합개발 촉진에 관한 법률」이 상호 연계되는 방식을 체계적으로 이해하지 않고서는 도심복합개발의 실체에 접근하기 어렵다. 나아가 사업 타당성 분석, 리츠(REITs) 및 프로젝트 파이낸싱(PF)을 활용한 금융 구조화, 이주 대책과 세입자 보호, 에리어 매니지먼트(Area Management)에 이르기까지, 도심복합개발은 학ㆍ부동산학ㆍ도시계획학ㆍ금융공학이 교차하는 융복합적 실천의 장이다.
본서는 이러한 문제의식에서 출발하여, 이론ㆍ법제ㆍ실무ㆍ비교 사례를 하나의 체
계적 틀 안에서 종합하고자 집필되었다. 전체 구성은 다섯 편으로 이루어진다. 제1편에서는 도심복합개발의 이론적 기초를 다룬다. 평면적 도시 확산(Urban Sprawl)의 한계와 반성에서 출발하여, 뉴어바니즘(New Urbanism), 스마트 성장(Smart Growth), 콤팩트 시티(Compact City), 대중교통지향형 개발(TOD: Transit-Oriented Development)에 이르는 현대 도시계획 패러다임의 변화를 추적함으로써 복합개발이 왜 불가피한 시대적 요청인지를 논증한다. 제2편은 본서의 중핵(中核)으로서 한국의 도심복합개발 법제를 분석한다. 기본 법제의 체계로부터 「도심 복합개발 촉진에 관한 법률」의 각 조문별 내용과 입체적 토지이용을 위한 규제 혁신에 이르기까지, 조문의 문언적 해석과 입법 취지를 체계적으로 검토한다. 제3편에서는 입지 분석, MD 전략, 사업성 분석, 금융 구조화 등 도심복합개발의 실무적 핵심 요소를 다룸으로써 이론과 실무의 간극을 좁히고자 하였다. 제4편은 일본 도심복합개발의 법제와 사례를 집중적으로 분석한다. 2002년 「도시재생특별조치법」을 중심으로 한 일본 도시재생 법제의 역사적 전개, 권리변환(?利?換) 제도, J-REIT 구조, TOD 전략을 상세히 검토하고, 롯폰기
힐즈ㆍ도쿄 미드타운ㆍ아자부다이 힐즈ㆍ시부야 스크램블 스퀘어의 네 사례를 심층
분석하여 한국 법제에의 시사점을 도출한다. 제5편에서는 프랑스ㆍ미국ㆍ싱가포르의
글로벌 사례를 비교 분석하고, 스마트 시티, 탄소중립, 초고령사회라는 미래적 과제에
대응하는 도심복합개발의 방향을 전망한다.

제 1 편 도심복합개발의 이론적 기초
제1장 도심복합개발의 개념과 의의
1. 도심복합개발(Mixed-Use Development)의 정의와 본질적 특징
2. 단지형 개발과 도심거점형 개발의 비교 분석
3. 직주근접(職住近接)과 도시 지속가능성의 상관관계
4. 도심복합개발의 유형 분류와 적용 범위
제2장 도시계획 패러다임의 변하와 복합개발의 부상
1. 평면적 도시 확장(Urban Sprawl)의 한계와 반성
2. 뉴어바니즘(New Urbanism)과 스마트 성장(Smart Growth) 이론
3. 콤팩트 시티(Compact City)의 이론적 기초와 실천 사례
4. 대중교통지향형 개발(TOD)의 개념과 적용
5. 입체복합도시의 출현 배경과 발전 방향
제 2 편 한국의 도심복합개발 법제 분석
제3장 도심복합개발 관련 기본 법제의 체계
제1절 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지역제의 구조
1. 용도지역 분류 체계와 도심복합개발의 관계
2. 용도지역 완화 특례와 입체적 토지이용
3. 용도복합 허용과 규제 완화의 법적 근거
제2절 「도시 및 주거환경정비법」과 역세권 정비사업
1. 재개발ㆍ재건축과 복합개발의 연계 구조
2. 역세권 활성화구역 지정 및 운영 체계
3. 정비사업과 복합개발의 제도적 접점
제3절 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합사업
1. 도심 공공주택 복합사업의 구조와 절차
2. 민간 참여 방식과 이익 공유 구조
3. 공공주택 복합사업의 성과와 과제
제4절 관련 법령 간 체계 정합성 및 적용 우선순위
1. 도심 복합개발 관련 법령의 체계적 구조
2. 법령 간 충돌과 적용 우선순위
제4장 도심복합개발 촉진을 위한 특별 법제
제1절 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」의 제정 배경과 입법 경과
1. 기존 법제의 한계와 입법 필요성
2. 입법 경과 및 주요 쟁점
3. 타 법률과의 관계 및 특례 조항의 성격
제2절 도심복합개발법의 목적ㆍ정의ㆍ적용 범위
1. 법의 목적과 기본 이념
2. 주요 용어의 정의 - 도심복합개발법 제2조
3. 적용 범위와 법률 해석상 쟁점
제3절 거점지구의 지정 요건과 절차
1. 거점지구 지정 요건 및 심의 기준
2. 지정 절차와 주민 의견 청취 제도
3. 지구 지정의 법적 효과 및 행위 제한
제4절 거점지구의 지정 요건과 절차
1. 거점지구 지정 요건 및 심의 기준
2. 지정 절차와 주민 의견 청취 제도
3. 지구 지정의 법적 효과 및 행위 제한
제5절 사업시행자의 자격과 지정 절차
1. 공공시행자와 민간시행자의 자격 요건
2. 공동사업시행 방식 및 공공출자자 제도
3. 사업시행자 지정 취소의 요건과 법적 효과
제6절 사업계획의 수립ㆍ승인 및 변경
1. 사업계획서의 기재 사항과 작성 기준
2. 인ㆍ허가 의제 처리와 통합심의 절차
3. 사업계획 변경 요건과 절차
제7절 토지 확보와 수용ㆍ사용 규정
1. 협의 취득과 강제 수용의 요건 비교
2. 손실보상 기준과 권리자 보호 장치
3. 토지 수용 관련 주요 판례 분석
제8절 용적률ㆍ건폐율 특례 및 인센티브 체계
1. 법정 상한 초과 용적률 부여의 요건과 한계
2. 기부채납과 공공기여의 산정 방식
3. 인센티브 체계의 법적 성격과 운용상 문제
제9절 이주 대책과 세입자 보호
1. 이주 대책 수립 의무와 내용
2. 상가 세입자 권리 보호 규정
3. 분쟁 조정 절차와 구제 수단
제5장 입체적 토지이용을 위한 규제 혁신
1. 공간혁신구역(화이트존)의 이해와 지정 요건
2. 입체도시계획 및 복합용도구역의 운용
3. 공공ㆍ민간 협력 모델(PPP)의 구조와 실제
4. 규제 샌드박스 적용 사례와 법적 한계
제 3 편 도심복합개발의 핵심 요소와 실무
제6장 입지 분석 및 MD(Merchandising) 전략
1. 역세권 및 유휴부지의 활용 가치 평가 방법론
2. 주거ㆍ상업ㆍ업무ㆍ문화 시설의 최적 배치(Programming) 전략
3. 보행 동선 체계와 수직적 공간 연결 전략
4. 앵커 시설의 유치 전략과 테넌트 믹스(Tenant Mix)
제7장 사업성 분석과 금융 구조화
1. 토지 확보 방식과 보상 체계
2. 사업성 분석의 주요 지표와 시뮬레이션 기법
3. 리츠(REITs) 및 프로젝트 파이낸싱(PF)의 활용 방안
4. 리스크 유형별 관리 전략과 PM(운영관리) 체계
제 4 편 일본 도심복합개발 법제와 사례 분석
제8장 일본 도심복합개발의 법적 기반
제1절 일본 도시재생 법제의 역사적 전개
1. 전후 도시계획 법제의 형성과 변천
2. 2002년 「도시재생특별조치법」의 제정과 역사적 의의
제2절 「도시재생특별조치법」의 주요 내용
1. 도시재생긴급정비지역(都市再生緊急整備地域)의 지정 체계
2. 특정도시재생긴급정비지역(特定都市再生緊急整備地域)과 용적률 특례
3. 민간도시재생사업계획(民間都市再生事業計?)의 인정 제도
제3절 입지적정화계획(立地適正化計?)과 집약형 도시 구조
1. 도시기능유도구역(都市機能誘導?域)과 거주유도구역(居住誘導?域)의
설정 원리
2. 입지적정화계획과 도심복합개발의 제도적 연계
제4절 에리어 매니지먼트(エリアマネジメント) 법제
1. 에리어 매니지먼트의 법적 근거와 조직 형태
2. 도시재생추진법인(都市再生推進法人)의 역할과 기능
제5절 PPP/PFI 제도와 민간 활력 도입
1. 「민간자금 등의 활용에 의한 공공시설 등의 정비 등의 촉진에 관한 법률」의 구조
2. 컨세션(Concession) 방식과 복합개발의 결합 모델
제9장 일본 도심복합개발의 사업 구조
제1절 일본의 복합개발 사업자 유형과 역할
1. 종합건설회사(ゼネコン)의 개발 역할과 특수성
2. 디벨로퍼(Developer)와 종합부동산회사의 사업 모델
3. 철도회사(?道?社)의 역세권 복합개발 전략
제2절 권리변환(?利?換) 제도와 사업 추진 방식
1. 권리변환의 법적 구조와 절차
2. 등가교환 방식과 권리변환 방식의 비교 분석
제3절 J-REIT 구조와 복합개발의 금융화
1. J-REIT의 법적 구조와 상장 요건
2. Capital Gain과 Income Gain 전략의 실제
3. 오피스ㆍ상업ㆍ주거 복합 리츠의 운용 사례
제4절 TOD 전략과 역세권 복합개발의 수익 모델
1. 철도 수익과 부동산 수익의 통합 모델
2. 개찰구 내외 공간의 상업화 전략과 수익 구조
제10장 일본 주요 도심복합개발 사례 분석
제1절 롯폰기 힐즈(六本木ヒルズ) - 민간 주도 복합개발의 전범(典範)
1. 사업 개요 및 추진 경과
2. 권리변환 방식 적용과 사업 구조
3. 에리어 매니지먼트 전략과 운영 체계
4. 성과와 한계: 젠트리피케이션 논쟁
제2절 도쿄 미드타운(東京ミッドタウン) - 공공용지 활용형 복합개발
1. 방위청 이전 부지 활용과 공모 방식
2. 문화ㆍ예술 기능과 복합개발의 결합
3. 미쓰이부동산(三井不動産)의 PM 전략 분석
제3절 아자부다이 힐즈(麻布台ヒルズ) - 차세대 복합개발의 지향
1. 35년 사업 추진 과정과 권리자 협의의 특수성
2. 그린ㆍ웰니스(Green & Wellness) 컨셉의 법적ㆍ계획적 구현
3. 포스트 코로나 시대 도심복합개발의 방향 제시
4. 공공과 민간의 역할 분담 모델
제4절 시부야 스크램블 스퀘어(?谷スクランブルスクエア)
- TOD 복합개발의 정점
1. 도큐(東急) 주도의 역세권 재개발 구조
2. 복수 철도ㆍ버스 노선 통합과 입체 동선 계획
3. 공공과 민간의 역할 분담 모델
4. 한국 역세권 TOD 복합개발 법제에의 시사
제5절 4개 사례의 종합 비교 분석과 한국에 대한 시사점
1. 법적ㆍ계획적 특성 비교표
2. 한국 도심복합개발법과의 제도적 비교
3. 한국 적용 시 고려 사항과 정책 제언
제 5 편 글로벌 트렌드와 미래 전망
제11장 주요국 도심복합개발 사례와 비교 분석
1. 프랑스 라 데팡스(La D?fense) - 입체적 공간 활용의 선구적 모델
2. 미국 허드슨 야드(Hudson Yards) - 철도 상부 개발의 혁신 사례
3. 싱가포르 마리나 베이(Marina Bay) - 국가 주도 복합개발의 전략적 접근
4. 3개국 사례의 비교 분석과 한국적 시사점
제12장 미래형 도심복합개발의 과제와 전망
제1절 스마트 시티 기술과 복합개발의 결합 방향
1. 스마트도시 법제의 현황과 구조적 특성
2. 디지털트윈과 BIM의 법제도적 통합
3. 스마트 기술 도입의 핵심 법적 쟁점
제2절 탄소중립과 친환경 건축 가이드라인의 적용
1. 2050 탄소중립의 헌법적ㆍ법률적 구속력
2. 제로에너지건축물(ZEB) 의무화의 법적 체계와 도심복합개발에서의 적용
3. 그린리모델링과 건물 탄소 크레딧 제도의 법적 설계
제3절 노후 도심의 재생과 젠트리피케이션 대응 방안
1. 젠트리피케이션의 법적 정의와 유형론
2. 현행 임차인 보호 법제의 한계와 구조적 공백
3. 도심복합개발에서의 젠트리피케이션 방지를 위한 법제 개선 방향
제4절 초고령사회와 도심복합개발의 새로운 과제
1. 초고령사회 진입의 법제도적 의미
2. 노인복지주택 법제의 변화와 도심복합개발과의 연계
3. 세대 통합형 도심복합개발의 법제화 방향
제5절 한국형 도심복합개발의 미래 방향과 정책 과제
1. 한국형 도심복합개발의 차별적 조건과 강점
2. 법령 체계의 통합과 전담 기관의 설치
3. 단기ㆍ중기ㆍ장기 정책 과제의 통합 로드맵
부 록
참고문헌

김덕기 연세대학교 이학사
성균관대학교 문학석사
건국대학교 부동산학 석사
건국대학교 부동산학 박사
동국대학교 법학 박사
현)동국대학교 법무대학원 도시정비/건설개발법무전공 주임교수
현)동국대학교 법무대학원 도시정비법무정책최고위과정 법무전공
현)건국대학교 부동산대학원 겸임교수
현)건국대학교 미래지식교육원 도시정비전문가과정 겸임교수
현)건국대학교 미래지식교육원 헬스케어실버타운개발전문가과정 겸임교수
현)한국도시환경헤럴드 발행인
현)한국도시환경연구원 이사장
현)두남씨앤디 대표이사
현)법률사무소 두남 고문
현)한국도시정비법학회 총무이사
현)한국풍수명리철학회 감사
현)한국헬스케어실버타운개발 융복합회 총무이사
전)국토교통부장관 정책자문위원회 위원

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