정비사업과 부동산 금융 All-in-One

복잡한 제도와 금융시장의 변화를 한 권의 책에 담고자 마지막까지 치열하게 고민하고 검증했다. 그러나 부족한 안목 탓에 미처 살피지 못한 오류나 미진한 논리가 남아 있을까 두려움이 앞선다. 본문 내용의 잘못이나 서술상의 부족함이 있다면, 이는 오롯이 저자들의 부족함이자 몫이다. 독자 여러분의 매서운 질책과 조언을 겸허히 기다리며, 향후 더 깊은 연구로 채워나갈 것을 약속드린다.
정비사업은 단순히 낡은 건물을 허물고 새집을 짓는 기술적 과정이 아니다. 수많은 사람들의 전 재산과 삶의 터전, 그리고 우리가 살아갈 도시의 백년대계가 얽혀 있는 거대한 연금술이다. 그리고 그 연금술을 실제로 가능하게 만드는 보이지 않는 에너지가 바로 금융이다. 정책의 최전선에서, 그리고 학문과 현장의 길목에서 치열하게 고민하며 채워 내려간 이 기록들이 거친 풍랑을 마주한 정비사업 시장에 자그마한 디딤돌이 되기를 바란다.

여 / 는 / 글 2
1. Part1. 금융 없는 정비사업의 역사
Ⅰ. 재개발 사업의 태동 12
1. 재개발, 처음으로 법률에 등장하다 12
2. 국가 위신과 체제 과시의 산물, 도심재개발 12
3. 도심재개발에 뛰어드는 보험사 14
4. 주택 재개발의 등장, 여전히 부족한 금융 15
5. 시공사로부터의 자금조달, 합동재개발 17
Ⅱ. 아파트 단지와 재건축 시대 22
1. 주택 대량 공급 체계의 구축 22
2. 단지형 아파트 시대, 마포주공아파트 22
3. 단지를 넘어 지구로, 아파트지구의 도입 25
4. 주택건설촉진법 28
5. 재건축 시대의 도래: 마포주공, 마포삼성으로 재건축되다! 32
Ⅲ. 비주거 시설 정비사업 36
1. 도시의 '일자리' 정비 36
2. 도시환경정비사업으로의 통합 40
Ⅳ. 소규모 정비사업 41
1. 준비되지 않은 도시의 그늘 41
2. 소규모주택정비사업의 등장 44
Ⅴ. 도시 및 주거환경정비법 제정 48
1. 2002년의 시대적 요청 48
2. 4대 정비사업 체계의 확립 50
3. "선계획-후개발"의 도입 51
4. 추진 주체의 제도화 52
5. 시공사 선정 시점 규제 53
6. 도시정비법 제정의 역사적 의의 56
Ⅵ. 도시정비법 이후 57
1. 광역개발ㆍ복합개발의 흐름 57
2. 재정비촉진사업(일명, 뉴타운 사업) 58
3. 노후계획도시정비사업 61
2. Part2. 부동산 금융을 알아야 정비사업이 보인다
Ⅰ. 정비사업 금융의 특징 70
1. 정비사업 금융의 하이브리드적 성격 70
2. 한국형 PF와 정비사업 72
3. 정비사업의 자금흐름 75
Ⅱ. 정비사업에 활용되는 부동산 금융 수단 79
1. 부동산 금융의 종류 79
2. 정비사업 금융 최근 경향 82
3. 구조화 금융 83
4. 프로젝트금융투자회사: PFV 93
5. 부동산 펀드 104
6. 리츠: REITs 124
7. 부동산 신탁 149
8. 자산유동화 163
3. Part3. 이주비부터 분담금 대출까지, 조합원이 알아야 할 정비사업의 숨은 열쇠
1. 수요자 금융 이해의 필요성 178
2. 수요자 금융 규제의 근간: 「은행업감독규정」 179
3. LTV(담보인정비율) 181
3. DTI와 DSR 185
4 최근의 대출 규제 현황 188
5 대출 규제의 정비사업 영향 193
4. Part4. 현장에서 바로 통하는 정비사업 금융 실무 가이드
Ⅰ. 초기사업비 조달 196
1. 정비사업의 마중물 자금 196
2. 협력업체를 통한 초기사업비 조달 197
3. 서울시의 초기사업비 금융 지원 200
4. 정부 주택도시기금의 초기사업비 융자 210
5. 시공사 대여금 221
Ⅱ. 기본 이주비 대출 233
1. 이주비 대출을 위한 준비사항 233
2. HUG 보증을 통한 이주비 대출 234
Ⅲ. 추가 이주비 대출 240
1. 추가 이주비의 개념 240
2. 시공사들의 추가 이주비 제안 방식 243
3. 이주비 대출이자와 관련한 리스크와 실무 처리방안 245
4. 이자후불제 도입과 이자 부담의 형평성 247
5. 특정 조합원의 부실로 인한 연대책임 방지 249
6. 세입자 보증금 반환 및 이주촉진비 리스크 대응 250
7. 소규모 정비사업을 위한 주택도시기금 융자 특례 250
8. 정비사업 이주비 관련 제도적 제언 251
Ⅳ. 본 사업비 조달 252
1. 본 사업비 자금조달의 방식의 변천 252
2. 시공사 신용공여를 통한 자금조달 253
3. 자산유동화 등 구조화 금융의 활용 254
4. HUG 정비사업대출보증을 통한 자금조달 258
5. Case Study: 둔촌주공 사태와 해결과정 264
Ⅴ. 분담금 대출 269
1. 정비사업 분담금 대출의 중요성 269
2. 가계대출 규제와 분담금 대출 270
3. 주택도시보증공사 분담금 대출보증 270
4. HUG의 보증이 없는 분담금 조달 방식 275
5. 시공사의 분담금 납부 유예 방식과 주의사항 276
6. 참고: 주택연금(역모기지) 가입자의 분담금 납부 278
5. Part5. 정비사업 금융의 미래
Ⅰ. 정비사업 금융의 새로운 흐름 282
1. 새로운 플레이어의 등장: 신탁, 펀드, 그리고 리츠 282
2. 신탁방식 정비사업 283
3. 미래도시펀드 291
4. 리츠의 도입 294
5. Case Study: 홍콩 Link REITs 299
Ⅱ. 정비사업 금융, 이렇게 바꾸자 303
1. 시공사 의존에서 벗어나 자본투자 중심으로 전환 303
2. '생산적 금융'으로 정비사업 금융 인식 전환 306
3. 정비사업 투자에 대한 금융기관 건전성 규제 완화 306
참고자료 308